×
מאת: עורך דין שרון טל
כמספר שבטי ישראל כך נוצרו להם שנים עשר מסלולי מיסוי שונים במכירת דירות מגורים.
החל מיום 1/1/2014, ציבור עורכי הדין המייצג מוכרי דירות מגורים, מיישם את תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "תיקון 76", "התיקון"). להערכתי, יישום התיקון על כל משמעויותיו אינו טריוויאלי. אפשר לומר שהתיקון הוסיף רובד של מורכבות מסוימת ובמאמר זה אנסה לפשט עד כמה שניתן.
עובר לתיקון - רוב נכסי המקרקעין החייבים ממוסים בדרך דומה
כדי להבין את התיקון האמור צריך להבין את המצב שהיה קיים במכר דירת מגורים לפני התיקון. עד לתיקון, החיוב במס שבח נעשה בעיקר לפי חישוב לינארי, לפי 3 רמות שבח ריאלי, כדלהלן: מס בגובה המס השולי ליחיד (48%) או מס תאגידים לחברות (26.5%) עד ליום 7/11/2001, מס בגובה 20% מיום 7/11/2001 ועד ליום 31/12/2011 ומס בגובה 25% מיום 1/01/2012 ועד למכירה. (קיים גם מס אינפלציוני בגובה 10% עד ליום 31/12/1993 והטבות הוראות השעה).
(להלן: "חישוב לינארי רגיל", "לינארי רגיל"). כך שעד ליום 1/1/2014 (להלן: "יום המעבר") לא הייתה כלל הבחנה בסוג הנכס. מכר חנות, קרקע, משרד, בניין או דירת מגורים, כולם היו ממוסים בשיטת חישוב דומה לפי החישוב הלינארי הרגיל (למעט חריגים שמוסו לפי מיסוי היסטורי).
החל מתיקון 76 -נוצרו מסלולי מיסוי חדשים ונבדלים עבור מכר חלק מדירות המגורים
תיקון 76 הכניס "שחקן" מס חדש לתחום שנקרא "מס שבח לינארי מיטיב" (להלן: "לינארי מיטיב", "מיטיב"), לפיו יום המעבר יוצר מעין חיץ וירטואלי בו כל חיוב מס שבח ריאלי עד ליום המעבר פטור ממס ומכאן שמו המיטיב (למעט המיסוי האינפלציוני שטרם תוקן בחקיקה).
החישוב הלינארי המיטיב לכאורה מוחק כל שבח ריאלי שצמח עד ליום המעבר ומכאן מקטין באופן מהותי את החיוב במס. התיקון המיטיב חל אך ורק על מכר דירות מגורים. המחוקק הגביל את אופן היישום של הזכאות למס המיטיב ובמיוחד עד ליום 31/12/2017 כפי שאפרט בהמשך.
כדי לדעת לנתב נכון את מסלול הייצוג: חייב, פטור מלא, או פטור חלקי - שאלת השאלות הינה באיזה מצב היה המוכר ביום המעבר ?
באופן כללי ניתן לומר שאם מוכר דירת המגורים היה ביום המעבר מרובה דירות (בעל יותר מדירת מגורים אחת חייבת), הוא יימצא באחד משבעת מסלולי המיסוי הבאים: מס שבח 25%, מסלול חייב במס לינארי מיטיב, מס לינארי רגיל, מס לינארי רגיל בשילוב עם מיסוי לינארי מיטיב, לינארי רגיל גילום מלא, מס הכנסה + ביטוח לאומי, לינארי רגיל + מס יסף.
מנגד, אם המוכר היה בעל זכות בדירה מגורים אחת או ללא דירת מגורים ביום המעבר, והוא מוכר בימים אלו דירה - הוא יכול למצוא את עצמו באחד מארבעת המצבים הבאים:
פטור מלא - 7 מצבים, פטור חלקי עם חישוב מס מיטיב, פטור חלקי עם חישוב מס מלא, פטור חלקי עם חישוב חלקי וחישוב מס מלא
אפשרות נוספת ללא חיוב מס שבח
קיימים 6 מצבים נוספים שבהם המוכר/מעביר הזכויות בדירת מגורים לא יחויב במס שבח ובאחד מהם אין לו אפילו חובת דיווח לרשויות מס שבח מקרקעין במקרה של העברת זכויות.
