×
מדריך לעורכי דין בייצוג רכישת דירת מגורים מקבלן
מאת: עורך דין שרון טל
נושאי המאמר:
בדיקת התב"ע - בדיקת תוכנית בניין עיר
פנו אל הוועדה המקומית לתכנון ובניה המצוייה ברשות המקומית (בדר"כ במחלקת הנדסה העירונית) ובדקו את התב"ע (תוכנית בניין עיר) - עיינו בתוכניות הקיימות לאזור ומהן התוכניות העתידיות. היכן ממוקמים ו/או מתוכננים גני ילדים בסביבה, בתי ספר, מרכזים קהילתים, בתי כנסת, גנים ציבוריים, מרכזים מסחריים, מוסדות ציבור, חניונים ציבוריים, כבשים, תחבורה ציבורית, מבנה תעשייה וכדומה. עיינו במפה התכנונית האזורית - שטחים חומים הינם שטחים שמייעדים למבני ציבור (בית כנסת, מוסד לאנשים עם מוגבליות, מרכז שירות עירוני וכו') שגם אם לא מתוכנן שם כרגע להבנות מבנה ציבור - ייתכן בעתיד שהוועדה תייעד אותם למבנים אשר יכולים במידה מסויימת להוות מטרד - באם הם נמצאים ממש בסמוך לבית המגורים שהנכם מעוניינים לרכוש. אם אינכם יודעים לקרוא את תקנון התב"ע או את המפה, העזרו במרכז הברורים של הוועדה - נציג או נציגת שירות לציבור בשעות הקבלה.
בדיקת הסביבה הקרובה בסמוך לדירה
בדקו את מיקום הדירה ביחס לסביבה: האם היא נמצאת בסמוך לכביש ראשי, מסילת רכבת,
נתיב מטוסים, רעש, קווי חשמל מתח גבוה, אנטנות סלולריות ומטרדים אחרים.
שימו לב לבניינים קרובים ובניינים שצפויים להבנות סמוך לדירה שלכם, שלא יחסמו את הנוף,
צפיפות רכבים, מקומות חניה ציבוריים.
לבדיקת מיקום אנטנות סלולריות, כנסו לאתר המשרד להגנת הסביבה, או לחצו
על
מפת אנטנות סלולריות
בדיקת הדירה ביחס לבניין
בדקו את מיקום הדירה ביחס לבניין - האם היא חזיתית או עורפית, לאן היא צופה, האם עלול להיות גורם שמהווה מטרד, האם היא ממוקמת בצמוד למעלית, מתקני תשתית של הבניין שמותקנים בסמוך לה: חשמל, משאבת המים , גז. קירות משותפים עם דירות סמוכות. תשומת לב לכיווני אוויר: דירה שהסלון פונה למזרח - תהיה מוארת בבוקר וחמה יותר, דירה שהסלון שלה פונה לכיוון צפון תהיה חשוכה יותר, דירה שיש לה כיוון מערב ומזרח יחד יתכן שתהיה בה זרימת אוויר נעימה יותר וכו'. בדקו היכן ממוקם פח האשפה, מתקן הגז המשותף, והחניון ביחס למיקום הדירה שלכם. בדקו הגישה אל הדירה, הפונקציונאליות של הדירה, גודל הדירה, גודל החדרים, המטבח, האמבט, השירותים, מיקום המטבח, החלונות, מידת הפרטיות.
לא חותמים על זכרון דברים
רכישת דירה / בית מגורים בישראל מהווה בדרך כלל את רכישת הנכס היקר ביותר של האדם. ועל כן יש חשיבות רבה לשים לב ולדקדק בפרטים הקטנים ביותר הקשורים לעסקת הרכישה מהיבטים רבים. על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ולכן מומלץ מאוד שלא לחתום על כל סוג של מזכר או זיכרון דברים בכתב, מאחר שדינו של זיכרון דברים הוא כדין חוזה לכל דבר ועניין. כמו כן, החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה, ולעיתים אף פוגעת בזכויות מהותיות נוספות שמגיעות לכם, לרבות פגמים שונים שעשויים להיות נסתרים מעיניכם, כגון שעבודים ועיקולים שונים הרובצים על הדירה וכדומה שעלולים למנוע ולגרום עיכובים מצד הרשויות בהעברת הזכויות על שמכם.
יתרה מכך, יום חתימת זיכרון הדברים הוא היום הקובע לעניין מס הרכישה גם אם נחתם חוזה מאוחר יותר - המשמעות היא חובת הדיווח לרשויות המס מתקצרת ובתוך כך גם הריבית הנובעת מאיחור תשלום מס הרכישה (יום הרכישה נחשב היום שבו נחתם הסכם / חוזה / זיכרון דברים או היום שבו ניתן תשלום כלשהו בגין הנכס - הראשון מביניהם).
חשוב שתדעו, כי ביטולו של זיכרון דברים על ידכם עלול לעורר קשיים רבים, כגון: החובה לשלם פיצויי הפרה מצדכם לבעלי הנכס ולצדדים חיצוניים להסכם, אשר הסתמכו על ההסכמות שהובנו מתוך זיכרון הדברים. ולכן המלצתי החד משמעית ושלא משתמעת לשני פנים – לא לחתום על זיכרון דברים, לא לחתום על מזכר הבנות, לא לחתום על כל פיסת נייר שתהיה בנמצא וגם לא לשלם שום סכום על החשבון. ראיתם דירה שמוצאת חן בעינכם - פנו מיד לעורך דין!
רצוי לא לחתום על - "מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן"
יש קבלנים הנוהגים להחתים על מסמך בקשה לרכישת דירה, מסמך הנקרא - "טופס רישום". המשמעות המשפטית הינה שמסמך זה מחייב אתכם לרכוש תחת לחץ ללא אפשרות בדיקה מקיפה של החוזה, הזכויות המשפטיות, הנכס, היתר בניה ותנאיו, המצב המשפטי של הקרקע, הגבלות על הקרקע, הגבלות פיתוח, תוכנית בניין עיר (תב"ע), מבלי לבדוק לעומק יכולתכם לעמוד בהתחייבויות מול בנק למשכנתאות וחוסר יכולת מקצועית לבחון את הסיכונים. דינו של מסמך זה הוא כדין זיכרון דברים נחות ביותר המעמיד את הקונים במצב משפטי גרוע וגם במצב כלכלי גרוע ביותר (פחות כוח מיקוח על המפרט ותנאים משפטיים שיכולים להטיב עמכם – עם החתימה על מסמך כזה אתם בידיים של הקבלן עם כוח מיקוח ששואף לאפס). ולכן, אם מופעל עליכם לחץ ממשי ... הרי לפי דבריו של איש המכירות "הדירות נמכרות כמו לחמניות ואם לא תחתמו עכשיו לא תשמר לכם הזכות לרכוש אותה" יש לדאוג שיהיה כתוב באופן ברור ומפורש שתישמר לכם הזכות לבטל את ההסכם בנקודת יציאה המבטיחה החזר מלא של המקדמה ששילמתם + ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה וזאת אם לא תחתמו על הסכם רכישה לאחר היוועצות עם עו"ד מטעמכם, בדיקת זכאות למשכנתא, בדיקות מקיפות יותר טרם החתימה וניהול מו"מ ע"י עורך דין מטעמכם מול המחלקה המשפטית או העורך דין של הקבלן - יש לתת לכך זמן סביר של 30 יום לפחות.
