זהירות! מלכודת מס בדירות להשקעה

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "תיקון 76", "התיקון"), גרם לכך שחלק גדול מדירות להשקעה בישראל הפכו להיות "מלכודת מס".  באם לא ישתנה החוק - מי שלא יתכנן מהלכיו עלול למצוא עצמו בהפסד כספי ניכר בעת המכירה, אלא אם כן יצליח למכור את הדירה במחיר גבוהה במיוחד מעל מחיר הרכישה.

מטרת מאמר זה היא להבהיר לבעלי דירות כי היום, יותר מתמיד, יש צורך בתכנון מס ובדיקות כלכליות ומשפטיות כדי למקסם את הרווחים מדירות להשקעה.

כמו כן, קיים סיכוי גבוה שכל מי שרכש דירה להשקעה בשנים האחרונות ימצא עצמו בהפסד כספי ניכר, לפחות בשנים הקרובות. לאותם משקיעים יהיה דרוש להשכיר את הדירה למעלה מ 20 שנה בכדי להתחיל לעבור לרווח כלשהו. לחליפין, יש לבחון לעומק מסלול חליפי, לאו דווקא מסלול הפטור המלא.

פרדוקס מיסוי דירות להשקעה - אפקט הבעלות

במאמר מוסגר אציין שהתערבות הבוטה של המחוקק והחלת מיסוי הרב על דירות מגורים בשנים האחרונות מתוך כוונה להביא להפחתת מחיר הדיור, השיג בדיוק תוצאה הפוכה - בעלי הדירות להשקעה אינם רוצים להפסיד (שילמו מס רכישה גבוה ורוצים לגלם גם אותו במחיר המכירה), העלו מחירים או שאינם מוכרים ומכאן שמיסוי דירות המגורים בסופו של דבר תרם חלק ניכר בהעלאת מחירי הדירות בישראל. לכל אלה מצטרף אפקט הבעלות - האומר במילים פשוטות: נכס שנרכש במחיר מסויים שווה יותר לבעליו לאחר הרכישה - דבר זה לכשעצמו גם מהווה גורם בעליית המחירים. האם לאור התיקון החדש,  כדאי לבעלי הדירות להשקעה למכור עכשיו או בעתיד ? בהמשך מאמרי אציין את מוקש הזמן, מלכודות מס ומוקשי מס נוספים שנוצרו למשקיעים לאור התיקון בחוק, מי שיבין ויפנים אותם עם יעוץ משפטי ומיסויי מתאים יתכן שכמשקיע ינהג אחרת.

בחזרה לענייננו..  כללי:

ככלל, החל מיום 1/1/2014,  לא ניתן יותר  ליהנות מפטור מס שבח בגין מכירת דירה שנרכשה כהשקעה והושכרה למטרת מגורים. לשם הנוחות, אגדיר דירה להשקעה כדירה נוספת שאדם רכש  במטרה להשכירה בנוסף לדירה שבבעלותו, או יותר מדירה אחת שרכש בעבר ו/או דירה שקיבל במתנה מהוריו בנוסף לדירה אחרת שבבעלותו, למעט דירה יחידה שהתקבלה בירושה (להלן: "דירה להשקעה" ,"דירות להשקעה").

כלומר, אדם המוכר דירה שהושכרה למגורים ושאינו עומד בתנאי הפטור ממס שבח ( זאת אינו דירתו היחידה, הדירה אינה דירה יחידה שהתקבלה מירושה או שהוא תושב חוץ אשר לא השיג אישור מתאים מרשויות המס, או פטור חריג אחר וכדומה)  יהיה חייב בתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה ואין זה משנה באיזה מסלול מיסוי בחר טרם המכירה - מסלול הרגיל, מסלול המס המופחת, או מסלול הפטור המלא. הכנסות משכירות מהוות הכנסה לפי 2(6)  לפקודת מס הכנסה, או לפי סעיף 2(1) לפקודה כאשר ההכנסה עולה לכדי "עסק". 

המצב בעבר - לא נדרש ידע מיוחד

בעבר, בכל הקשור לרכישת דירה להשקעה או למכירתה לא היה דרוש תחכום מיוחד. כמעט ולא היה צורך בתכנון מס או בדיקה כלכלית משפטית טרם הרכישה.  כל מי שמכר דירה להשקעה עד ליום 31/12/2013 ניתן היה לומר בוודאות מלאה שבאם הוא המתין  4 שנים בין מכירת דירה למכירת דירה אחרת שבבעלותו, הוא נהנה מפטור מלא ללא כל חבות במס שבח וללא כל צורך במיוחד בתכנון מס , כל עוד מכר לפי סעיף הפטור הידוע 49ב1.

