נגישות:          
  רקע:                    

טל שרון דיוגינס משרד עורך דין ברעננה - Tal Sharon Diogines Law Office Raanana
משרד: התעשיה 15 רעננה - בית רוני (קומה 2) מול קניון רננים, ליד קניון רעננה
טלפון: 09-7742268 Telephone: 972-9-7742268
לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שוחד, כי השוחד יעוור עיני חכמים, ויסלף דברי צדיקים - דברים טז יט


מדריך עסקאות בנחלות - משקים חקלאים

 

מאת: עורך דין שרון טל

 

הקדמה

מכירת נחלה חקלאית או משק חקלאי (להלן: "נחלה", "משק חקלאי") הינה עסקה יחסית מורכבת הן מהבטי המיסוי והן מהבטי הזכויות. למעשה ניתן לומר שמדובר במכירת אגד זכויות במישור הפרטי, במישור העסקי, במישור המעין קנייני ולעיתים גם במישור הקנייני עצמו. בעל הזכויות בנחלה מחזיק בדבוקה אחת של מספר זכויות שונות (חוזיות, עסקיות, קניינית) שאותן הוא מוכר לקונה כמכלול. מקובל לחלק את אגד הזכויות במשק חקלאי למכר הזכויות הבאות :

1. זכויות המוכר ברשות מקרקעי ישראל ( להלן: "רמ"י").

2. זכויות המוכר בבתי המגורים הקיימים בנחלה.

3. יתרת זכויות הבניה למגורים שלא נוצלו.

4. יתרת זכויות הבניה למטרה עסקית שאינה חקלאית (מחסנים, משרדים, חנויות, תעשיה, מסחרי, תיירות).

5. קרקע חקלאית הקשורה לנחלה.

6. זכויות המוכר באגודת המושב - האגודה השיתופית. יש לקבל את הסכמת המושב להעברת זכויות המוכר לקונה, בלעדיה תסרב רמ"י להעברת הזכויות.

 

למכר אגד זכויות אלו יש חבויות עצומות במיסים (שהעיקרי בהם הוא מס שבח), כדי להפחיתם באופן ניכר (במכר נחלות מדובר בחיסכון בגובה מאות אלפי ש"ח ויותר) מומלץ להעזר בעורך דין העוסק בתחום.

 

שלושה סוגי הסדרים עיקריים במשק החקלאי:

1. החוזה משולש (בין רמ"י האגודה והסוכנות) - במרבית הנחלות בישראל במושבים שהוקמו לאחר קום המדינה, זכויות הבעלות שייכות למדינה. המדינה משכירה אותם באמצעות רמ"י לסוכנות היהודית לא"י (להלן: "הסוכנות"). הסוכנות היא זו שנותנת למושב (שהוא אגודה שיתופית) רשות להשתמש בקרקע. המושב נותן לחברים בו רשות להשתמש במשק ספציפי מתוך מטרה לאפשר לחברי האגודה לגור בנחלה ולעבדה. כלומר, במקרים אלו מבחינה משפטית, זכויותיו של "בעל הנחלה" הן למעשה זכויות של בר-רשות. קרי, אינו הבעלים של הנחלה ואינו בעל זכויות חכירה בנחלה. למעשה, על פי חוק המקרקעין זכות "בר רשות" הינה זכות זמנית הניתנת לביטול בכל עת, תוך דרישה לסילוק ידו מהמקרקעין כנגד פיצוי על השקעותיו.

 

2. החוזה הדו צדדי (בין רמ"י לאגודה) - קיימים מושבים שבהם הסכם בין האגודה השיתופית למינהל מקרקעי ישראל. האגודה השיתופית היא זו ששוכרת את המקרקעין ומאפשרת לכל חבר באגודה להתגורר בשטח הנחלה ולעבדה. גם במקרה דנן, מעמדו של חבר האגודה הינו "בר רשות".

 

3. הסכם חכירה ישירות מול רמ"י - ההסכם בקשר לקרקע הוא ישירות בין בעל הזכויות במשק החקלאי לרמ"י. במקרים אלו יש לבעל הזכויות המשק - זכויות חכירה על הקרקע. באשר לחוזים אלו , ברוב המקרים תקופת החכירה הינה ל 49 שנים על החוכרים לפעול בהתאם לאמור בהוראות חוזי החכירה.

 

זכויות הבנייה הבסיסיות בנחלות

החלטת מועצה מס' 1252 קובעת מהן הזכויות הבסיסיות של בעל הנחלה:
בנייה עד 160 מ"ר ברוטו ביחידת המגורים של בעל הנחלה.
בנייה עד 160 מ"ר ברוטו ביחידת מגורים שנייה המיועדת לבן ממשיך.
בנייה עד 55 מ"ר ביחידת המגורים השלישית המיועדת לדור שלישי.
מספר המבנים שניתן לבנות בשטח הצהוב בנחלה ייקבע על ידי מוסדות התכנון בתוכניות תקפות.
כפי שנראה בהמשך: תשלום 3.75% מערך חלקת המגורים לבניה של 375 מ"ר ביטל את הצורך להוכיח רצף בין - דורי.