זיכרו, את המסמכים המצורפים להסכם ונספחיו לא תוכלו לבדוק במעמד תשלום המקדמה ובפרט שבפסיקת בית המשפט נקבע שהמסמכים השיווקיים וקטלוגים אינם מחייבים משפטית. נוסף על כך, אינני מכיר אדם שאינו עוסק בכך באופן שוטף, שיש לו את היכולת לבדוק לעומק את המסמכים המשפטיים בעין מקצועית תחת לחץ. וגם לעורך דין עם ניסיון רב, נדרש מספר ימים לערוך בדיקות מול גופים שונים (כגון: בעירייה , במינהל, בטאבו , בבנק שמלווה את הפרויקט, בחברה משכנת, ברשם המשכונות, ברשם החברות, במשרד המשפטים וכדומה).
תנאים מקפחים במסמך בקשת הרישום - הן היועץ המשפטי לממשלה (לשעבר), עו"ד יהודה וינשטיין, והן הפסיקה קבעו כי מסמך הרישום הדורש מהלקוחות להסכים לתנאים בחוזה המכר שכלל אינו מצורף למסמך המקדמי ואין ללקוחות יכולת לשנותם אינו חוקי.
חברות בניה הקובעות בהסכם ההתקשרות הראשוני שהלקוח ישלם להן "דמי רישום" ובמקרה שהוא יסרב לחתום על הסכם המכר בתאריך הנקוב במסמך, ינוכה לו מההחזר הכספי סכום כספי, "בלי שלמבקש תהיה כל טענה או דרישה או תביעה כלפי החברה בקשר לניכוי הנ"ל", עוברות על הוראות היועמ"ש. היועמ"ש קבע במפורש כי אי השבת מלוא התשלום ללקוח בזמן שהחברות מצדן אינן נושאות בהתחייבות כלשהי מכוח המסמך המקדמי יוצרת יתרון בלתי הוגן לטובת החברה ועולה כדי קיפוח לפי החוק.
תנאי מקפח נוסף בטופס הרישום - זהירות מלחתום על טופס רישום שבו נקבע כי אינו מחייב את החברה, אלא כפוף לאישור ההנהלה שלה ויבוטל ככל שתחליט ההנהלה לבטלו. סעיף שמכפיף את תוקף המסמך המקדמי לאישור החברות לפי שיקול דעתן הבלעדי עולה כדי קיפוח הגם מפני שיש כאן פגיעה חמורה בהסתמכות הקונה.
זהירות מיסוי מקרקעין - חובת תשלום מס רכישה מוקדם לכל מי שחותם על "טופס רישום"
סיבה נוספת מדוע לא כדאי לחתום על "טופס רישום" או כל מסמך אחר מול הקבלן ו/או לא לשלם מקדמה טרם בדיקה משפטית הינה, שמבחינת רשות המס - חלה חובה על הקונה לדווח תוך 30 יום מיום תשלום המקדמה ו/או חתימה על מסמך בקשה לרכישה ו/או זיכרון דברים מול הקבלן ולא מיום החתימה על החוזה בפועל. לכל איחור בתשלום מצטרפת ריבית + הצמדה בגובה 4% וכן קנס על איחור בדיווח.
לאור האמור לעיל, למה להרע את מצבכם ? אתם אלו שמשלמים, מכאן שאתם חייבים באמצעות ייצוג נכון להיות בעמדת הכוח.
כל חתימה טרם בדיקה יסודית, לא רק שמורידה מיכולתכם להפחית את מחיר הדירה בשל "מוקשים",
אלא בהכרח תפגע בזכויותיכם ו/או יכולת לשפר את תנאי החוזה שהוא בדר"כ חד צדדי לטובת הקבלן,
הרי מי שערך אותו הוא עורך דין של הקבלן! - המשמעות הינה שהמנעות מלשכור עורך דין העוסק בתחום, עלולה לגרום לכם בהמשך הדרך לשלם הרבה יותר כסף מבלי שכלל נערכתם לכך.
פנייה לעורך דין שעוסק במקרקעין ומיסוי מקרקעין
רובנו מודעים לכך, כי פעמים רבות "זול" יוצא בסופו של דבר "יקר". עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים שלכם, הוא מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד! לפיכך, ברכישת דירת מגורים חובה לפנות לעורך דין העוסק במקרקעין, שיעגן את האינטרסים שלכם היטב - ויגן על זכויותיכם לקבל את הנכס שירשם על שמכם בטאבו ו/או ברשות מקרקעי ישראל (לפי העניין), ויבטיח את כספכם לפי קצב התקדמות הבניה ו/או שתקבלו בטוחות משמעותיות ובעת הצורך פיצוי בגין איחור במסירה.
להלן קישור למחשבון שכר טרחה מינימלי המעודכן לפי כללי לשכת עורכי הדין.
עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של רוכש הדירה / בית ו/או כל נכס אחר שבונה הקבלן! הן מבחינת הבטוחות ההולמות, הן מבחינת המפרט, הן מבחינת הקנסות שיוטלו על הקבלן עקב איחור במסירה והן מבחינת כלל ההיבטים המשפטיים אשר אמורים להגן על האינטרסים של הרוכשים - האינטרסים שלכם ורק שלכם!
על כן, על הקונה להבטיח שעורך דין מטעמו יבדוק היטב את החוזה ויבטיח את כל מכולל ההיבטים המשפטיים לרבות נושא היתרי בניה, מיסוי, בעלות על הקרקע וכי יובטחו זכויותיו בכל הקשור לבטוחות שעליו לקבל לכל הכספים שישלם לקבלן (ערבויות, בטוחות) במקרה בו הקבלן פושט רגל או במצבים בהם שהחברה הקבלנית לא עומדת בהתחייבויותיה ומתפרקת ו/או בדיקת מכלול התנאים במקרה ביטול עסקה.