המצב בהווה ובעתיד - כללי המשחק השתנו

החל מיום 1/1/2014, נכנס לתוקפו התיקון לחוק, בוטל הפטור ממס שבח במכירת דירה אחת לארבע שנים. כתוצאה מהתיקון, מי שמוכר היום דירה שנרכשה כ"דירה להשקעה" ללא בדיקה משפטית כלכלית, עלול למצוא עצמו מפסיד חלק ניכר מהתשואה ומדמי השכירות שהצטברו במהלך השנים, בפרט אם בחר במסלול הפטור או במסלול המס המופחת. מה שנראה לכאורה "טוב" ופטור ממס בטווח הקצר יכול להיות מלכודת מס מיותרת בטווח הארוך.

זהירות הפסדים, מוקשי מס ומלכודת מס

בכל הקשור לדירות להשקעה במסלולים הנ"ל,  רשות המסים הצהירה שלא תכיר בהוצאות דירה שנמצאה כי שימשה להשכרה ואפילו בחלק מהתקופה בגינה מחושב השבח.

מההוצאות ההוניות שיש ליחסן לעלות הנכס,  כגון: מס רכישה, דמי תווך ברכישה, שכר טרחת עורך דין וכדומה לא יותרו בניכוי כנהוג בנכסי מקרקעין אחרים.  לא די בכך,  הרשות תחשב את הפחת שהנישום היה רשאי לדרוש בגין תקופה זו ותמסה גם את הפחת גם אם הוא לא נדרש! 

(הרציונל לאי הכרה בהוצאות וניכוי ההוצאות בדירות להשקעה (בשני המסלולים) , הוסבר ע"י הרשות כי מסלול הפטור או מסלול המס המופחת (10%) מגלם את התרת ההוצאות).

המשמעויות הינן, הפסדי מס, שדה מוקשים בדירות להשקעה ומלכוד המשקיעים:

א. מוקש הפסד בגין הוצאות רכישה ותחזוקה - למשקיע ידרשו מספר שנים להחזר ההוצאות בגין השקעתו בדירה - הוצאות אחזקה, הוצאות ביטוח, הוצאות רכישה, מס רכישה, הוצאות שכ"ט עו"ד ברכישה, הוצאות שכ"ט דמי תיווך, שיפוץ הדירה, וכו'.

לדוגמא, דירה שנרכשה ב 1,600,000 ₪  ההוצאות יכולות לנוע סביב ה 200,000 ₪.  מתוך סכום זה מס רכישה לדירה שנרכשה ביום 1/1/2014 -   85,106 ₪.

ב. מוקש הפסד בגין הוצאות מימון - אם הדירה מומנה במינוף של 50% , כפי שהדין מתיר, עלויות המימון לא יוכרו. בנוסף לאמור בסעיף א,  דירה שנרכשה במינוף שהדין מאפשר,  עלויות המימון למשך 20 שנה בריבית צמודה למדד 3.5% (33%) וריבית צמודה לפריים 4% (67%) ובהנחת אינפלציה שנתית של 2% , נקבל עלויות מימון בסכום של 501,874 ₪. על סכום זה יש להוסיף עלויות פתיחת תיק משכנתא, עלויות שמאי, אגרות רישום משכנתא, עלויות ביטוח הדירה, עלויות ביטוח חיים, עלויות קנס פירעון מוקדם.

ג. מוקש הפסד בגין מרכיב הפחת - יתווסף לחישוב מרכיב הפחת שיוריד ממחיר הרכישה ויעלה את מס השבח. פחת על דירת מגורים שבדוגמא בסעיף א' וב' יהיה 863,473 ₪ . הפחת מחושב על מרכיב החלק הבנוי בלבד ולא על הקרקע ביחס של 2/3. הפסד מהותי זה פוגע בתשואה החודשית הנובעת מדמי השכירות. לפי מחיר דירה שנרכשה ב1,600,000 ₪ והושכרה במשך 20 שנה מדובר בהפסד חודשי של 3597.8 ₪ לחודש רק על מרכיב הפחת. במידה והנישום בחר במסלול שנקרא לכאורה מסלול "מס מופחת" בגין השכרת דירות מגורים - אופן ההתנהלות עם הפחת תהיה לפי סעיף 122ג לפקודת מס הכנסה. יחיד שבחר לשלם מס בשיעור 10% מדמי השכירות, לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה  או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; ואולם לעניין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין.