 

בדיקות מהותיות טרם רכישת הנחלה

כשבאים לרכוש משק חקלאי, יש לבדוק שהמוכר רשום כבעל הזכויות במשק הן ברמ"י (מצב הזכויות), הן בסוכנות היהודית והן במשרדי אגודת המושב ושזכויותיו נקיות מעיקול, שעבוד, משכון או כל מגבלה אחרת. כמו כן יש לבדוק חוזה המשבצת, משק עזר ושטח עיבוד - איזה חוזה נחתם, והאם הוא ניתן להארכה ? ועניינים מהותים נוספים: עמידה בתנאי ועדת הקבלה של האגודה השיתופית, דרישה לחידוש החכירה במשק העזר, בדיקת התב"ע בועדת התכנון, בדיקת היטל השבחה צפוי או חלף היטל השבחה, בדיקות חריגות בניה ושימוש חורג.

 

חוזה המשבצת
חוזה משבצת הוא חוזה בין רשות מקרקעי ישראל לבין האגודה החקלאית. השטח הנקבע בחוזה הוא שטח ברוטו, האמור לשמש את כלל הפעילויות במשבצת, כגון מגורים, תעשייה, שימוש חקלאי או שטחי ציבור.

 

משק עזר ושטח עיבוד - בדיקת איזה חוזה נחתם, והאם הוא ניתן להארכה?
קיימים סוגים שונים של חוזים ויש לבדוק את האפשרות למתן אורכה באופן פרטני. בדרך כלל לגבי משק עזר נחתם חוזה לתקופה של 49 שנים בין המחזיק לבין רשות מקרקעי ישראל. אך קיימים גם חוזים לתקופות קצרות יותר למשל בכרמים - 21 שנים.

 

ועדת קבלה לחברות במושב
לפי החוק לתיקון פקודות האגודות השיתופיות (מס' 8), התשע"א-2011, ועדת קבלה מתקיימת רק ביישובים קהילתיים בגליל (כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993) או בנגב (כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991). יישוב קהילתי הוא יישוב המאוגד כאגודה שיתופית שהרשם סיווג כיישוב קהילתי כפרי או כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית או בהרחבה של קיבוץ, מושב שיתופי, מושב עובדים או כפר שיתופי, ושמספר בתי האב בו אינו עולה על 400. הוועדה מורכבת מחמישה חברים ובהם נציגי היישוב הקהילתי. יושב ראש הוועדה הוא נציג המועצה האזורית שבתחום שיפוטה נמצא היישוב הקהילתי, ואינו תושב היישוב הקהילתי. הוועדה ממליצה על קבלת חברים חדשים ליישוב. אם סירבה הוועדה לקבל מועמד ליישוב הקהילתי, תמציא לו החלטה מנומקת בדבר סירובה. המועמד והיישוב הקהילתי רשאים להגיש השגה על ההחלטה לוועדת ההשגות על החלטות ועדות קבלה ליישובים בנגב ובגליל. בדרך כלל תהליך קבלת החברות במושב יהיה כדלהלן: בתחילה על המבקש (הרוכש) להצטרף למושב לקבל את אישור ועדת קליטה בהתבסס על מבדקי קבלה (ראיון, שיחות), ולאחר מכן את אישור ועד הנהלת המושב. בשלב זה הוא הופך למועמד לחברות במושב. כעבור שנה עליו לקבל גם את אישור האסיפה הכללית של המושב, ורק כאשר התקבל אישור זה, הופך הרוכש לחבר במושב.

 

הסכמת הסוכנות היהודית לארץ ישראל
לשם קבלת הסכמת הסוכנות היהודית, יש לוודא שהמוכר פרע את כל הלוואות שניתנו לו על ידי הסוכנות לצורך רכישת ציוד חקלאי.

 

הסכמת רשות מקרקעי ישראל
כאשר הקרקע אינה מהוונת, לשם קבלת הסכמת רשות מקרקעי ישראל למכירה לצד ג', על המוכר לשלם לרשות דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הנחלה. לעיתים שווה לבדוק מה יותר כדאי: לבצע היוון טרם המכירה ו/או לשלם את דמי ההסכמה. כאשר מדובר בהורשה - ירושת נחלה - אין צורך בדמי הסכמה. חריגים נוספים לקבלת הנחה ו/או פטור - בהתאם לתנאים שנקבעו ברמ"י - בעלי עיטורי גבורה, נכים וכדומה. ישוב שהינו מוגדר כקו עימות תשלום דמי ההיוון בו הוא אפס.

 

סילוק חובות ומשכונות
לחלק מהמוכרים ישנם חובות העומדים בברור מול משקמים במינהלה להסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, אשר פועלים מכח החוק המכונה חוק גל. במקרים כזה, יש לקבל גם את הסכמת המשקמים ו/או בית משפט לביצוע עסקת מכירת המשק, ולהסרת צווי עיקול / מניעה ככל שהוטלו כאלה, כנגד פרעון כל החובות.