שכר טרחת עורך הדין המייצג את הקבלן
כאשר מדובר ברכישת דירת מגורים מקבלן - שכ"ט ששילם בעבר הקונה לעו"ד הקבלן (בנוסף לשכ"ט ששילם לעורך דין מטעמו) עד ליום 9/1/2015 נע בין 1.5% ל 2% + מע"מ משווי הדירה. החל מיום 10/1/2015 שכ"ט לעורך דין של הקבלן בעניין רכישת דירה, הוגבל ל 5000 ₪ + מע"מ או לחצי אחוז ממחיר הדירה הנמוך מבין השניים. הוחרגו מהחוק החדש (תיקון 7 לחוק המכר דירות התשע"ד 2014) דירות יוקרה שמחירן מעל 4.64 מיליון ₪. תקרת ההוצאות המשפטית נקבעה על ידי ועדת הכלכלה של הכנסת ביום 4/12/2014, שווי דירת יוקרה וגובה שכ"ט עורך דין מטעם הקבלן, מתעדכנים בכל שנה. החוק אינו מגביל שכר טרחת עורן דין המייצג את האינטרסים של הרוכש.
מומלץ ורצוי כי רוכשי דירה מקבלן יהיו מלווים בעורך דין מטעמם שיגן על האינטרסים שלהם וכן יערוך את הבדיקות המשפטיות הנדרשות עבורם וזאת מפני שעו"ד הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של הרוכשים!
רכישת דירה מקבלן או מחברה יזמית
ערכו בדיקה קפדנית ממי נרכש הנכס. רכישה מחברת בנייה, או קבלן שהוא גם היזם וגם המבצע של הפרויקט עדיף על רכישה מיזם שמקבל את הכסף, מפצל את ההסכמים (הסכם מול היזם והסכם נוסף מול הקבלן), ומנגד זורק את כל האחריות על החברה הקבלנית או הקבלן המבצע.
זהירות בעניין הסדרי התשלומים
בעקבות פשיטת רגל של אחד הקבלנים הגדולים במשק ("פרשת חפציבה"- חפציבה דיור ואחזקות בע"מ הייתה חברת נדל"ן ובנייה שעמדה בראש קבוצה של חברות בנייה, מהגדולות בישראל, עד לקריסתה באוגוסט 2007) נקבע בחוק שהתשלומים לקבלן יועברו לחשבון הפרויקט בשוברים. יש לבדוק מול הבנק את מספר החשבון ולאמת שאכן מדובר בפרויקט הרלוונטי (גוש, חלקה, תת חלקה) זהות מלאה בין השם המצוין על גבי השובר לשם החשבון. אם הגוף הפיננסי המלווה איננו בנק, אני ממליץ לדבר עם מורשה חתימה ולקבל אישור בכתב מהגוף הפיננסי שאכן מדובר בחשבון שבו תפקידו את מירב כספכם ואף יתכן מאוד שתצטרכו לשעבד חלק ניכר מחייכם.
בדיקת רישיון קבלן ואישורי מס
יש לדרוש מכל קבלן בעת רכישת הדירה שיציג אישור מאת רשויות המס, על מנת שלא יעוכב בהמשך רישום הדירה על שמכם בשל חובותיו של הקבלן. בנוסף, יש לבדוק את רישיון הקבלן וסיווגו - רכשו דירתכם רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים בעל סיווג מתאים לבניית דירות מגורים. לפיכך, בקשו מהקבלן להציג בפניכם בתחילת המשא ומתן "רישיון קבלן" לשנה השוטפת וודאו שהרישיון בתוקף עם סיווג מתאים. ברישיון מצוי סיווגו המקצועי של הקבלן - הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן שהרישיון לעסוק, וסיווגו הכספי - הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות.
בקרו בפרויקטים נוספים שבנתה החברה
מומלץ לבקר בבתים קודמים שהקבלן בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור, האיטום, האקוסטיקה ("שכנים"), בדקו את איכות הבנייה ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. הנני ממליץ לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן באמצעות דו"ח מרשם החברות ובדיקת היקף השיעבודים הרובצים עליו.
בדיקות בעלות על הקרקע, היתר בניה ואישורי מיסוי
בדיקת הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע וכלל ההיבטים התכנוניים של הפרויקט ברשויות המתאימות.
א. בדיקה כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות הקבלן או כי הוא בעל זכות נאותה (זכות חכירה לזמן ארוך וכו') וכי אין על הקרקע שעבודים המונעים את הבנייה, עיקולים וכו' זאת על-ידי: בדיקת נסח רישום בלשכת רישום המקרקעין, בציון מספר גוש וחלקה. יש לצרף להסכם נסח טאבו כנספח.
אם מדובר ב"עסקת קומבינציה" דהיינו - כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, יש לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע, האם הקונה יוכל לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע, ומהם תנאי העסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע. בדיקה שהדירה שהנכם רוכשים תיבנה כדין וכי לא יוחדה למי מבעלי המגרש. לפיכך, ייבדק הסכם ייחוד דירות.
בעסקאות תמ"א 38, יש לבדוק כי נרשמה לטובת הקבלן הערת אזהרה והוצמדו כל זכויות הבניה הנוספות במקרקעין לצורך בניית יחידות דיור חדשות במסגרת תמ"א 38 ליחידה הרישומית בנסח הטאבו.
כמו כן, בעסקאות אלו יש לעיין ולקבל את הסכם הקבלן עם הדיירים הקיימים ונספחיו, לוודא שיש בטוחות מתאימות, שהתקבלו מכתבי הסכמה מהבנקים לעניין המשכנתאות הקיימות, לעיין בלוחות הזמנים שהקבלן התחייב להם כלפי הדיירים, לוודא כי קיים ייפוי כוח בלתי חוזר חתום מטעם כל הדיירים הקיימים לטובת הפרויקט, לוודא זהות בין רשימת הדיירים הקיימים לרישום בנסח הטאבו (לעיתים יש חוסר התאמה שיש לסדר בעקבות יורשים וכדומה) וכי אין מניעה לקיום התחייבות הקבלן כלפי הקונה לרבות מכוח הסכם התמ"א.
ב. בדיקה האם בידי הקבלן היתר בנייה מתאים שהוצא על ידי הרשות המקומית. אסור על פי חוק לרכוש דירה בבניין שלגביו לא ניתן עדיין היתר בנייה כחוק.
ג. בדיקה האם לקבלן יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש, על כך שאין מניעה מצדם לרשום את דירה על שם הקונים בלשכת רישום מקרקעין (בגלל חובות הקבלן).
