×
שירותים משפטיים בתחום התכנון והבנייה
מאת: עורך דין שרון טל
הסדרת הזכות לתביעת פיצויים בחקיקה
סעיף 197 בפרק ט' לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), מסדיר את נושא הפיצויים בגין ירידת ערך נכס מקרקעין (להלן: "הנכס") עקב אישור תכנית.
הפגיעה בשווי הנכס יכולה להיות פגיעה ישירה, כאשר התכנית חלה על הנכס ומגבילה את השימוש בו
(תכנית המפחיתה את זכויות הבניה או מספר יחידות דיור או משנה את יעוד הנכס)
או פגיעה עקיפה (כמו למשל: הקמת תשתית ציבורית צמודה לנכס, מעליו או מתחתיו באופן הגורם למטרדי רעש, רעידות, קרינה, זיהום, אבק, קרינה, הסתרת נוף, הסתרת אור השמש, פגיעה תחבורתית ופגיעות נוספות).
כותרת הסעיף "תביעת פיצויים":
א.
נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.
ב.
התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.
אופן הגשת התביעה לפיצויים
תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל״א–1971 קובעות את אופן הגשת התביעה לפיצויים והדיון בה. לפי התקנות תובע יגיש תביעה לפיצויים בטופס שבתוספת למשרדי הועדה שבתחום מרחב התכנון שלה נערכה התכנית. על התובע לצרף הערכת שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות המפורטות בכתב התביעה.
המועד הקובע לזכויות
כל מי שהיה ביום פרסום התכנית בעל מקרקעין או בעל זכות בהם לרבות בעל זכויות מוגנות כדייר מוגן (מכוח הפסיקה) רשאי להגיש תביעה. המועד הקובע הוא המועד בגין אישור התכנית שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון.
בכל תכנית הקשורה בדרך קיימת חובת נוכחות היזם
מגיש תכנית בענייני דרך (היזם) חייב להיות צד בכל שלבי הדיונים וההתדיינויות במוסד תכנון, בבית משפט או בהליך בוררות בקשר לפיצויים;
החלטות הועדה המקומית והועדה המחוזית בדבר גובה הפיצויים יינתנו בהסכמת מגיש התכנית; לא היתה הסכמה בין אחת מהועדות האמורות לבין מגיש התכנית, יכריעו במחלוקת שר האוצר ושר הפנים.
קבלת התביעה והמועד לסיום הדיון בועדה
הועדה המקומית תדון בתביעה ותחליט, בתוך תשעים ימים מיום הגשת התביעה, אם לקבלה או לדחותה, ואם החליטה לקבלה – מהו הסכום המוצע כפיצויים.
משך זמן ניהול המחלוקות
במקרה שהוועדה תחלוק על סכום הפיצוי, רשאים הצדדים לפנות למינוי שמאי מכריע. התובע רשאי להגיש ערר בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 יום. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים. תהליך הערר יכול להימשך מספר שנים.
מי נושא בתשלום הפיצויים?
הועדה המקומית.
אומדן גובה הפיצוי?
גובה הפיצוי אמור להיות ההפרש בשווי המקרקעין בין מצבם ערב תחילת התכנית לעומת מצבם כפי שהוא אחרי תחילת התכנית. הפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של מידת הפגיעה במקרקעין, קרי, בתכונותיהם כמקרקעין, ולא בהתאם למבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם שמחזיק באותו זמן במקרקעין. בקביעת השווי ניתן להביא בחשבון גם סיכוי סביר לשינוי הייעוד של המקרקעין אלמלא התכנית החדשה. בעל המקרקעין או בעל זכות אחרת בהם זכאי לקבל פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, גם כאשר שינוי הייעוד בתכנית החדשה נעשה למטרה של הפקעה עתידית. הזכות לפיצויים קמה עם מתן התוקף לתכנית החדשה ללא קשר למועד ההפקעה בפועל, שכן, הנזק הנגרם עקב השינוי הייעוד הוא נזק מיידי. לצערנו, על אף העובדה שעבור כל פרויקט בניה משולמים דמי השבחה שחלקם אמור להוות פיצוי לנפגעים המגמה הנצפית בפסיקה היא צמצום סכומי הפיצויים, בעיקר ביחס לפגיעות עקיפות, כגון הקמת רב קומות במגרש גובל. בפסיקה נקבע כי האזרח המתגורר בעיר צריך לצפות להתפתחותה של הסביבה, וכל עוד מדובר ב"התפתחות אורבנית סבירה", סביר להניח שגם לא יקבל פיצויים.
איבוד זכויות התביעה לפי החוק
החוק מונה שורה של הוראות תכנוניות אשר לא ייחשבו כ"פוגעניות" גם כאשר הוכחו כל רכיבי התביעה ובלבד שהפגיעה שנגרמה כתוצאה ממתן תוקף לאותן הוראות אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:
(1)
שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם;
(2)
קביעת המירווח מסביב לבנינים וביניהם;
(3)
הגבלת מספר הבנינים בשטח מסויים;
(4)
הסדרת אתריהם של בנינים, גדלם, גבהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני;
(5)
איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בנינים על הקרקע עלולה, בגלל מקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שטפון, סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים אחרים;
(6) איסור השימוש בקרקע או הגבלתו שלא בדרך איסור בניה או הגבלתה, כשהשימוש עלול להביא לידי סכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה;
(7) הגבלת דרכי השימוש בבנינים;
(8) קביעת קו במקביל לדרך, שמעבר לו לא יבלוט שום בנין;
(9)
חיוב להתקין על יד בנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה מקום לטעינת כלי רכב, פריקתם וציודם בדלק, הכל כדי למנוע חסימת דרך לתעבורה;
(10)
חיוב להתקין בבנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה, למגורים, לבית לינה או לשימוש על ידי הציבור, או על יד בנין כאמור, מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית;
(11) תכניות לבטיחות טיסה.
איבוד זכויות התביעה לפי החוק
שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית. שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם עברה התקופה, אך אל תבנו על כך, הגישו תביעה בזמן!
התנגדות בעניין תוואי רכבת המטרו
1. השגת תושבי מערב רעננה
2. הערות לתיקון תזכיר חוק המטרו
3. ניסוח הצעת הוספת סעיפי חוק לתיקון חוק המטרו