 

דרישת מהמוכר לחידוש חוזה חכירה במשק העזר
בתום תקופת החכירה או במהלך 7 השנים לפני שמסתיימת תקופת החכירה (יובל חכירה או יובל חכירה מוקדם), רשאי בעל הזכויות במשק העזר לחדש את חוזה החכירה לתקופת חכירה נוספת, בתנאי שאינו מפר את תנאי החוזה. האמור כולל גם חוכרים שאין להם סעיף חידוש בחוזה החכירה.

 

דרישת מהמוכר להיוון זכויות החכירה במשק העזר
בהתאם להחלטת מועצה מס' 1301, בעל זכויות במשק עזר המצוי בתחום משבצת יישוב חקלאי רשאי להוון זכויות משק העזר עד לשטח של 5 דונם כמשק עזר בתנאים אלה: עד לשטח של 1 דונם רצוף שעליו קיימת יחידת הדיור המקורית ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור 33 אחוזים. בין 1 ל-5 דונם ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור 91 אחוזים משווי הקרקע. מעל 5 דונם ייחתם חוזה חכירה לעיבוד חקלאי בהתאם להחלטת מועצה מס' 1146. בעל זכויות במשק עזר, הן בתחום משבצת יישוב חקלאי והן בתחום מגזר עירוני, רשאי להוון את זכויות מגרש המגורים שעליו קיימת יחידת המגורים המקורית. השומה תהיה לשטח המגרש עם זכויות ל-160 מ"ר בנויים כולל שטחי שירות. שיעור ההיוון יהיה 5.5 אחוזים משווי המגרש, ללא הנחות אזור עדיפות לאומית, לתקופה של 49 שנים ממועד התשלום בפועל. לאחר היוון המגרש ייחתם חוזה חכירה לעיבוד חקלאי על יתרת משק העזר, הכולל סעיף השבה בעת שינוי הייעוד.

 

דרישת הסדרת שימוש חורג
שימוש חורג הוא שימוש שחורג מהשימוש בקרקע או במבנה והשימוש בו הוא לא למטרה שהוגדרה לו בהסכם מול רמ"י ו/או בתוכנית בניין עיר (תב"ע). מי שרשאי לאשר את השימוש החורג הם רמ"י יחד עם הוועדה מקומית לתכנון ובנייה. מבנה שהוא השימוש החורג תואם את הוראות תוכנית בניין עיר לדוגמה בית מגורים באזור שמוגדר למגורים ובעל הזכויות בבית המגורים מעוניין לשנות את יעודו של בית המגורים לתעשייה , או לתיירות או למשרד וכדומה. דרכי הסדרת השימוש החורג הן באמצעות שינוי תב"ע נקודתית וחתימה על הסכם מסודר או על ידי קבלת היתר לשימוש חורג לתקופה קצובה.

 

דרישת הסדרת חריגות בניה
בנייה ללא היתר מהווה עבירה פלילית, ונדונה בהתאם לסדרי הדין הפליליים, הגשת כתב אישום פלילי, צו הריסה, קנסות וכו'. בפני בעל הזכויות בנחלה עומדות שתי אפשרויות עיקריות: האחת הסדרת החריגה באמצעים חוקיים וקבלת היתר והשניה הריסה והחזרה למצב הקודם. אם הוגש כתב אישום פלילי בעניין חריגה קטנה שלא גורמת הפרעה לסביבה יש מקום לבחון את המבחנים לפי תיקון 66 ו/או טענות מן הצדק (בהתחשב בנסיבות האישיות של המבצע, ובמידה שמדובר במעידה חד פעמית וראשונה).
לפני שאתם רוכשים נחלה, חובה עליכם לבדוק ברישומים האם יש הערה או צו הריסה של בית המשפט לעניינים מקומיים, ולוודא את ההתאמה של הבניה בפועל למצב התכנוני ולאישורי הבנייה הקיימים באמצעות איש מקצוע. במידה שיש חריגת בנייה, אין זה בהכרח מונע את קיום העסקה, אולם יש לגלם את עלות הסדרת הבנייה במחיר רכישת הנחלה. יש לקחת בחשבון כי יהיו מקרים אשר בהם לא יינתן היתר ותקום חובה להרוס את החריגות. לעיתים, רוכש הנחלה מוכן לקנות את הנכס במצבו ולטפל בעצמו בהכשרת הבניה ו/או הריסה, וזאת בתמורה להפחתה במחיר עסקת רכישת הנחלה.

 

מהם התשלומים הנדרשים בעסקת מכירת משק חקלאי ?

עסקת מכר נחלה - רכישה או מכירת נחלה או עסקה בנחלה עקב ירושה - הינה עסקה עתירה במיסים ותשלומים רבים, כגון:

1. דמי הסכמה - דמי רכישה לרמ"י, בגובה שליש מערך הנחלה אם אינה מהוונת.