ד. יש לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין ערים) לרבות תקנון (לעיתים מתגלים ממצאים מפתיעים), היתר הבנייה, האם הקבלן רשאי למכור את הדירה הספציפית על הצמדותיה - האם היא לא הוקצתה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה, או נמכרה לאחר, לבדוק את כל הנספחים לחוזה לרבות ייפוי הכוח הניתן לקבלן או לבא כוחו, ולבדוק היטב את הוראותיהם.
ה. יש לבדוק אם לקבלן יש אישור פקיד שומה כללי למכירה לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, או אישור פ"ש לגבי הפרויקט או הצהרת הקבלן כי אישור פרטני יומצא בהתאם לחוק. בהיעדר אישור כאמור, על הקונה להעביר אחוז תשלום ע"ח הרכישה ישירות למיסוי מקרקעין. אם מדובר בדירה ראשונה הנמכרת בפרויקט כדאי לבקש העתק מטופס 701 , וכן טופס 7000ב.
ו. לדרוש לצרף כנספח להסכם צילום תעודת עוסק מורשה של הקבלן על-פי הוראות חוק מע"מ.
ז. לצרף צילום ת.ז. של מורשה החתימה מטעם החברה הקבלנית.
מסמכים נוספים שחובה לצרף לחוזה המכר
על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973- חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה:
א. מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות תשל"ד 1974.
ב. תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.
ג. תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.
ד. הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.
בעת בדיקת התכנית חשוב לבדוק את מיקום הדירה בתשריט הבניין, כיווני אויר, גודלה והתכנון הפרטנ. כמו כן, רצוי לבדוק האם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבנין, כגון: מבני תעשיה, כבישים סואנים, מתקני אשפה, מתקני חשמל וכדומה..
לפני החתימה על החוזה, זכרו!
בקשות לשינויים - איזהו חכם ? הרואה את הנולד (פרקי אבות)
באם הנכם מעוניינים לערוך שינויים במפרט, יש להכניס בחוזה סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. וודאו שבמידה ויבצעו שינויים הם ייעשו ישירות באמצעות ובאחריות הקבלן ולא על ידי קבלני המשנה. וודאו כי כל בקשה שלכם לשינויים או תוספת בדירה תיעשה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר - וודאו כי הבקשה תכלול מחירים (מחירון שינויים), מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה. בגין שינויים אלו החתימו את הקבלן על ההעתק שנשאר ברשותכם. בררו מראש עם הקבלן האם תידרשו לשלם עמלה עבור התקנת אבזרים שאתם תספקו. בררו את גובה העמלה ואת גובה הזיכוי שתקבלו עבור האביזרים עליהם ויתרתם - למשל מטבח שלכם או מטבח של הקבלן. בררו את גובה התשלום מראש עבור כל שינוי הוספת נקודות חשמל, הכנת תשתית לרשת מחשבים בדירת המגורים, הכנה למיזוג מרכזי, בבתים עם מרתף – בדקו את האופציה של הרחבת המרתף על כל קונטור הבית + כניסה נפרדת חיצונית למרתף + התקנת שירותים + מטבחון + מקלחון גם במרתף כהכנה עתידית ליחידת מגורים נפרדת לצורכי השכרה.. הוספת חלונות/חצר אנגלית.. כל אלה ואחרים חייבים לבוא לידי ביטוי בכתב.
מומלץ לפיכך להיעזר בשירותי אדריכל מקצועי לפני החתימה על ההסכם ולהביא אותם לאישור הקבלן כחלק בלתי נפרד מהסכם הרכישה - תוכלו לחסוך כסף רב כאשר תשיגו את מבוקשכם לפני החתימה על ההסכם בסיוע האדריכל במעמד החתימה על ההסכם. אחרי החתימה - זה יהיה מאוחר מידי!
יש להימנע ככל האפשר מסעיפים בחוזה המאפשרים לקבלן "לשנות", "לדחות" או "לקבוע" על דעת עצמו ובלא לקבל את הסכמתכם.
כל שינוי יהיה כרוך בתוספת תשלום כואבת.
באם הקונה עורך שינויים, יש לקבוע בהסכם באופן ברור ומוסכם מה תהיה התוספת בימים לאיחור במסירה.
נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר - ירידה לפרטים
סכום הדירה הנקוב בחוזה המכר, כשהוא כולל מע"מ, חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. לפיכך, בעת ניהול המו"מ עם קבלן לרכישת דירה, ולפני חתימת החוזה, מומלץ לשים לב שהנושאים הבאים יופיעו בחוזה, על מנת למנוע הפתעות ותשלומים נוספים על מחיר הדירה.
בדקו האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החנייה. בדקו האם נמכרת לכם חנייה צמודה ו\או מקורה. במקרה שמספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין, ייתכן כי הקבלן יחייב אתכם לרכוש מקום חנייה, כתנאי לקבלת המפתח. במקרה שמספר מקומות החנייה קטן ממספר הדירות, ייתכן כי הקבלן ימכור לחלק מהדיירים מקומות חנייה, בעוד ששאר הדיירים יוותרו בלא מקום חנייה.
עפ"י תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת. וודאו כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.
"פיתוח" הנו מושג רחב מאוד ולא מוגדר, היכול לכלול כביש, מדרכה, גינה, גדרות וכדומה. בדקו האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות. והיה ואינן נכללות במחיר, וודאו מראש ובכתב מה יהיה הגובה המדויק של תשלום עבור "פיתוח".
בדקו האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות החשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. עמדו על כך, שפרט להוצאות עבור חיבור דירתך (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחוללו עליכם תשלומים עבור חיבורי הבניין לרשתות הכלליות ואם כן שסכומים אלו יהיו תחומים ומוגבלים לפי החלק היחסי של הדירה בבניין המשותף בסכום סביר ומוגדר מראש בהסכם.
בדקו אם הקבלן התחייב במפרט לספק לכם גינון, תשתית חיבור קווי תקשורת לאינטרנט בין החדרים, תשתית לבית חכם הכוללת פינה מיוחדת לשרת מרכזי, ראוטרים, ארון תקשורת. בדקו האם מדובר רק "בהכנה" להם, או גם העברת כבלי התקשורת. בדקו את תוכניות הגינה, שבילים, השקיה, צמחיה וכדומה.
בדקו האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר עבור הדירה/התוספות/השינויים/כל דבר אחר שתדרשו או שמא תידרש לשלם מע"מ בנוסף על הסכום הנקוב בחוזה.
