☰ עורך דין שרון טל
  התעשיה 15 רעננה מול קניון רעננה
   דף הבית  מקרקעין  משפחה  עבודה   
 לא תטה משפט, לא תכיר פנים ולא תיקח שוחד, כי השוחד יעוור עיני חכמים, ויסלף דברי צדיקים - דברים טז יט


×

שיתוף

צור קשר

דף הבית




 ראשי


טופס הרשמה לרכישה מקבלן

 

מאת: עורך דין שרון טל

 

מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן

יש קבלנים הנוהגים להחתים על מסמך בקשה לרכישת דירה, מסמך הנקרא - "טופס רישום" או כל טופס אחר כטופס הרשמה לרכישה מקבלן. המשמעות המשפטית הינה שמסמך זה מחייב אתכם לרכוש תחת לחץ ללא אפשרות ממשית לבדיקה מקיפה של החוזה,  הזכויות המשפטיות, הנכס, היתר בניה ותנאיו, המצב המשפטי של הקרקע, הגבלות על הקרקע, הגבלות פיתוח, תוכנית בניין עיר (תב"ע), מבלי לבדוק לעומק יכולתכם לעמוד בהתחייבויות מול בנק למשכנתאות וחוסר יכולת מקצועית לבחון את הסיכונים ובדיקות נוספות. דינו של מסמך זה הוא כדין זיכרון דברים נחות ביותר המעמיד את הקונים במצב משפטי גרוע  וגם במצב כלכלי גרוע ביותר (פחות כוח מיקוח על המפרט ותנאים משפטיים שיכולים להטיב עמכם – עם החתימה על מסמך כזה אתם בידיים של הקבלן עם כוח מיקוח ששואף לאפס). ולכן, אם מופעל עליכם לחץ ממשי ... הרי לפי דבריו של איש המכירות "הדירות נמכרות כמו לחמניות ואם לא תחתמו עכשיו לא תשמר לכם הזכות לרכוש אותה" יש לדאוג שיהיה כתוב באופן ברור ומפורש שתישמר לכם הזכות לבטל את ההסכם בנקודת יציאה המבטיחה החזר מלא של המקדמה ששילמתם + ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה וזאת אם לא תחתמו על הסכם רכישה לאחר היוועצות עם עו"ד מטעמכם, בדיקת זכאות למשכנתא, בדיקות מקיפות יותר טרם החתימה וניהול מו"מ ע"י עורך דין מטעמכם מול המחלקה המשפטית או העורך דין של הקבלן - יש לתת לכך זמן סביר של 30 יום לפחות.

זיכרו, את המסמכים המצורפים להסכם ונספחיו לא תוכלו לבדוק במעמד תשלום המקדמה ובפרט שבפסיקת בית המשפט נקבע שהמסמכים השיווקיים וקטלוגים אינם מחייבים משפטית. נוסף על כך, אינני מכיר  אדם שאינו עוסק בכך באופן שוטף, שיש לו את היכולת לבדוק לעומק את המסמכים המשפטיים בעין מקצועית תחת לחץ. וגם לעורך דין עם ניסיון רב, נדרש מספר ימים לערוך בדיקות מול גופים שונים (כגון: בעירייה , במינהל, בטאבו , בבנק שמלווה את הפרויקט, בחברה משכנת, ברשם המשכונות, ברשם החברות, במשרד המשפטים וכדומה  ).

 

תנאים מקפחים במסמך בקשת הרישום

הן היועץ המשפטי לממשלה,יהודה וינשטיין , והן הפסיקה קבעו כי מסמך הרישום הדורש מהלקוחות להסכים לתנאים בחוזה המכר שכלל אינו מצורף למסמך המקדמי ואין ללקוחות יכולת לשנותם אינו חוקי.
חברות בניה הקובעות בהסכם ההתקשרות הראשוני שהלקוח ישלם להן "דמי רישום" ובמקרה שהוא יסרב לחתום על הסכם המכר בתאריך הנקוב במסמך, ינוכה לו מההחזר הכספי סכום כספי, "בלי שלמבקש תהיה כל טענה או דרישה או תביעה כלפי החברה בקשר לניכוי הנ"ל", עוברות על הוראות היועמ"ש. היועמ"ש קבע במפורש כי אי השבת מלוא התשלום ללקוח בזמן שהחברות מצדן אינן נושאות בהתחייבות כלשהי מכוח המסמך המקדמי יוצרת יתרון בלתי הוגן לטובת החברה ועולה כדי קיפוח לפי החוק.

 

תנאי מקפח נוסף בטופס הרישום

זהירות מלחתום על טופס רישום שבו נקבע כי אינו מחייב את החברה, אלא כפוף לאישור ההנהלה שלה ויבוטל ככל שתחליט ההנהלה לבטלו. סעיף שמכפיף את תוקף המסמך המקדמי לאישור החברות לפי שיקול דעתן הבלעדי עולה כדי קיפוח הגם מפני שיש כאן פגיעה חמורה בהסתמכות הקונה.

 

זהירות מיסוי מקרקעין

חובת תשלום מס רכישה מוקדם לכל מי שחותם על "טופס רישום"

סיבה נוספת למה לא כדאי לחתום על "טופס רישום" או כל מסמך אחר מול הקבלן ו/או לא לשלם מקדמה טרם בדיקה משפטית הינה, שמבחינת רשות המס - חלה חובה על הקונה לדווח תוך 30 יום מיום תשלום המקדמה ו/או חתימה על מסמך בקשה לרכישה ו/או זיכרון דברים מול הקבלן ולא מיום החתימה על החוזה בפועל. לכל איחור בתשלום מצטרפת ריבית + הצמדה בגובה 4% וכן קנס על איחור בדיווח.
לאור האמור לעיל, למה להרע את מצבכם ? אתם אלו שמשלמים, מכאן שאתם חייבים באמצעות ייצוג נכון להיות בעמדת הכוח. כל חתימה טרם בדיקה יסודית, לא רק שמורידה מיכולתכם להפחית את מחיר הדירה בשל "מוקשים", אלא בהכרח תפגע בזכויותיכם ו/או יכולת לשפר את תנאי החוזה שהוא בדר"כ חד צדדי לטובת הקבלן, הרי מי שערך אותו הוא עורך דין של הקבלן! - המשמעות הינה שהמנעות מלשכור "עורך דין מומחה" בתחום, עלולה לגרום לכם בהמשך הדרך לשלם הרבה יותר כסף מבלי שכלל נערכתם לכך.

 

סיכום ומסקנות

יש להתייחס לטופס ההרשמה כאל חוזה לכל דבר! יש לערוך בדיקות משפטיות מטעם עו"ד המייצג את האינטרסים שלכם! לפיכך, הימנעו ככל האפשר מלחתום על טופס הרשמה טרם היוועצות עם עו"ד מטעמכם!

לשכור רק שירותי עורכי דין מומחים בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין ולא לחתום לבדכם על שום מסמך, או מזכר ואף לא לשלם מקדמה טרם בדיקה יסודית של טיוטת ההסכם, הנספחים לרבות בדיקות משפטיות חיצוניות נוספות הרלוונטיות להסכם.


לתיאום פגישה וייצוג משפטי צרו קשר, שרון טל, עו"ד


הבהרה משפטית: האמור במאמר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אין מאמר זה מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

 

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון להתקשר 09-7742268 או ליצור קשר באמצעות האתר.


עורך דין מקרקעין


☰ Sharon Tal Diogines, Adv
     

  ראשי מקרקעין צוואה משפחה צור קשר

רודף צדקה וחסד ימצא חיים צדקה וכבוד - משלי כא,כא | ארור מכה רעהו בסתר דברים כז, כד