2. מס שבח (מחושב באופן מפוצל ונפרד על מרכיב הבתים ועל מרכיב הקרקע החקלאית ו/או העסקית).

3. מס רכישה לרשות מיסוי המקרקעין ( מפוצל על מרכיב הבתים, על מרכיב הקרקע החקלאית ו/או העסקית וכו).

4. מע"מ - מס ערך מוסף לרשות המיסים על רכיב השטח החקלאי ו/או העסקי של המשק. התמורה עבור בתי המגורים ועבור זכויות הבניה למגורים שטרם נוצלו ועבור זכות החברות באגודה אינן חייבות במע"מ.

5. היטלי השבחה ( ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך ואח' מיום 3/9/14 ) .

6. חובות עבר לסוכנות היהודית לא"י , לאגודה השיתופית ולמועצה האזורית.

7. הסרת חריגות בניה.

8. הסרת שימושים חורגים.

9. שכ"ט שמאי לצורך הנתונים לפיצול הפיזי.

10. שכ"ט עו"ד לייצוג מול הרשויות והפחתת החבויות שיכולות להגיע בקלות למעלה מ 50% משווי העסקה. ייצוג נכון הכרוך בתכנון מס לגיטימי בשלבים הראשונים טרם המכירה - יכול להפחית את החבויות במיסים באופן ניכר ( בין מאות אלפים למיליוני שקלים) !

 

"בן ממשיך" - ירושת נחלה - ירושת המשק המשפחתי

העיקרון המנחה בדין לרבות את רמ"י , האגודות השיתופיות והסוכנות היהודית בכל הקשור למשק חקלאי הוא שנחלה הינה יחידה כלכלית חקלאית עצמאית אשר אינה ניתנת לחלוקה בין יורשים (תמ"ש קרית גת 15802-03-15 - פלוני נ' אלמונית 27/7/2016) – מכאן שניתן להוריש את הנחלה רק ליורש אחד בלבד! וזאת בהתאם להחלטת מועצה מס' 1 , לפיה ניתן להעביר את הזכויות בנחלה רק לגורם אחד.

במקרה פטירת אחד מבני הזוג , עוברות הזכויות בנחלה לבן או בת זוגו.   ב"חוזה המשולש" הנחלה תעבור על פי רצונו של ההורה הנותר בחיים ובלבד שהליך הרישום כ"בן ממשיך" בסוכנות היהודית , ברמ"י ובאגודה השיתופית הושלם בעוד המוריש היה בחיים, אחרת עפ"י החוזה המשולש הנחלה תועבר בהתאם להוראת סעיף 114 לחוק הירושה.

הבן הממשיך הוא הבן שבונה את ביתו בחלקה א' בנחלה, ליד בית ההורים, ומעבד עמם את המשק. ועם מותם, בבוא היום, הוא הופך לבעל המשק במקומם.

שימו לב! מאחר שהמשק החקלאי אינו חלק מהעיזבון (זוכרים? מדובר באגד זכויות שאינן מקנות בעלות , אינן קנייניות) , במקרים אלו אין נפקות משפטית להוראת הצוואה של מי מההורים שנפטר ראשון - הנחלה תעבור על פי רצונו של ההורה הנותר בחיים. במקרים בהם רק אחד מההורים מינה את הבן הממשיך והוא נפטר ראשון - לבית המשפט סמכות לבטל את המינוי.

 

בחוזה הדו צדדי - לא מוזכר המונח "בן ממשיך". לאחר מות ההורים הנחלה מוענקת למי מהיורשים שמתאים ביותר ומסכים לקבל את הנחלה ולקיים אותה כמשק חקלאי. בהעדר הסכמה בין היורשים יכריע בית המשפט ( כלומר, באין הסכמה חייבים להגיש התנגדות לצו הירושה בכל הקשור למשק החקלאי).

 

פתרון יצירתי
על פי הדין כאמור כל הזכויות בנחלה עוברות על שמו של היורש ללא כל חלוקה בתוך הנחלה. אך בין היורשים לבין עצמם ניתן לערוך חלוקה הסכמית של השימוש בזכויות. במקרים מסויימים שבהם מתאפשר ה"פיצול" - הפרדה חלק מהנחלה ניתן למכור / להעביר מגרש בגודל של עד 500 מ"ר מתוך הנחלה ובלבד שהנחלה תישאר עם בית בגודל 160 מ"ר ובמגרש אותו מפרידים יבנה בית בגודל של 160 מ"ר. כמו כן, בכפוף להחלטות החדשות - ניתן לערוך הפרדה חלק מהנחלה ( סוג של "פיצול" של הנחלה) באופן בו בית מגורים אחד ייגרע משטח הנחלה ויהפוך ליחידה עצמאית המנותקת משטח הנחלה כך שיהיה ניתן למכור ו/או להעביר לבן משפחה נוסף יחידה בנפרד בתום הליך ההפרדה.

 

האם ניתן לפצל נחלה ?