בדקו אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו כיצד מוסדר נושא החלקים המשותפים - הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג והאם שומר הקבלן לעצמו זכויות הרכוש על שטחים אלו. לידיעתך, לקבלן (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.
עליכם לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת מכם לרשום הערת אזהרה וזאת אפילו אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. הוראה כזו הנה תנאי מקפח ובוטלה אף על ידי בית המשפט העליון.
הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם ובהתאם למפרט ואם בכל זאת מתנים לכם את קבלת המפתח - יש להוסיף את המילים "תחת מחאה" בפרוטוקול העברה - לא פעם קורה שהנזילות ומפגעים שאינם נראים לעין ואף לא יתגלו לאיש מקצוע (אינסטלטור, מהנדס מטעמכם) מתגלים מספר חודשים לאחר המעבר לדירה.
מומלץ להתנות את קבלת המפתח לאחר קבלת טופס 4 לכל הבניין + תעודת גמר ואיכלוס. ובלבד שלפחות אחת מהמעליות עובדות. לא נעים לקבל דירה בקומה 3 ומעלה כשהמעלית עדיין אינה עובדת.
דרשו מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין. וודאו שלא יוכללו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה. רישום תוך שנה מרישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מגמר הפרצלציה ודומה.
שימו לב האם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה.
לתשומת לבכם, חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי) ואין הוא דן בשמירת ערך ההשקעה ע"י הצמדת הבטוחה למדד או למטבע זר. אולם זכותכם המלאה, כצד במשא ומתן, לעמוד על כך שהבטוחה שתינתן לכם, תהיה צמודה למדד.
אל תהיו להוטים לקבל את החזקה בדירתך - עד כדי פזיזות. עמדו על כך כי מסירת החזקה בדירה תעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש. לקבל את החזקה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי הקבלן. הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידכם או על ידי בא כוח מקצועי מוסמך - רצוי מהנדס על מנת שתוכלו לראות האם יש פגמים. מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן האופן בו יתוקנו ומועדי התיקונים. כמו כן מומלץ כי התשלום האחרון יהיה לפחות 10% מהמחיר וישולם רק לאחר קבלת המפתח ובדיקת הדירה לשביעות רצונך.
אם לאחר קבלת הדירה תמצא ליקויים, פנה לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.
נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה הקבלן מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסירם בדחיפות.
הבטחת השקעה - ליווי פיננסי - רצוי להתרחק מפרויקט שאין לו ליווי בנקאי !
עמדו על כך כי כל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974. בהתאם לחוק, כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, יחולו על הקבלן המוכר (סעיף 3א).
נאסר על הקבלן לקבל למעלה מ 7% (שבעה אחוז) ממחיר הדירה (סעיף 2 - הבטחת כספי הקונה) אלא אם הבטיח את השקעתך באחת הדרכים האלה:
מטרת הבטוחות הינן להבטיח את כספכם מכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר על שמכם בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים - שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע.
בטוחה המקובלת נכון להיום - הינה רישום הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות על צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה. יש לשים לב, כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי אינה תלויה בתנאים נוספים, כמו לדוגמא התקדמות הבנייה וכדומה.
ערבות בנקאית היא הדרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה. יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויותיכם כרוכשי הדירה ושמירת ערך כספכם. במרבית הפרויקטים קבלנים לוקחים ליווי פיננסי מטעם הבנק אשר בתמורה הבנק דואג לרשום הערת אזהרה ומשעבד לטובתו את הנכס - לפיכך יש לוודא כי טרם החתימה על הסכם עם הקבלן לערוך עם הבנק הסכם מותנה או לכל הפחות לקבל התחייבות בכתב אשר לפיה הבנק יסלק את הערת האזהרה והשעבוד הנובעים מהתחייבויות הקבלן בשל הליווי הפיננסי אשר קיבל מהבנק לצורך הפרויקט בסמוך לרכישת הדירה ותשלום התמורה בגינה.
לסיכום עניין הערבות: קבלן שלא נותן ערבויות על פי חוק המכר, ומנסה לפתות אתכם במחיר מיוחד, פשוט אל תקנו ממנו! לשם כך רצוי מאוד להיעזר בטרם הרכישה בשירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין.
אימות לפרויקט ליווי פיננסי לפרויקטים בתחום הנדל"ן
בעקבות פרשת חפציבה ובעיות עם קבלנים אחרים, החל מיוני 2008 בנק ישראל הנחה את הבנקים להנפיק שוברי תשלום לכל פרויקט שנעזר בליווי פיננסי בנקאי. היתרון הגדול בשיטה זו הוא בכך שלכל פרויקט קיים החשבון יחודי, שנבדק ומפוקח על ידי מחלקת האשראי של הבנק. הבנק כאמור מנפיק שוברי תשלום על פי הוראת ניהול בנקאי תקין 326 של בנק ישראל שניתן לאמת אותם באתר הבנק. יש להקליד את הפרטים בדיוק כפי שהם מופעים על גבי השובר - טעות כלשהי בהזנת הנתונים באתר (מספר סניף, מספר חשבון, שם מדוייק של הפרויקט) תמנע אימות תקין של נתוני הפרויקט.
שימו לב!
אם הקבלן מציע לכם הנחה משמעותית בתמורה לתשלום שלא באמצעות חשבון הליווי - תשלומים אלו לא יהיו מוגנים,
ואתם מסתכנים באיבוד כספכם!
לפיכך,
אסור בתכלית האיסור לשלם לקבלן שלא באמצעות השוברים.
יש לשלם אך ורק לחשבון הליווי!
להלן, פרטי אימות פרויקטים של הבנקים השונים:
במידה והפרויקט מלווה פיננסית באמצעות חברת ביטוח, חובה לקבל את אישור ואימות חברת הביטוח לחשבון הליווי.
מי משלם עבור הבטוחה?
החוק קובע, כי כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה לפי חוק המכר ( הבטחת השקעות של רוכשי דירות ) יחולו על המוכר. במקרה של הבטחה נוספת מעבר לאמור בחוק, (כגון: שילוב בין בטוחות נוספות - מומלץ כאשר מדובר בקבלן קטן , או כאשר אין באפשרותכם להשיג דוחות כספיים של הקבלן לרבות דו"ח רווח והפסד , מאזן בוחן) החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה הנוספת. שאלת ההוצאות בגין הבטוחות הנוספות הינן נושא למשא ומתן חופשי ביניכם לבין הקבלן בטרם תחתמו על החוזה.