שנים עשר מסלולים מיסוי שבח מסתעפים לעשרות מצבים
יוצא אפוא, שאנו מקבלים לפחות שנים עשר מסלולי מיסוי שונים, שהם עצמם מסתעפים ומתפצלים לתתי סעיפים המאפשרים טיפול בעשרות אפשרויות מיסוי שונות במכר דירת מגורים.
מסלולי חיוב מלא - כל מוכר דירה שאינו זכאי לפטור מלא, פטור חלקי או ללא חיוב:
דירות מגורים שנרכשות ונמכרות לאחר 1/1/2014 כדירות להשקעה.
כל מי שמוכר דירת מגורים ונחשב כמרובה דירות ביום 1/1/2014 (בעל יותר מדירה אחת חייבת).
בתקופת המעבר (עד ליום 31/12/2017) ניתן למכור עד שתי דירות נוספות במסלול לינארי מיטיב
ובלבד שלא מכר דירה בפטור לפי 49ב1 ערב הרפורמה. באם מכר דירה לפי 49ב1 יצטרך להמתין 4 שנים מיום המכירה.
כמו סעיף 2 כאשר לדירה יש זכויות בנייה. על זכויות הבנייה יחול מס לינארי רגיל.
(לינארי רגיל: 48% , 20% , 25% , 10% מיסוי אינפלציוני, הנחות לפי הוראות השעה ).
דוגמא: כל מי שמכר דירה שלישית בתקופת המעבר (דירה שאינה זכאית לפטור).
דוגמא נוספת: אי עמידה בתנאי הצינון של דירת מתנה.
מצב שהקונה משלם את מס השבח עבור המוכר. מס השבח יעלה באופן ניכר לפי שיטת חישוב של גילום מס מלא. עסקאות אלו ידועות כעסקאות נטו. בעסקת נטו המוכר מציב תנאי לקונה , לא משנה כמה יהיה המס, המוכר מעוניין לקבל את הסכום שהוסכם עליו נטו - בניכוי מיסים. עסקת גילום נטו היא עסקה מסוכנת לקונה ועלולה להכפיל בפועל את מחיר הרכישה, שכן מס השבח יחושב באופן שיחלץ את סכום הנטו שהקונה קיבל – לעסקה כזו קוראים עסקה בגילום מס מלא.
כאשר הדירה הנמכרת היא חלק ממלאי עסקי, או שהמוכר מוכר מספר רב של דירות. דוגמא נוספת לעסקת אקראי: אדם הנוהג לרכוש דירות לשפצן או לשדרגן ולממשן ברווח נאה יתכן שהוא מסתכן בכך שיראו אותו כמבצע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. סיווג העסקה כעסקת אקראי עלול לפגוע קשות בכיסו של מוכר הדירה (מס שולי מקסימלי 50% + ביטוח לאומי כ 16%).
מתחילת שנת 2013 נוצר מצב תחיקתי "מוזר" בו יש חבות נוספת לעסקאות מקרקעין, מכירת דירת מגורים – התייחסות לסכום מכירת הדירה (מחיר) ולסכום השבח בפקודת מס הכנסה, מבלי שהדבר מוזכר בחוק מיסוי מקרקעין.
החבות הנוספת מטילה מס נוסף על כל מוכר דירת מגורים, מס בנוסף למס השבח בגובה 2% נוספים על השבח הריאלי כאשר ההכנסה החייבת עולה על 800,000 ש"ח והמכר עולה על 4 מיליון מכוח תיקון 195 לפקודת מס הכנסה . מס הייסף יכול להצטרף לכל מסלול חייב קיים.