ד. מוקש הפסד בגין הוצאות מכירה - בנוסף להוצאות דמי חכירה, דמי הסכמה, היוון, שכ"ט מתווך, ושכ"ט עו"ד, בעת מכירת דירה להשקעה יוטל מס שבח שילך ויגדל ככל שמשך האחזקה בנכס תהיה גדולה יותר. עד ליום 31/12/2017 ניתן למכור שתי דירות בלינארי מיטיב (במגבלות החוק), השבח שנצבר עד ליום 1/1/2014 פטור ממס ולאחר יום 1/1/2014 יוטל מס בגובה 25%. מעבר ל 2 דירות מיסוי מלא (48% , 20% , 25% ריאלי + 10% אינפלציוני ולעיתים גם מס ייסף בגובה 2% נוספים). מיום 1/1/2018 לינארי מיטיב (במגבלות החוק והפסיקה).

ה. מוקש הזמן - תשואה על ההשקעה הולכת ופוחתת - ככל שיום המכירה מתרחק מ 1/1/2014 גובה מס שבח על דירה להשקעה הולך וגדל. דבר שבהכרח פוגע בתשואה השנתית הממוצעת. בחישוב הנכון לתשואה בפועל יש לגלם גם את מרכיב מס השבח - עניין של מומחים למיסוי משפטי כלכלי.

ו. מוקש אי תכנון - תכנון נכון טרם ביצוע פעולה משפטית כלשהי למשל: סדר הנכון מכירת הדירות או חלק מהן יכול לביא לבטל חבות גבוהה במס שבח. קיימים כאמור תכנונים נוספים מהותיים שאי ביצועם - יביא בהכרח לתאונות מס מיותרות!

ז. מוקש זהות בעל העניין - לאור התיקון האחרון בחוק, חלים דינים שונים על בעלי עניין שונים כגון: תושב ישראל, תושב חו"ל, תושב חוזר, תושב חוזר ותיק, עולה חדש, חברה. זיהוי נכון של בעל העניין הן ברכישה או במכירה וביצוע פעולות מסוימות מטעמו יכול להביא לחסכון ניכר במס ( לעיתים גם מאות אלפי ש"ח).

ח. מוקש זכויות בנייה - דרושה התנהלות מיוחדת בדירות מגורים שיש להן זכויות בנייה לצורך הפחתת החבות במס (לרבות בתים פרטיים, קוטג'ים, דו משפחתי וכו'). בנוסף חישוב השומה העצמית יכול להיות מורכב משילוב חישוב לינארי מטיבה (הליניאריות החדשה) + חישוב על חלק זכויות הבנייה לינארי רגיל (הלינאריות הישנה).

ט. מוקש דיווח שגוי - לאחרונה החלו הרשויות להטיל מס כלכלי המגדיל את החבות במס ב 30% כאשר צדדים יוצגו על ידי עורכי דין שמיסוי מקרקעין אינו תחום התמחותם ושגו בדיווח. לכן רצוי מאוד שכל צד לעסקה יהיה מיוצג ע"י עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.

י. מוקש מרבוי דירות מרחף - שתמיד יכול לחזור - בשנת 2016 עמד על הפרק מס ריבוי דירות - שר האוצר כחלון, ניסה למסות את כל מי שבבעלות 3 דירות ו/או הבעלות שלו בהן היא 249% - ראו דברי הסבר ומדריך מס ריבוי דירות - מס על שלוש דירות ומעלה.

בחלוף הזמן המוקשים רק הולכים ומתעצמים, דירה דומה להשקעה שנרכשה בשנת 2016 לפי הדוגמא לעיל ב 1,600,000 כבר בשנת 2022 נרכשה בשווי 2,500,000. הוצאות הרכישה בגינה יכולות לעבור את ה 270,000 ש"ח (מס רכישה - 200,000 ש"ח, דמי תיווך - 58,500 ש"ח שכ"ט עו"ד - 14,600 ש"ח) וכך גם הוצאות המימון, הפחת וכו'. כדי לא להיכנס למלכודת מס עתידית שיכול להוביל להפסדים במאות אלפי ש"ח, יש להשכיר את הדירות הללו במחיר שאינו פחות מהמינימום המחושב בהתאם לעלויות הרכישה - ראו מחשבון שכר דירה להשקעה מומלץ.