הבטחת השקעה - כתב החרגה - במקרים בהם יש לקבלן שעבודים
בהיעדר מכתב החרגה, קונה דירה מקבלן חשוף לסכנות לא מבוטלות. הסיבה לכך הינה שקבלן הזקוק להלוואות - הגוף המלווה (בדר"כ בנק) משעבד בשעבוד ראשון את הקרקע וכל אשר נבנה עליה, קרי הדירה שלכם. אם חלילה הקבלן יכנס למצב של חדלון פירעון (כינוס נכסים, פשיטת רגל, מוות וכו'), הדירה תחשב עדיין לנכסי הקבלן המשועבדים לטובת הבנק וזאת אף אם הקונה שילם את מלוא התמורה בגינה.
מה עושים כדי להימנע ממצב שהדירה לא תירשם על שמכם עקב שיעבוד לבנק ?
מכניסים סעיף מהותי ויסודי שנקרא "סעיף כתב החרגה" – האומר כי הדירה הנרכשת מפסיקה להיות כלולה בשעבוד נכסי הקבלן לטובת הבנק וזאת מרגע שהקונה שילם את מלוא התמורה המגיעה ממנו עבור דירה זו, קיבל חזקה בה והחזיר את הערבויות שקיבל על פי חוק המכר.
מומלץ לדרוש כתב החרגה זמני בגין כל תשלום ותשלום שבוצע המחריג את החלק היחסי מהשיעבוד הכללי.
על פי התיקון לחוק מאוקטובר 2008, בכל מקרה שבו הפרויקט נבנה במסגרת ליווי פיננסי של בנק,
חלה חובה לבצע את כל התשלומים שאתם משלמים בעבור הדירה באמצעות פנקס שוברים בלבד. פנקס השוברים מופק על ידי הבנק המלווה את הפרויקט והוא מוסר אותו לידי המוכר.
יובהר כי מדובר בבנק המלווה את פרויקט הבנייה ולא בבנק למשכנתאות שממנו אתם לוקחים הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה. המוכר חייב למסור לכם את הפנקס ולקבל באמצעותו בלבד את התשלומים עבור הדירה.
שימו לב! תשלומים בפרויקט בעבור ליווי פיננסי יש לבצע אך ורק באמצעות פנקס השוברים. זכותכם לפנות לבנק המלווה, אשר אופן ההתקשרות עמו חייב להופיע על גבי הפנקס, כדי לוודא כי אכן פרטי השובר תואמים את רישומי הבנק עצמו. מומלץ לבצע בדיקה זו טרם ביצוע התשלומים.
דרשו קבלה, בעבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום ששולם ואת פרטי התשלום.
ערבות ובטוחות אחרות על פי חוק מכר דירות
חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974, אוסר על מוכר דירה חדשה לקבל יותר מ - 7% ממחיר הדירה אלא אם יתן לרוכש הדירה בטוחה המיועדת להבטיח השקעותיו במקרה של פירוק, פשיטת רגל, עיקולים וכדומה. בטוחה כזו יכולה להיות הערת אזהרה הרשומה בטאבו לטובת הרוכש, ערבות בנקאית מיוחדת או בטוחה אחרת כמפורט בחוק. הבנק עשוי לדרוש מלווה שקונה דירה חדשה להציג בפניו הוכחה שקיבל בטוחה כזאת ואף לדרוש כי ערבות על פי החוק תוסב לבנק; אולם אין הבנק חייב לעשות זאת ועל הלווה לוודא שהוא מקבל את הבטוחה המגיעה לו. אם לא ניתנה ערבות בנקאית כאמור (או ביטוח מיוחד לפי החוק), הקונה אינו חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה אלא לפי התקדמות הבנייה, כפי שנקבע בתקנות.
תשלומים לפי התקדמות הבנייה - ברישום הערת אזהרה
דעו כי בהתאם לתקנה 1 לתקנת המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג על חשבון מחיר הדירה (תשל"ה 1975, אם הביטחונות שניתנו לך אינם בצורת ערבות לתשלומים בנקאית או פוליסת ביטוח (כמפורט בסעיף (8א) או (ב) לעיל, הרי למרות מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:
א. 40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.
ב. 20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.
ג. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.
ד. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
ה. 10% ממחיר הדירה: עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
זכרו שאי קיום הוראות הנ"ל ע"י המוכר מהווה עבירה פלילית ואם אתם הצד הנפגע, הנכם זכאים להגיש בגין עבירה זו תלונה פלילית למשטרת ישראל.
אחריות הקבלן לפי חוק
ע"פ התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשלוש תקופות:
א. תקופת הבדק
אחריות הקבלן לדירות שנרכשו מיום 6.4.2011 ואילך
כדי להסתמך על קיומו של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
ב. תקופת אחריות
תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום בתקופת הבדק. ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה. כאשר הדיירים אינם דואגים לתחזוקה נאותה של הנכס הקבלן אינו מחויב לתיקון הליקויים שהתהוו באשמתם. נדגיש כי למרות שנהוג לטפל בליקויים, בתום השנה הראשונה, על הקבלן להמשיך ולטפל בהם ע"פ החוק כמפורט לעיל. חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישת החוק ולקצר את תקופת הבדק או את תקופת האחריות.
ג. לאחר תקופת הבדק ותקופת האחריות
לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות הקבלן רק במקרים הבאים:
"אי-התאמה יסודית" - אי התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;
חובת הצהרה בעניין מיסוי
רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך 30 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו. כל איחור בתשלום מחייב תשלומי הצמדה, ריבית (בשיעור %4) וקנס. ניתן לשלם את המס בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום, שאפשר לקבלו במשרד מיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה.
יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה הרכישה. מומלץ לוודא כי המייצג אתכם בעסקה הגיש את ההצהרה כדין ודאג שהמס ישולם וכן שהדירה הועברה על שמכם ונרשמה במשרדי רשם המקרקעין כדין (בטאבו\מינהל מקרקעי ישראל\חברה משכנת).
המחוקק הכיר בלגיטימיות של תכנון המס, והוא ער גם לזכותו של הרוכש לנקוט באמצעים שונים להקטין את החבות במס, או ליהנות מהפטורים האמורים בחוק. המחוקק מעניק לרוכש לא רק את הזכות לבקש פטור, אלא גם את הזכות לבחור את העילה הספציפית לפיה הוא מבקש את הפטור.