ככלל, בהתאם להחלטת מועצה מס' 1 לא ניתן לפצל נחלה. עם זאת, ניתן להפריד מגרש מנחלה בשתי דרכים:

א. דרך אחת להפריד מגרש מנחלה
בהתאם להוראת האגף החקלאי מס' 62 (החלטת מנהל מקרקעי ישראל מיום 14/2/99) ניתן לפצל מגרש מנחלה תמורת תשלום דמי היוון למלוא זכויות הבנייה על פי תוכנית בניין עיר (תב"ע). עבור המגרש המפוצל ייחתם חוזה חכירה למטרת בנייה נמוכה בנפרד.
הכללים לפיצול נחלה לפי הוראות סעיף 62:
1. גודל המגרש להפרדה יהיה עד 500 מ"ר אלא אם קיימים אילוצים חריגים, בכל מקרה תידרש גישה נפרדת לשלח שהופרד ולא דרך חלקה א'.
2. נחלה שהופרד ממנה מגרש מגורים תתבטל בה הזכות להקמת יחידת מגורים שניה (במקום זו שהופרדה).
3. בשארית הנחלה (חלקה א') תשמרנה זכויות ליחידות מגורים כנהוג לגבי הנחלה במקור.
4. נדרשת הסכמת האגודה.
5. נדרשת הסכמת הסוכנות היהודית לארץ ישראל במקרים בהם החוזה הוא משולש.
6. יש צורך להסיר עיקולים או שיעבודים או הסכמת הגורם שלטובתו הם קיימים.
7. בעל הנחלה יכין על חשבונו תב"ע נקודתית וזאת בתיאום עם מנהל המחוז ולאחר מכן תתוגש לאישור בועדת התכנון והבניה.
8. תשלום דמי חכירה מהוונים בסך 91% לנחלות במרכז הארץ, 51% באזור עדיפות לאומית ב', 31% באיזור עדיפות לאומית א', 0% ביישובי קו העימות גיזרת לבנון לפי כל החלטה שתהיה תקפה בעת החכרת המגרש.
9. נקבעו תנאים מיוחדים, הוראות והנחיות מגבילות או מקלות פרטניות נוספות.

 

ב. לאור מגבלות הוראת 62, נקבעה דרך שניה להפריד מגרש מנחלה
בהתאם להחלטת מועצה מס' 1464, חוכר ביישוב חקלאי שהוא מושב עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית שהצטרף להסדר, נקבעה דרך קלה יותר להפרדת מגרש מנחלה לפיה בעל נחלה רשאי לפצל מגרש למגורים מחלקת המגורים ולחתום לגביו על חוזה חכירה למלוא זכויות הבנייה למגורים (הקיימות והעתידיות), בכפוף לתנאים המפורטים בהחלטה זו.

החלטה הינה החלטה חדשה יחסית של המועצה (החלטה מספר 1464 מיום 18.4.2016) יצרה מהפיכה בתחום המשקים החקלאיים ואפשרה למעשה "פיצול" קל יותר מהחלטה הקודמת של חלקת הדיור / מגרש למי שעומד בתנאי ההסדר של אותה החלטה. בשלבים אלו יותר "פיצול" אחד בחלקת המגורים תוך התחייבות להשאיר 160 מ"ר לנחלה העיקרית ו 160 מ"ר למגרש החדש.
הצטרפות להסדר נדרש בין היתר צירוף המסמכים הבאים:
טופס בקשה חתום על ידי המתיישב והאגודה.
תשריט חתום על ידי מודד ובו מסומנת חלקת המגורים בחלקה א'.
נסח רישום מצב הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
אישור מורשי חתימה מטעם האגודה.
בעבר היתה נדרשת התחייבות האגודה לעמידה במכסת יחידות הדיור בהתאם לתמ"א 35 .

התנאים לאישור הבקשה:
הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה לרבות סילוק כל חריגות הבנייה והשימוש החורג.
רישום חלקה א' בספרי רשם המקרקעין.
מגוריו של החוכר בנחלה.
תשלום 3.75% מערך חלקת המגורים לבניה של 375 מ"ר (160 מ"ר + 160 מ"ר + 55 מ"ר).
תשלום עבור דמי ההיוון של המגרש לרמ"י בסך 29.25% (השלמה ל 33%) משווי המגרש לפי הערכת שמאי מטעם רמ"י.
תשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה בגין ההשבחה שנוצרה לפי הערכת שמאי של הועדה המקומית.
תשלום מס רכישה במצבים בהם בעל הזכויות בנחלה הוא בר רשות ואינו חוכר לדורות.
בגין כל חריגה מ 160 מ"ר ישולם 91% על כל מטר נוסף (לדוגמא על בית בגודל 200 מ"ר תחוייב על 40 מ"ר תוספת של 91%).
עבור אזורי עדיפות ניתנו הנחות אזור על התשלומים המגיעים לרמ"י. ככלל על תשלום 3.75% שהוא סף הכניסה ליישום ההחלטה אין הנחות.