מס הייסף הועלה ל 3% בשנת המס 2017 על כל שבח ריאלי מצטבר באותה שנה ממכירת דירה, משוק ההון והכנסה שנתית מעבודה שעוברים יחד את הסכום מ - 639,996.
מסלולי הפטור / פטור חלקי / ללא חיוב:
מסלול הפטור המלא מתפצל לשבעה מצבים שונים שבהם המוכר יכול להיות בעת מכירת דירה.
מאחר שנדרשים תנאים מצטברים רבים להתקיים לכל אחד ואחד מהם אציין באופן כללי את השכיח. הפטור השכיח ביותר מחייב מספר תנאים מצטברים כדי ליהנות ממנו והם:
על המוכר להיות תושב ישראל, בעל זכות בדירת מגורים מזכה יחידה ביום 1/1/2014 , שווי מכר הדירה הוא מתחת ל 4.5 מיליון ₪ , המוכר מוכר את מלא זכויות בדירה, אין זכויות בנייה, המוכר לא מכר דירת מגורים מזכה אחרת ב 18 חודשים האחרונים, הדירה משמשת למגורים ב 18 חודשים האחרונים. הדירה לא התקבלה עקב חילוף, פרוק איגוד, המוכר לא היה זכאי להטבות מס עקב חוק עידוד השקעות הון וכדומה.
במסלול הפטור המלא - קיימים עוד שישה פטורים מלאים שונים.
דוגמא למסלול זה - מוכר דירה העומד בתנאי הפטור המלא אך שווי הדירה הוא מעל התקרה העומדת היום על סכום של 4.5 מיליון ₪. למשל, מכר דירת מגורים באחד המגדלים בצפון תל אביב.
דוגמא למסלול זה – מוכר דירה העומד בתנאי הפטור המלא אך קיימות או צפויות זכויות בנייה, כגון: אפשרות להוסיף חדר, בנייה בחלל הגג, בריכת שחיה, יחידת דיור נוספת וכדומה.
דוגמא למסלול זה – מוכר דירה העומד בתנאי הפטור המלא, מוכר אותה מעל התקרה (מעל 4.5 מיליון ₪ ) ובנוסף קיימות או צפויות זכויות בנייה.
במסלול ללא חיוב קיימות 6 אפשרויות שונות שהחוק אינו מחייב במס שבח בעת העברת הזכויות בדירה מעבר ל 7 האפשרויות הפטורות ממס. כך יוצא שיש 13 דרכים ללא תשלום מס שבח. יש לזכור שברוב המקרים יש חובת דיווח ויש לבצע את הדיווח והייצוג נכון. אציין שיש גם מקרים שאמורים להיות במסלול ללא חיוב אך ייצוג לא נכון מול רשות המיסים עלול ליצור תאונות מס לא נעימות!
|
טבלת סיכום מצבי השומה שבהם נישום יכול להימצא במכר דירת מגורים החל מיום המעבר |
|
|
חייב |
פטור / פטור חלקי / ללא חיוב |
|
|
|
פנו אלי בכל עסקת מכירת דירה בעניין קבלת ייעוץ בגין הימנעות ממלכודות מס מיותרות ו/או בדיקת החבות המקסימלית במס ו/או בדיקת אפשרות הפחתת החבות במס - מול רשויות המס, לצורך תכנון עסקת מכר הדירה מראש – כי בכל מקום שיש חיוב במס יש מקום לתכנון מס לגיטימי!
"זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס" כבוד הנשיא שמגר בע"א 4639/91.
השירות ניתן גם לעורכי דין הזקוקים לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין, טיפים מהותיים בחוזי מכר דירת מגורים, סיוע בייצוג בעסקאות מכר מול רשויות המס, סיוע בדיווח נכון לרשויות המס, תחשבי המס , ייצוג בהשגות מס שבח.
קישורים רלבנטיים:
עדכון אחרון 8/1/2017 (מס הייסף הועלה ל 3%).
הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.
אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון
ולהתקשר:
054-8083378