תכנון מס נכון מתמצה לא רק בהשגת הפטור ממס, אלא גם בניצול יעיל של מערכת הפטורים העומדים לרשותו של הרוכש. נישום המתכנן את ניצול עילותיו צריך לקחת בחשבון כי הפטור ממס הנו חריג לכלל המטיל את המס על כל הנישומים, וכי נטל הראיה יוטל עליו להוכיח את קיומם של התנאים לפטור. יתר על כן על הנישום לקחת בחשבון כי קיום תנאים אלה חייב להתרחש במועד המכירה שהינו המועד הקריטי לקבלת הפטור ממס.
חובת הקבלן לדווח לרשויות
על הקבלן חלים חובות רבים בעניין הצהרות ודיווחים הן לרשויות מס הכנסה, מע"מ, מיסוי מקרקעין ומשרד הבינוי והשיכון. בעניין רשויות מס הכנסה עליו לדווח לפי סעיף 50 לפקודת מס הכנסה. בעניין מיסוי מקרקעין עליו לדווח על העסקה תוך 30 יום מיום זיכרון הדברים או חתימה על הסכם המכר - הראשון מביניהם. בנוסף, קיימת חובת דיווח בגין כל מכירת דירה חדשה תוך 40 יום מתאריך החתימה על חוזה המכר למשרד הבינוי והשיכון (מכוח סעיף 3ה לחוק המכר דירות - הבטחת השקעות רוכשי דירות). אי מתן הודעה בהתאם גוררת קנסות כבדים החל מ 25,000 ש"ח, כאמור בסעיף 4ב לחוק.
פיצויים שעל הקבלן לשלם בגין איחור במסירה
בשנת 2011 חל תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות), בו הוסדר לראשונה נושא פיצוי בשל איחור במסירת הדירה.
באם הקבלן לא העמיד לרשות הקונה את דירת המגורים לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה, כמפורט להלן:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב 1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב 1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הפיצוי הנ"ל לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
החל מיום 8/7/2022, תחילת תיקון 9 לחוק המכר, שונה החוק - במקום שחלפו שישים ימים יבוא שחלף חודש ובמקום מהמועד החוזי יבוא מתום חודש מהמועד החוזי.
הפיצוי נקבע על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה מתום חודש מהמועד החוזי ועד ארבעה חודשים מהמועד החוזי.
סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה 5 חודשים לאחר המועד החוזי
וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי.
סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
הפיצוי באיחור לא ינתן אם הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד או כתוצאה מנסיבות המפורטות בסעיף 18א לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה
.
רצוי לסכם מראש ובכתב את שווי דמי השכירות החודשית וחשוב לציין בהסכם כי הפיצוי בגין איחור במסירה ישולם מידי חודש בחודשו עבור כל חודש איחור במסירה (בסוף כל חודש איחור) ולא בסוף התקופה.
למידע נוסף - אופן מימוש הפיצויי בגין איחור במסירה לפי תיקון 5 - למי שרכש טרם תיקון 9.
ההצמדה למדד תשומות הבנייה
החל מיום ה 8 ביולי 2022 חל תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות). התיקון קובע כי ההצמדה למדד תשומות הבנייה בהסכם המכר תהיה רק על מחצית יתרת התשלום (לרוב 80%) ממחיר הדירה, במקום על כל היתרה כמקובל כיום, כלומר כ-40% ממחיר הדירה
צדדים לחוזה מכר רשאים להסכים ביניהם כי עד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש - 20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמד. הצמדה כלל תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה כפי שנקבע בחוזה המכר למעט מקרים שבהם הצדדים הסכימו שלא יחולו כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
מימון הרכישה באמצעות משכנתא - טרם החתימה על החוזה פנו לבנק לקבל אישור!
המשכנתא הינה הלוואה כנגד שעבוד הנכס ומהווה אמצעי תשלום לצורך רכישת דירה, מגרש, משרד או לצורכי בניה, שיפוץ או הרחבת בית. מומלץ שגובה המשכנתא יהיה פחות ממחצית מחיר הנכס וההחזר החודשי יהיה עד רבע מגובה ההכנסה הפנויה. ככל שתפרסו את המשכנתא למספר שנים קטן יותר כך גם תשלמו פחות . אם גובה המשכנתא הינה מעל 50% מערך הנכס וההחזר החודשי הינו מעל רבע מגובה ההכנסה הפנויה ומשך תקופת ההחזר הינה מעל 15 שנה - מוטב לשקול היטב לפני הכניסה לעסקת הרכישה ! מהסיבה שקיים סיכון גבוה עבורכם ועדיף לא להיכלל בסטטיסטיקה שלל נפגעי המשכנתאות. (לטובתכם האישית ראו מאמרי המפורט מאוד בנושא זה - הכל על משכנתא ) להלן מקרה שימחיש זאת : שווי הדירה 2,000,000 ש"ח, גובה המשכנתא 1,500,000 ש"ח - בני הזוג לקחו את המשכנתא הנ"ל לתקופה של 30 שנה ( ב 15 השנים הראשונות גובה החוב נמצא במגמת עליה והוא גבוה יותר ממה שנלקח ). לאחר 3 שנים - אחד מבני הזוג פוטר, הוא התקשה למצוא מקום עבודה ברמת שכר גבוהה כפי שהיתה לו ביום קבלת המשכנתא - ומכאן בני הזוג נקלעו לקשיים בהחזר המשכנתא. הם לא האמינו כי יפנו אותם מהדירה - גובה החוב המשיך לתפוח + ריבית פיגורים. לאחר מספר פיגורים בתשלום המשכנתא , מונה כונס נכסים - המצב בשוק הנדל"ן לא היה טוב והדירה נמכרה באמצעות הליך של הוצאה לפועל במחיר נמוך ממחיר השוק - 1,800,000 ש"ח. הסכום כאמור לא כיסה את גובה החוב שטפח (בגין ריבית הפיגורים השערורייתית) ושעליו נוסף גם שכר טרחת המפרק (כ 170,000 ש"ח לפי תקנה 5 לחוק הוצל"פ בגין פיגור חוב משכנתא). נוצר מצב עגום בו בני הזוג לא רק שפונו מהדירה חסרי כל - לאחר מיצוי ההליכים נגדם הם גם נשארו חייבים כ 260,000 ש"ח לבנק !
אם בני הזוג היו מנסים למכור בעצמם את הדירה סמוך מאוד לגילוי הקושי ( אף טרם הפיגור הראשון ) סביר כי לא רק הייתה נחסכת מהם עגמת נפש רבה - אלא גם הם היו נשארים עם כסף ביד וללא חובות בגין המשכנתא ( כגון ריביות פיגורים, שכר טרחת מפרק ומכירת הדירה בהליך הוצאה לפועל הידוע כי לפיו ניתן מחיר נמוך ממחיר השוק עבור הדירה )
תשתמשו במחשבון תכנון משכנתא המצורף בלינק - בדקו תרחישים שונים על מנת להעריך את גובה ההחזר החודשי : מחשבון משכנתא - כולל אפשרות תכנון משכנתא עם אפשרות לתמהיל של 3 סוגי הלוואות שונות + בדיקת רגישות משולבת פריים + משכנתא בריבית צמודה קבועה ובדיקת החזרים לפי קצב שינוי בריבית.