 

מימון רכישת הנחלה באמצעות משכנתא

אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), תירשם המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, ואין צורך לקבל את הסכמת רשות מקרקעי ישראל לכך.

אם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, והזכויות עדיין רשומות בחברה המשכנת שממנה נרכש הנכס, יש לפנות לחברה המשכנת ולבקש ממנה כתב התחייבות לרישום משכנתא. על החברה מוטלת החובה לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ובאותו מעמד לרשום את המשכנתא לטובת הבנק.

אם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין ואינו רשום בחברה משכנת, יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל לקבלת התחייבות לרישום משכנתא. הטיפול מותנה בהגשת טופס הבקשה המתאים ומסמכי החובה כמפורט בטופס הבקשה. תוך מילוי טופס בקשה להתחייבות לרישום משכנתא במשבצת ונחלה / משק עזר באגודה חקלאית או לחליפין מילוי טופס בקשה להתחייבות לרישום משכנתא בנכסים עירוניים, נחלה / משק עזר שאינם באגודה חקלאית, תעסוקה במשבצת ושטחי עיבוד

אם מדובר במשכנתא נוספת (לא משכנתא ראשונה) לטובת בנק אחר, יש להמציא מהבנק הראשון הסכמה להתחייבות נוספת ולקביעת דרגת קדימות (דרגה ראשונה / שנייה / פרי פסו).

 

מניעת סכסוכים והעברת המשק החקלאי ל"בן ממשיך"

מקרים בהם לא ניתן לפצל את הזכויות בנחלות (מבחינת יישום, סיבות כלכליות או סיבות אחרות), כדאי מאוד שההורים יצפו פני עתיד, ולמען יחסים טובים בין היורשים יחשבו צעד אחד קדימה. אחת הדרכים להתגבר על סכסוכים מיותרים ואפשריים בעתיד בגין הנחלה היא העברת הנחלה ב"מתנה" בעוד ההורים בחיים ופיצוי יתר הילדים בצוואה או בחלוקת נכסים אחרת – במקרה זה ההורים מאבדים את זכויותיהם בנחלה והופכים להיות דיירים בלבד. העברה במתנה פטורה ממס שבח אך מחויבת בשליש מס רכישה. הפרוצדורה לרישום עסקת המתנה זהה לחלוטין לעסקה רגילה: קרי דורשת המצאת אישורי מס שבח, מס רכישה, אישור פטור מס מכירה, אישור מועצה האזורית על העדר חובות, אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה, בקשה להעברת הזכויות ברמ"י, שטרי העברת זכויות, תצהירים העדר חריגות וכו'. בדרך זו, ההורים למעשה "יחסכו" את הקרע בין האחים ומאבקים משפטים שיכולים להמשך שנים רבות והוצאות גבוהות ומיותרות בגינם. החסרון של מהלך זה הוא שאותו בן ממשיך יכול לכאורה למכור את המשק החקלאי, מכאן שאם ההורים אינם מעוניינים בכך עליהם לנקוט באמצעי הגנה משפטיים שימנעו את האפשרות לעשות זאת כל עוד הם בחיים.

 

עריכת הסכם יחסי ממון בכל הקשור לזכויות בנחלה

לעריכת הסכם יחסי ממון יש חשיבות יתרה בפרט שמדובר על בני מושבים ו/או בעלי זכויות בנחלות מהסיבות הבאות:
1. הסדרת הזכויות החוזיות בין בני הזוג - בפרט בין אלו שהתחילו פרק ב.
2. יתכנו מצבים שהסכם ממון בשילוב ייעוץ משפטי נכון יביאו להקטנה או ביטול מס הרכישה בעת רכישה דירת מגורים נוספת (עד כ 90,000 ש"ח בשנת המס 2017).
3. המציאות העגומה מלמדת שכ 33% מבני הזוג מתגרשים - הסכם יחסי ממון נכון יתן מענה הולם ויהווה מעין תעודת ביטוח למקרה פרידה.
4. הסכם יחסי ממון יקל בעת מימוש הנחלה ובמקרים מסויימים יכול להפחית באופן ניכר את החבות במס השבח (יתכנו מצבים של חסכון במאות אלפי ש"ח ויותר מכך).

 