טיפול במוקשים ותסריטים לדוגמא האמורים בסעיפים א' ל ט' לעיל (קיימים תסריטים רבים נוספים), מצריך ידע רב בתחום מיסוי משפט וכלכלה. אוכל לספק לכם תשובות המבוססות על ניסיוני רב השנים:

1. איזה מסלול כדאי לבחור בדיווח השוטף כדי למקסם את הרווחים.
2. כיצד ניתן לצמצם את ה"נזקים", כיצד ניתן להקטין את החבות במס. 
3. בכמה אחוזים מחיר הדירה אמור לעלות כדי להגיע לרווח ריאלי, תחת כל המגבלות המשפטיות ומגבלות המיסוי. 
4. ייעוץ משפטי כלכלי על בסיס אישי הכולל את הנתונים הספציפיים שלך - תכנון מס. 
5. ליווי משפטי וייצוג בעת מכירה או רכישת דירה להשקעה - שירות עורך דין הכולל ליווי מלא מול רשות מיסוי מקרקעין ורישום בטאבו , במנהל או אצל החברה המשכנת בהתאם לנכס.

יש דרך להקטין עבורך את החבות במס!

מאחר שהתחום הנ"ל מורכב משילוב ידע משפטי כלכלי ומיסויי, ישנם כל כך הרבה פרמטרים המשתנים מאדם לאדם, במצבו המשפחתי, בסוג התושבות שלו, בהיקף הנכסים, בהיקף ההכנסות משכר דירה, במימוש השקעות ו/או הפסדים, בהכנסה השנתית, בדרגת המס השולי, בגיל  (נכון להיום, שיעורי המס שונים על דירות מגורים לאנשים מעל גיל 60). ובנוסף, שיעור הפחת תלוי ומשתנה לפי מיקום הדירה בארץ , הרכב ועלויות המימון, הוצאות השקעה וכדומה, מכאן שיש צורך בבדיקה פרטנית לכל אדם.

 מבטיח יחס אישי ותשובה מפורטת לכל שאלה

באם הנכם בעלי דירה להשקעה או מתכוונים לרכוש דירה להשקעה, הנני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ שתציג בפניכם את התמונה המלאה והאפשרויות הלגיטימיות לתכנון מס, בחירת המסלול הנכון עבורכם והקטנת החבות במס.

פגישת ייעוץ טובה יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים במהלך השנים באם הנכם מתכוונים להחזיק בנכס שנים רבות או חסכון שיכול להגיע למאות אלפי שקלים (ולעיתים אף יותר בדירות יוקרה) בתכנון מכירה נכונה! 

"זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס" כבוד הנשיא שמגר בע"א 4639/91.

השירות ניתן גם לעורכי דין הזקוקים לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין, תכנון מיסוי לעסקאות מכר, טיפים משפטיים מהותיים בחוזי מכר דירת מגורים  עם זכויות בנייה (בתים פרטיים + קרקעות), סיוע בייצוג בעסקאות  מכר מול רשויות המס, סיוע במילוי מש"ח וטפסי דיווח נלווים לרשויות, ייצוג בדיוני השגות מס שבח.

קישורים רלבנטיים - מחשבונים משפטיים מקצועיים עבור עורכי דין

1. מחשבון שכר דירה מומלץ להימנעות ממלכודת מס
2. סימולטור מיסוי מקרקעין - בדיקת זכאות לפטור במס שבח
3. מחשבון מס שבח לינאריות מיטיבה
4. מחשבון מס שבח לינארי רגיל
5. מחשבון מס שבח גילום מלא
6. מחשבון בדיקת פטור חד פעמי - מכר שתי דירות ורכישה דירה אחרת במקומן
7. מחשבון בדיקת הפטור המקסימלי במכר דירת מגורים עם זכויות בנייה
8. מחשבון בדיקת יום הרכישה בבניה עצמית - לצורך חישוב מס שבח
9. מחשבון עסקת קומבינציה במכר דירת מגורים - חישוב החלק הפטור ממס שבח
10. פחת על דירה שהושכרה למגורים
11. בדיקת שלושת מסלולי מיסוי בהשכרת דירת מגורים
12. מדריך מקצועי לעורך דין מייצג בעניין תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין - מכר דירת מגורים
13. שינויים מהותיים במיסוי דירות מגורים להשקעה החל מ 2014
14. מחשבון תומך החלטה בעניין דירת מגורים להשקעה לאור תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין
15. מדריך הקלות במס על הכנסה משכר דירה למגורים של מגורים

הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון ולהתקשר:
054-8083378

עורך דין מקרקעין