כדי לקבל הלוואה עליכם לעמוד בקריטריונים ובתנאים שהבנקים קבעו במספר מישורים: כושר ההחזר - עמידה במבחן של גיל, תעסוקה והכנסה כדי להבטיח סבירות גבוהה את פירעון ההלוואה. על כן, סכום ההלוואה - לא יעלה על שיעור מסוים מערך הנכס, הבנק יבדוק באמצעות שמאי את טיב הנכס לצורך שעבוד וטיב הערבים להלוואה - במקרים מסוימים לא יידרשו ערבים כלל.
ביצוע ההלוואה כרוך בעלויות נלוות כגון: דמי הנפקת תעודת זכאות - במקרה של זכאים, דמי שמאות - משולם עבור שירות הערכת הנכס המבוצע ע"י שמאי מקרקעין , דמי ביול מסמכי ההלוואה - המועברים לאגף מס בולים במשרד האוצר , דמי פתיחת תיק - סכום זה ניתן למו"מ עם הבנק ואף במקרים מסוימים לבטלו , דמי רישום הביטחונות - ישולם לגורמי הרישום ( רישום בטאבו, ברשם המשכונות ) , פרמיית ביטוח אשראי, אם נדרש ביטוח אשראי - הפרמיה תועבר לחברת הביטוח . בנוסף לכל אלה - ובמהלך כל חיי ההלוואה תחויבו גם בעמלות דמי גבייה חודשיים ובנוסף עמלת שורה בבנק שלכם ( כל עוד לא בוטלה ע"י חקיקה ו/או ע"י המפקח על הבנקים ).
למידע נוסף בנושא משכנתא - לחצו כאן - כל מה שרציתם לדעת על משכנתא
חוקים רלוונטיים לרכישת דירה מקבלן
קיימים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, להלן החוקים העיקרים תמצית העניינים:
מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן, הגנה על הבעלות והחזקה, שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין.
חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל
מגדיר איסור העברת בעלות במקרקעי ישראל, אם במכר ואם בדרך אחרת.
חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963
והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה, כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.
חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961
והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא 0
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965
והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי וכדומה.
עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה. הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.
חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו 1996
החוק מגדיר תנאי התקשרות בין המתווך לבין הלקוח ומחייב את המתווך להחתים את המזמין על טופס הזמנת שרות. איסור עיסוק ללא רשיון, פרטי חובה בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין.
חוק הערבות, התשכ"ז 1967
החוק עוסק בנושא מהות הערבות, סייגים, יצירת הערבות, שעבוד נכס החייב, אחריות הערב.
חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א- 1981
חובות תאגיד בנקאי במתן שירותים בנקאים, חובה לתת שירותים, גילוי נאות, איסור התניית שירות בשירות
חוק המשכון, התשכ"ז 1967
החוק עוסק ביצירת מישכון , כוחו של המישכון כלפי נושים אחרים, דרכי המימוש
מידע שימושי נוסף - רכישת דירת מגורים / בית / נכס מקבלן
שירות מיוחד שפיתחתי עבור עורכי דין המייצגים מול קבלנים -
להלן נושאי משימות ובדיקות מהותיות בייצוג רכישת דירה חדשה מקבלן (מעל 120 משימות):
אם הנך עורך דין העוסק בייצוג רכישת דירה מול קבלן ומעוניין בשרות שיכול להקל מאוד על העבודה השוטפת,
לחץ כאן -
רשימת משימות ובדיקות לעורך דין בייצוג רכישת דירה מקבלן
מחולל זה,
חוסך שעות עבודה רבות וגם מצמצם אפשרויות לטעויות.
מיועד להקל על עורכי דין המייצגים לקוחות ברכישת דירת מקבלן. דגש מיוחד על עניינים מהותיים שיש לקחת בחשבון בכל שלב ושלב.
האם עורך דין מרעננה יכול לייצג אותי בהיותי גר בקיסריה, בתל אביב ? (או כל יישוב אחר)
מה שיותר חשוב מהמרחק, הוא עורך דין מקצועי שייצג אותך ואת האינטרסים שלך נאמנה !
מדוע חשוב הסכם שכר טרחה בכתב עם עורך דין בייצוג עסקת מקרקעין ?
הסכם שכ"ט מונע ניגוד אינטרסים בין עורך הדין לבין הלקוח. למשל, באם נמצא ליקוי משפטי , הנדסי, תכנוני , או מפגע מהותי אחר. העו"ד יתריע בפני הלקוח ובכך הוא עשוי להציל את הלקוח מכניסה לבעיות עתידיות הכרוכות בהוצאות ניכרות. תהליך העבודה המשפטית עבור הדירה הספציפית יסתיים ועו"ד הדין יקבל את שכ"ט עבור עבודתו כפי שסוכם בהסכם שכר הטרחה. מנגד - באין הסכם שכר טרחה, המשך עבודת העו"ד כדי לסגור עסקה בכל מחיר רק בשביל שכ"ט - עלולה לפגוע קשה בלקוח. חשוב ביותר שהעורך דין יראה תמיד לנגד עניו קודם כל את טובת הלקוח !
יש לשמור את חשבונית מס קבלה (שכר טרחת עורך הדין) מעבר לשבע שנים ולפחות עד מכירת הנכס הנרכש. לפי דיני מיסוי מקרקעין, שכ"ט עורך הדין יוכר כהוצאה בעת המכירה ובאם תהיה חבות במס שבח, במצבים מסויימים ניתן יהיה להקטין את החבות ע"י הצגת החשבונית ששמרתם. המחוקק אף יכיר בה בערכה הריאלי, ז"א הסכום ששילמתם יוצמד למדד מיום התשלום. במקרים אלו שכר טרחת עורך הדין הינו תעודת ניכוי במס לטובתכם.
בשעה טובה ומוצלחת !
נערך לראשונה 23/09/2000
עדכון יולי 2016 - מס רכישה חל גם על שכ"ט עו"ד לפי הלכת הבונים מיום 07/07/2016.
עדכון אחרון - תיקון מס' 9 לחוק המכר חל מיום 08/07/2022
הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.
אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון
ולהתקשר:
054-8083378