עריכת צוואה עבור בעלי נחלה

לאור המורכבות בדין בעניין משקים חקלאים וירושות, ובפרט שנקבע בפסיקה כי זכויות בר רשות איננן חלק מהעיזבון (ראו: דנ"א 3231/00 שמחה מדעי נ' משה מדעי, ע"א 1044/07 בנק לאומי לישראל נ' עיזבון המנוח יוסף יונג ז"ל, ע"א 3836/93 עמוס ברמלי נ' דוד ברמלי, פ"ד נ3 868) לא כל צוואה תכובד ע"י המוסדות המיישבים (למעט אלו שבוצעה הקניית בעלות - כפי שניתן לבצע בחלק מהנחלות בימים אלו) . זאת מהסיבה שלרוב לבעלי הנחלות אין זכות קניינית אלא זכות חוזית ומשכך אין הנחלה נכללת בעיזבון, מכאן שכל עוד לא הוסדרו העניינים הקניינים, הפרק בצוואות המתייחס להעברת זכויות בנחלות במושבים אינו תקף וחסר נפקות משפטית . למעשה אם בעלי הזכויות בנחלה לא ביצעו מספר פעולות מתבקשות והסכם המשבצת קובע כי במות בעל הזכויות בנחלה יעברו הזכויות לבן או לבת זוגו והנשאר בחיים התחיל פרק ב' יתכן מצב שהילדים לא יקבלו דבר מהנחלה. לכל אלו נקבע חריג: נקבע במפורש כי גם במקרה ומדובר בהסכם משולש, יכול בעל זכויות בנחלה להורות בצוואתו מה ייעשה בזכויות השימוש בנחלה בכפוף להוראות הסכם המשבצת "אלא אם נשללה ו/או הוגבלה אפשרות זו בתוך הסכם המשבצת" (ראו: ע"א 3836/93 ברמלי נ' ברמלי, ע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי). לפיכך, יש לקבל ייעוץ משפטי פרטני בעניין עריכת צוואה או עריכת צוואה הדדית ואופן מתן הביטוי להעברת הזכויות בנחלה.

 

ירושה בנחלות - חלוקת העיזבון

מבחינת מיסוי מקרקעין, הורשה אינה נחשבת למכירה ובלבד שהיורשים לא מכניסים כסף מחוץ לעיזבון. במקרים בהם יש מספיק כסף בעיזבון רצוי שהיורשים יגיעו להסכמה ביניהם שהנחלה תירשם על אחד מהיורשים והוא יפצה את היורשים האחרים בכך שיקבל פחות כספים מיתרת עיזבון (לפי תחשיב הנטו – ראו בהמשך) , באופן זה לא תחשב החלוקה מכירה וחלוקת העיזבון לא תיצור חבות במס ליורשים.

 

ירושת נחלה - זכויות אחיו של הבן הממשיך לקבל פיצוי

חוק הירושה הכיר במורכבות עניין הבן הממשיך במשק חקלאי ולפיכך קבע את ההוראות הבאות בסעיף 114:

לקביעת היורש ה"מוכן ומסוגל" לקיים את המשק נקבעו מבחנים: סובייקטיבי (מוכנות) ואובייקטיבי (מסוגלות לקיים את המשק), כיום עם הטכנולוגיה המודרנית אין צורך בכוח פיזי לצורך עיבוד (ראו: תמ"ש ת"א 80170/96 גולדשטיין נגד דשטיין מיום 29.01.03, ותמ"ש ת"א 1498-05-13,40442-03-13 ניתן ביום 8 במאי 2017 ע"י כבוד השופטת שפרה גליק. שם היה סכסוך בין אחים לאחות, האחות זכתה לקבל את המשק תמורת פיצוי בגובה של 20% לכל אחד מהאחים).

במקרים בהם שווי המשק החקלאי גבוה מאוד ואין מספיק כסף בעיזבון ו/או ביכולת הבן הזוכה / הבן הממשיך לממן את הפיצוי לאחיו - הוא ייאלץ למכור את הנחלה על מנת לשלם את חובת הפיצוי לאחיו. מכאן שרצוי מאוד לכרוך בהליך אחד את ההכרעה בשאלה מי יזכה בנחלה , עניין הפיצוי ושווי הפיצוי.

 

שווי הפיצוי בגין ירושת נחלה

כעיקרון חישוב שווי הפיצוי בחלוקת ירושת נחלה בין יורשים מחושב כלכלית נטו , לאחר הפחתת המיסים שהיו משולמים אילו המשק החקלאי היה נמכר בשוק החופשי לצד שלישי. שווי הפיצוי יוערך לפי תחשיב הנטו בהתחשב בנתונים הבאים:

1. תחשיב מס השבח לפי "פיצול פיזי" - ניתן לפצל את התחשיב פטור או מס מיטיב על חלק הדירות, ומס מלא על חלק הנחלה, בהתאם למספר הבתים, זכויות הבניה, שילוב לינארי מוטב ולינארי מלא והקלות נוספות. באם קיימת בנחלה דירת מגורים אחת, לא הייתה להורים דירת מגורים נוספת ,לא קיימות זכויות בנייה שלא נוצלו, שווי הדירה הוא פחות משווי דירת יוקרה הקבוע בחוק, יתכן מאוד שעל חלק הדירה יחול פטור ממס שבח. אך באם קיימת יותר מדירת מגורים אחת על החלק שאינו בעל זכויות בניה שטרם נוצלו יחול מס שבח (עד שתי דירות ועד סוף 2017 ) לפי תיקון 82 לחוק בלינאריות מיטיבה. לעניין הפיצול הפיזי ניתן להנות מהפחתת המס - ראו ע"א 6486/02 רחל להב נ' מנהל מסמ"ק, ע"א 5434/98 מנהל מס שבח נ' ללזרי.

2. במכירת משק חקלאי יש להבחין בין התמורה המשולמת עבור בית המגורים ו/או בתי המגורים לבין התמורה המיוחסת לזכויות הבניה ויתרת הזכויות במשק החקלאי, לפיכך על חלק המשק החקלאי ישולם מס שבח מלא.

3. במקרה דירת מגורים יחידה ללא זכויות בניה (תיקון 78) יינתן פטור עד שווי דירת יוקרה ומעבר לכך יחול מס לינארי מיטיב מכוח סעיף 48א(ב2).

4. יופחת מרכיב היטל השבחה וניכויים מותרים מהשבח הצפוי.

5. יופחת מרכיב מס רכישה: שליש על מרכיב הדירות, 6% על החלק שאינו חקלאי, 0.5 על החלק החקלאי עד התקרה ומעבר לכך 6%.

6. יופחת מרכיב המע"מ על החלק החקלאי והעיסקי.

כעורך דין העוסק שנים רבות במיסוי מקרקעין אשמח להציג בפני היורשים תחשיבים מפורטים לצורך הפיצוי ולתת מענה על כל שאלה שתעלה בעניין.

 

תכנוני מס במכירת משק חקלאי - מכירת נחלות

קיימים שישה מצבים שכחים לפעולות בנחלה עליהם חלים חבויות מס שונות, לעיתים נדחות ולעיתים משולבות:

  מכירה מלאה מכירה
אגב ירושה
העברה
אגב גירושין
מכירת
החלק שפוצל
מתנה
בין קרובים
העברה בירושה
בן ממשיך
מס שבח *חייב *חייב
לבדוק אפשרות ל 49ב5
נדחה
סעיף 4א
*חייב נדחה
סעיף 62
נדחה
סעיף 4
מס רכישה *חייב *חייב ללא חבות *חייב 1/3 ללא חבות
דמי הסכמה חייב
אם לא מהוון
חייב
אם לא מהוון
נדחה חייב
אם לא מהוון
נדחה נדחה
היטל השבחה חייב חייב בד"כ נדחה
בכפוף להתחייבות
חייב בד"כ נדחה
בכפוף להתחייבות
בד"כ נדחה
בכפוף להתחייבות
מע"מ *חייב
על המרכיב העסקי
*חייב
על המרכיב העסקי
נדחה על בית המגורים פטור נדחה נדחה

*ברכישה או מכר מלא או החלק שפוצל כדין קיים מגוון רחב מאוד של אפשרויות להפחתת חבויות המיסים (מס שבח, מס רכישה) בכל הקשור לעסקת הרכישה או מכירת המשק החקלאי - וזאת אף באופן ניכר – באמצעות תכנוני מס לגיטימיים טרם החתימה על הסכם המכר.

 

"זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס" כבוד הנשיא שמגר בע"א 4639/91.  

 

לתיאום פגישת ייצוג בעניין מכירת משק חקלאי או ירושת משק חקלאי,
ייעוץ ותכנון מס :  עורך דין - טל שרון  09-7742268

או פנו אלי באמצעות האתר - לחצו כאן

השירות ניתן לעורכי דין הזקוקים לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין, טיפים מהותיים בעסקאות בנחלות, חוזי מכר משקים חקלאיים, סיוע בייצוג בעסקאות  מכר מול רשויות המס, סיוע במילוי מש"ח , ייצוג בהשגות מס שבח.

 

קישורים רלבנטיים:

  1. סימולטור מיסוי מקרקעין - בדיקת זכאות לפטור במס שבח
  2. מחשבון מס שבח לדירות מגורים - לינאריות מיטיבה
  3. מחשבון מס שבח לינארי רגיל
  4. מחשבון מס שבח גילום מלא
  5. מחשבון בדיקת פטור חד פעמי - מכר שתי דירות ורכישה דירה אחרת במקומן
  6. מחשבון בדיקת הפטור המקסימלי במכר דירת מגורים עם זכויות בנייה
  7. מחשבון בדיקת יום הרכישה בבניה עצמית - לצורך חישוב מס שבח
  8. מחשבון עסקת קומבינציה במכר דירת מגורים - חישוב החלק הפטור ממס שבח
  9. פחת על דירה שהושכרה למגורים
  10. בדיקת שלושת מסלולי מיסוי בהשכרת דירת מגורים
  11. מדריך מקצועי לעורך דין מייצג בעניין תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין - מכר דירת מגורים
  12. שינויים מהותיים במיסוי דירות מגורים להשקעה החל מ 2014
  13. קביעת שווי רכישה בדירות יוקרה / בתי יוקרה

אין לראות במאמר זה משום ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. בכל המקרים דלעיל חובה להיוועץ בעו"ד העוסק במיסוי מקרקעין כדי לבצע את ההליכים באופן מכון לרבות הדיווח לרשויות המס ובכך להימנע ממוקשי מס מיותרים.

רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד