מדריך משכנתא

 

מאת: עורך דין שרון טל

 

אשׁרי אדם מצא חכמה ואדם יפיק תבונה. כי טוב סחרה מסחר כסף (משלי יג יד)

 " לֹא תַשִּׁיךְ לְאָחִיךָ, נֶשֶׁךְ כֶּסֶף נֶשֶׁךְ אֹכֶל: נֶשֶׁךְ, כָּל דָּבָר אֲשֶׁר יִשָּׁךְ " (דברים כג כ)

 

מהי משכנתא? מה עדיף משכנתא או שכירות ? מהם הנתונים העיקריים לבדיקת כדאיות המשכנתא? מהן העלויות הנוספות הקשורות בהתחייבות לקיחת משכנתא? עלויות עקיפות נוספות הקשורות בלקיחת משכנתא, דוגמא לתמחור ביטוח חיים, דוגמא לתמחור ביטוח נכס. עלויות עקיפות נוספות הקשורות ברכישת נכס. כללי אצבע בסיסיים ללוקחי משכנתאות וכללים נוספים. איזה סוג של משכנתא כדאי לקחת? כמה מילים על מחזור משכנתא, הכל על משכנתא ועוד..

 

מהי משכנתא?

המשכנתא היא זכות בעלות על נכס, קרקע בית, דירה וכדומה, שנותן מקבל ההלוואה כביטחון לפירעון ההלוואה - המשכנתא נרשמת במנהל המקרקעין (בטאבו) והיא ניתנת כהלוואה תמורת משכון הנכס. במילים פשוטות המשכנתא הינה הלוואה בריבית כנגד שיעבוד הנכס ומהווה אמצעי תשלום לצורך רכישת דירה, בית, מגרש, משרד או לצורכי בניה, שיפוץ או הרחבת בית. היתרון והחיסרון שלה מתבטא בכך שהיא ניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה (יתרון: מבחינת פריסת החוב, החיסרון: ככל שתקפות ההחזר ארוכה יותר כך גם גובה ההחזר המצטבר גבוה יותר, וכאשר השכר הראלי אינו עולה לפי קצב עליית גובה החזר המשכנתא - נוצר מצב עגום של ירידה באיכות ורמת החיים עם השנים).

 

מה עדיף משכנתא או שכירות ?

המנטליות בארץ שונה לחלוטין מהמנטליות במדינות המערב - שם מרבית הזוגות הצעירים גרים בכלל בשכירות.. ורק כאשר מגיעים ליכולת כלכלית נאותה הם מתפנים לרכוש דירה.. אך בארץ כמו בארץ - האישה לוחצת לרכוש.. האמא שלה לוחצת לרכוש.. האמא שלך מצטרפת לחגיגת הרכישה.. ואתה מוצא את עצמך לחוץ בין ההגיון הבריא שלך לבין ההגיון שלהן.. "שיהיה משהו לילדים.." או יותר נכון שישאר משהו לילדים... האמא היהודייה בין אם היא אמא פולניה ו/או אמא עירקית ו/או אמא מכל עדה אחרת.. שיש בה גנים יהודיים.. היא תדחף כמעט תמיד לרכישת דירה בטענה.. "למה לזרוק את הכסף לפח בשכירות כשבאותו הסכום משלמים משכנתא והנכס יהיה שלכם? לא חבל על הכסף?!" .. האומנם?! האם אנו חייבים בכל מחיר לקנות דירה ולהיכלל חס ושלום יום אחד בסטטיסטיקה של נפגעי משכנתאות? מסתבר שלא! אין שום סיבה בעולם להיכנס למצוקה כלכלית עקב התחייבות שלא תוכננה נכון! אין שום סיבה בעולם להיות במעגל נפגעי המשכנתאות. הידעתם שרק בעלויות העסקה של רכישת דירה (מס רכישה, שכ"ט עו"ד + שכ"ט מתווך) אתם יכולים לגור בממוצע למעלה משנתיים בשכירות דירה דומה? ועל כך אמרו חכמינו זיכרונם לברכה סוף מעשה במחשבה תחילה! ובשבילכם ולטובתכם זוג טרי ברכישת דירה - מיועד מאמר זה.. קראו.. הפנימו ותחכימו

מאמר זה אינו מיועד לאנשים אשר אין באמתחתם הון עצמי מינימלי הדרוש לרכישת דירה ובהתאם בכפוף לתנאים המצטברים הנוספים המפורטים בהמשך, אלא מיועד בעיקר לבעלי ההון העצמי הנדרש והמתלבטים בכדאיות הכלכלית האם לשכור או האם לקנות ולשלם משכנתא - מה נכון יותר לעשות? מה עדיף מבחינה כלכלית? האם לקנות? האם להשכיר? להלן מחשבון בדיקת החלופות - האם להשכיר דירה או לקנות דירה באמצעות משכנתא - לחץ כאן

משחק קצר במחשבון מלמד כי התשובות לשאלות אלו אינן חד משמעיות! מהסיבה הפשוטה כי בתנאים כלכליים מסוימים עדיף לגור בשכירות ואילו כלכליים בתנאים אחרים עדיף לקנות. אם כן, מהם הנתונים הכלכליים העיקריים המשפעים על הכדאיות הכלכלית? התשובה לכך תמונה בנתונים הכלכליים עצמם. מכאן רק אם תהיו בקיאים בכל הקשור למכלול הנתונים הקשורים במשכנתא תוכלו לשקלל באמת האם כדאי לכם לקנות את הנכס באמצעות משכנתא ו/או כדאי להמתין, לחסוך או לחליפין לגור בשכירות שהינה התחליף האופטימלי למרבית הזוגות אשר ידם אינה משגת הון עצמי האופטימלי הדרוש ואינם רוצים להיכלל בסטטיסטיקה של נפגעי משכנתאות... הכירו נא את הנתונים:

 

הנתונים העיקריים לבדיקת כדאיות בלקיחת משכנתא:

גובה המשכנתא - סכום ההלוואה אותו נידרש לקחת בגין רכישת הדירה

גובה הריבית - מחיר הכסף -  כמה נצטרך לשלם בנוסף על ההלוואה שלקחנו

תקופת ההחזר - כמה זמן יידרש לנו כדי להחזיר את כל המשכנתא.

על פניו, אלו הם הנתונים העיקריים לחישוב גובה ההחזר החודשי אשר מורכב מתשלום על חשבון ריבית ותשלום על חשבון קרן במשך כל חיי ההלוואה. לוח תשלומים זה נקרא גם לוח סילוקין - לוח שפיצר. להלן דוגמא של מחשבון הכולל פלט לוח סילוקין שפיצר - תכנון משכנתא - לחץ כאן.

אך ההחזר החודשי אינו הסכום היחידי שיש לקחת בחשבון בעת התחייבות בלקיחת משכנתא - על החזר המשכנתא  מתווספות עלויות עקיפות נוספות..

עלויות עקיפות נוספות הקשורות בלקיחת משכנתא:

עמלת שמאי -  סכום שתדרשו לשלם לבנק עבור שמאי מטעמו שיעריך את הנכס לצורך לקיחת ההלוואה - ואישור משכנתא.

שכר טרחת נוטריון - עבור יפויי כוח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.

הפקת נסח טאבו עדכני ו/או אישורי זכויות ושעבודים - המשמעות עבורכם הינה תשלום אגרה לרשם המקרקעין ו/או לחליפין למועצה, לחברה המשכנת וכדומה.

שליחויות תיזוזים וריצות - בלקיחת משכנתא תצטרכו להמציא מסמכים רבים ולשם כך ייגזל מכם זמן ניכר - וכידוע זמן שווה כסף.

הנפקת תעודת זכאות - לבעלי זכאות על פי קריטריונים של הממשלה.

פרמיית ביטוח אשראי - במקרה שהבנק מסווג אתכם לקבוצת סיכון

דמי פתיחת תיק - סכום זה ניתן למו"מ עם הבנק ואף במקרים מסוימים לבטלו.

דמי רישום הביטחונות - ישולם לגורמי הרישום (רישום בטאבו, ברשם המשכונות).

עמלות נוספות - עמלות דמי גבייה חודשיים ובנוסף עמלת שורה בבנק שלכם (כל עוד לא בוטלה ע"י חקיקה ו/או ע"י המפקח על הבנקים).

ביטוח חיים - סכום חודשי שהבנק ידרוש ממכם למקרה ותבקשו משכנתא - סכום המבטיח לבנק את כספו במקרה ואחד מלוקחי ההלוואה נפטר.

ביטוח נכס - סכום חודשי שהבנק ידרוש ממכם למקרה ותבקשו משכנתא - סכום המבטיח לבנק את כספו במקרה והנכס נשרף ו/או רעידת אדמה וכדומה.

 

טבלת כדאיות  - האם כדאי לבצע את הביטוח בבנק? או בחברת ביטוח?

	יתרונות	חסרונות
ביטוח באמצעות הבנק	בקרות האירוע חברת הביטוח משלמת הרבה יותר מהר מפני שהבנק הוא לקוח גדול עבורה והיא לא נוטה לעשות לו "בעיות" כמו כן,  לא צריך לחפש חברת ביטוח כל שנה.	תעריף הביטוח יכול להיות גבוה יותר ( ישנם מצבים שבהם מדובר בתשלום יתר של אלפי שקלים לאורך כל תקופת המשכנתא )
ביטוח שלא באמצעות הבנק	תעריף הביטוח יכול להיות נמוך יותר (ישנם מצבים שבהם מדובר בחסכון של אלפי שקלים לאורך כל תקופת המשכנתא)	בקרות האירוע המציאות מלמדת שחברת הביטוח מחפשת "היכן לא לשלם" ואתם יכולים למצוא עצמכם מפסידים. כל שנה צריך לדאוג לספק לבנק פוליסה חיצונית - במקרה של "איחור" יתכן מצב של תשלום פעמיים.

חלק מהבנקים מתמחרים את מרכיב ביטוח הנכס כך:

(גודל הנכס במ"ר) X (3875 ₪ למ"ר)  X 1.92 פרומיל = פרמיית ביטוח נכס לשנה

 

למשל, אם שטח הדירה שלך הינו 100 מ"ר אזי ביטוח הנכס יהיה 3875 X  100 X 0.00192 =  744 ₪ לשנה דהיינו 62 ₪ לחודש.

 

דוגמא לתמחור ביטוח החיים

ביטוח חיים הינו פונקציה של גיל ובקירוב 3 ₪ לכל 10,000 ₪ לזוג בגילאי 35. כלומר, אם סכום המשכנתא הינו 200,000 ₪ הפרמיה החודשית עבור ביטוח חיים לזוג תהיה 60 ₪ בחודש. את סכום ביטוח החיים וסכום ביטוח הנכס יש להעמיס בהתאמה ובאופן שוטף על התשלומים החודשיים של החזר המשכנתא.

 

עלויות עקיפות נוספות הקשורות ברכישת נכס

גובה מס רכישה - סכום המס הנדרש לשלם לאוצר המדינה בגין עסקת הרכישה.

גובה מס הרכישה נקבע לפי מדרגות מס (בין אפס אחוז ל 10% מגובה העסקה) ידועות מראש המתפרסמות על ידי משרד האוצר - אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין.

שכר טרחת עורך דין - רישום עסקה במקרקעין חייבת להתבצע על פי חוק ע"י עורך דין.

שכר טרחת מתווך - בשנים האחרונות בשל המצב הנדלני בארץ, יותר ויותר אנשים נזקקים לשירותי מתווך.

שיפוץ והתאמת הנכס - לנכס שקונים מתייחסים שונה מנכס ששוכרים. בדירה שכורה השוכרים לא יטו לעשות שינויים מהותיים בנכס.. להשקיע בשיפוצים כגון: קרמיקה, אמבטיה חדשה, מטבח חדש, תריס חשמלי, פרקטים, חלונות חדשים וכדומה.. לכן מוטב שתיקחו חשבון שעלות הנכס תהיה בפועל גבוהה יותר בלפחות עוד 10% מעלויות הנכס המקורית וזאת כאמור לצורך התאמת הנכס לצרכים האישיים שלכם. מכאן מוטב שתתחשבו בצורך זה בעת הערכות לפני בקשת משכנתא.

 

אם זה נשמע לכם מחייב מדי?! ו/או נשמע מלחיץ מדי?! סימן שאתם אנשים נורמליים !

אין אף אדם נורמלי שישמח לשלם ולהתחייב לנכס אשר יהיה משועבד לטובת צד שלישי כל כך הרבה שנים. יתרה מכך, במרבית המקרים - די בעלויות העסקה הנלוות והעקיפות, שהן בעצמן יכולות לממן תקופת שכירות נאה - בנכס טוב יותר, יפה יותר וחדש יותר למשך תקופה אף של שנתיים ולעיתים יותר! ועל כן, אם הנכם מתכוונים לגור בנכס זמן קצר ולמכור אותו - מוטב שתרדו מעסקת הרכישה ותחפשו לכם נכס להשכרה. מנגד אם אתם מתעקשים לרכוש את הנכס אז מוטב שתשמעו לכללים הבאים:

 

כללים בסיסים ללוקחי משכנתאות

עתה כאשר כל הקלפים ידועים נציג לפניכם את התמהיל הנכון והאופטימלי באמצעות כללי אצבע ללקיחת משכנתא במצטרף ובמצטבר :

1. כלל מקדמי: אם אתם יכולים להימנע ממשכנתא – בשום פנים ואופן אל תקחו משכנתא !!! על כל צורותיה וצרותיה - ובכך תחסכו לעצמכם הרבה כסף ותחסכו מעצמכם עוגמת נפש רבה ומיותרת.

אם בכל זאת אתם לוקחים משכנתא, עקבו בדריכות אחר הכללים הבאים:

1. מומלץ מאוד שגובה המשכנתא יהיה פחות ממחצית מחיר הדירה / בית .
2. גובה ההחזר החודשי יהיה עד רבע מגובה ההכנסה הפנויה.
3. פריסת המשכנתא חייבת להיות קצרה ככל האפשר ולא ארוכה יותר מ 13 שנים.
4. במצטרף לאמור בסעיפים 1 עד 3 קחו משכנתא רק אם אתם מתכוונים לגור בדירה לכל אורך תקופת המשכנתא ו/או לחליפין להשכיר אותה בסכום אשר אינו נופל מגובה ההחזר החודשי בגין המשכנתא עבור רכישתה.
5. אם אין לכם תוכנית חסכון שמשתחררת בקרוב ו/או סכום כסף נכבד שאתם אמורים לקבל (קרן השתלמות, קופת גמל, ירושה וכדומה) בשום פנים ואופן אל תיקחו הלוואה גבוהה יותר מ 80,000$! ואם אתם מתקרבים לסכום זה מוטב שגובה ההחזר החודשי יהיה עד חמישית מגובה ההכנסה הפנויה.
6. חס ושלום לא עליכם - מייד עם התגלות קושי ראשוני בהחזר חודשי - נסו למכור את הנכס בכוחות עצמכם! אל תחכו לבנק שיעשה זאת עבורכם (ימכור את הנכס) וייקח בדרך סכומי עתק בגין ריבית פיגורים + שכר טרחת עורך דינו לרבות כל ההוצאות המשפטיות שיחולו בסופו של דבר עליכם וחבל !. זכרו שהבנקאי הוא סוג של אדם אשר נותן לכם מטריה בקיץ ועם טיפת הגשם הראשונה הוא דורש אותה בחזרה - אין לא סנטימנטים אליכם, הבנק לא פועל מתוך רגש ו/או אמפתיה אליכם ולעולם לא יפסיד כשיתמודד מולכם.
7. האינטרס של הבנק לא תמיד עולה בקנה אחד עם האינטרסים שלכם - לבנק יש אינטרס להראות לכם את המסוגלות שלכם למשכנתא גבוהה יותר הפרוסה לאורך זמן ארוך יותר. דבר זה הוא בהכרח רע לכם ! מכיוון שככל שהמשכנתא גבוהה יותר ונפרסת על תקופה ארוכה יותר אתם משלמים בסופו של דבר הרבה יותר לבנק ובאופן דומה הבנק מרוויח עליכם יותר ! לכן אם אתם רוצים להתקדם מהר יותר באיכות החיים וברמת החיים הכלכלית שלכם אל תחרגו מהסעיפים 1 עד 5 לעיל.. גם אם משמעות הדבר שתצטרכו לוותר על רכישת דירה ו/או לחליפין תרכשו דירת ביניים בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם עד אשר יתאפשר לכם אחרת.

טבלה מס 1

להלן טבלת סה"כ ההחזר הכספי בגין משכנתא בריבית של 5% + אינפלציה שנתית ממוצעת בשיעור של 3% לשנה

גובה המשכנתא	200,000 ₪	300,000 ₪	400,000 ₪	500,000 ₪	600,000 ₪
מספר השנים
10 שנים	291186	436779	582372	727965	873558
20 שנים	401491	602236	802982	1003728	1204473
30 שנים	528310	792465	1056620	1320776	1584931

 

טבלה מס 2

ואילו הבנקים מציגים לכם זאת כך

ההחזר החודשי בגין משכנתא בריבית של 5% +  ללא אינפלציה שנתית

גובה המשכנתא	200,000 ₪	300,000 ₪	400,000 ₪	500,000 ₪	600,000 ₪
מספר השנים
10 שנים	2121	3181	4242	5303	6363
20 שנים	1319	1979	2639	3299	3959
30 שנים	1073	1610	2147	2684	3220

 

  טבלה מס 3

וכך נראה ממוצע ההחזר החודשי בתוספת אינפלציה שנתית ממוצעת בשיעור של 3% לשנה

גובה המשכנתא	200,000 ₪	300,000 ₪	400,000 ₪	500,000 ₪	600,000 ₪
מספר השנים
10 שנים	2426	3639	4853	6066	7279
20 שנים	1672	2509	3345	4182	5018
30 שנים	1467	2201	2935	3668	4402

 

* הסכומים אינם כוללים את המרכיב החודשי שתידרשו להוסיף בגין ביטוח חיים וביטוח נכס שהוא עומד בממוצע

  על סך 120 ₪ לחודש ( 10 שנים 120*12*10 = 14400 ₪, 20 שנה 28800 ₪, 30 שנה  43,200 ₪ ).

 

עד היום לא ראיתי בנק שמציג בפני לקוחותיו את טבלה מספר 1. וגם לא טבלה מספר 3 הכוללת את מרכיב האינפלציה המשוערת בהחזר החודשי ו/או טבלה הכוללת את גילום תשלום עבור ביטוח הנכס + תשלום עבור ביטוח החיים בהחזר החודשי.

 

הבנקים מציגים רק את מה שנוח להם להציג בפניכם - הם לא יאמרו לכם שסך ההחזר החודשי שלכם יהיה כמעט פי שלוש (1,584,931 ₪ בגין ההלוואה בתוספת הנחת אינפלציה שנתית בשיעור של 3% + תשלום ממוצע בסך 43,200 ₪ בגין הביטוח) על הלוואה בסך 600,000 ₪ למשך 30 שנה.. אך הם יציגו בפניכם טבלה המראה כי ההחזר החודשי הוא בסך הכל 3220 ₪  לחודש (טבלה 2).

 

8. זכרו! משכנתא במנה קטנה עשויה לשמש קרש קפיצה - משכנתא במנה גדולה מידי עלולה להביא לנפילה.

 

כאמור, ככל שתפרסו את המשכנתא למספר שנים קטן יותר כך גם תשלמו פחות. ככל שתפרסו את המשכנתא לאורך זמן ארוך יותר, כך תשלמו בסופו של דבר הרבה הרבה יותר. אם גובה המשכנתא הינה מעל 50% מערך הנכס וההחזר החודשי הינו מעל רבע מגובה ההכנסה הפנויה ומשך תקופת ההחזר הינה מעל 13 שנה - מוטב לשקול לא לרכוש את הנכס ! מהסיבה שקיים סיכון גבוה עבורכם ועדיף לא להיכלל  בסטטיסטיקה שלל נפגעי המשכנתאות. להלן, דוגמא קצרה שתמחיש זאת: שווי הדירה 200,000$, גובה המשכנתא 150,000$ בני הזוג לקחו את המשכנתא הנ"ל בשנת 1995 לתקופה של 20 שנה ( ב 10 שנים הראשונות גובה החוב נמצא במגמת עליה והוא  גבוה יותר ממה שנלקח ). לאחר 7 שנים - אחד מבני הזוג פוטר, הוא התקשה למצוא מקום עבודה - ומכאן בני הזוג נקלעו לקשיים בהחזר המשכנתא. הם לא האמינו כי יפנו אותם מהדירה - גובה החוב המשיך לתפוח + ריבית פיגורים. לאחר מספר פיגורים  בתשלום המשכנתא, מונה כונס נכסים - המצב בשוק הנדל"ן לא היה טוב והדירה נמכרה באמצעות הליך של הוצאה לפועל במחיר של 160,000$. הסכום כאמור לא כיסה את גובה החוב שטפח ושעליו נוסף גם שכר טרחת המפרק. נוצר מצב עגום בו בני הזוג לא רק שפונו מהדירה חסרי כל - הם גם נשארו חייבים 30,000$  לבנק !

אם בני הזוג היו מנסים למכור בעצמם את הדירה סמוך מאוד לגילוי הקושי (אף טרם הפיגור הראשון) סביר כי לא רק הייתה נחסכת מהם עגמת נפש רבה - אלא גם הם היו נשארים עם כסף ביד וללא חובות בגין המשכנתא (כגון: ריביות פיגורים, שכר טרחת מפרק ומכירת הדירה בהליך הוצאה לפועל הידוע כי לפיו ניתן מחיר נמוך ממחיר השוק עבור הדירה )

 

תשתמשו במחשבון משכנתא המצורף בלינק - על מנת להעריך את גובה ההחזר החודשי : מחשבון תכנון משכנתא

 

יוצאים לדרך.. אילו מסמכים דרושים לביצוע הלוואה / משכנתא במרבית הבנקים ?

הקדמה לדעת מה מצפה לכם

ההליך הפרוצדורלי ללקיחת משכנתא נכון להיום משול למעבר בדרך מדורי הגיהינום - דקדקנות בכל פרט ופרט המצאת מיני מסמכים גם מעבר לאמור כאן במאמר זה, כגון: הסכם רכישה המקורי של המוכר, אישורים והוראות בלתי חוזרות ואם התשלום האחרון אמור להינתן בנאמנות לע"ד הנאמן ידרשו גם מסמכים מקוריים המעידים כי אכן מדובר בחשבון נאמנות + אישור מהבנק של המוכר.. ממש תידרשו לחתום על "ספר שלם" שכולו מלא בסעיפים שאינם מובנים לפשוטי העם. יהיו בנקים שיתזזו אתכם לגורמים שונים ( טאבו, ביטוח, נוטריון, עו"ד המוכרים, עו"ד שלכם וכדומה) - לדעתי זאת אחת הסיבות הטובות הנוספות להימנע ממשכנתא! חוץ מהעבודה שהבנק הולך לנגוס בכם בתאוות יתר באמצעות ההחזר החודשי מתמשך .. חברה, כאן הסיוט רק מתחיל.. 

 

מסמכים המתייחסים למבקשי המשכנתא

תעודת / תעודות זהות של מבקשי ההלוואה

אישורי הכנסה מעבודה לשכירים - שלושה תלושי משכורת אחרונים.

אישורי הכנסה מעובדה לעצמאים - שומת מס אחרונה מאושרת ע"י רואה חשבון

אישורי הכנסה ממקורות אחרים - אישור רשמי מהגוף הממן ( קיצבת נכות, דמי מזונות - הסכם גירושין )

דפי חשבון של שלושת החודשים האחרונים מהבנק המסחרי עבור  כל חשבון בנק

טופס בקשת הלוואה ממולא וחתום כנדרש.

לווים בעלי זכאות - תעודת זכאות.

 

במידה ונדרשים ערבים - הם ידרשו  להציג את אותם המסמכים המוזכרים לעיל ( תעודת זהות, אישורי הכנסה, דפי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים )

 

מסמכים המתייחסים לנכס אשר ישועבד לבנק - לצורך רישום הלוואה / משכנתא

הסכם רכישה של הנכס

נסח טאבו עדכני ו/או אישורי זכויות ושיעבודים

 

לאחר אישור ההלוואה

הערכת שמאי לגבי הנכס המוצע לשעבוד ערוכה ע"י שמאי מוסמך אליו תופנו על ידי הבנק

אם הנכס משועבד (לדוגמה, להבטחת הלוואה של המוכר) - אישור שחרור השעבוד, סילוק ההלוואה או הכל כפי שהבנק ידרוש

הצגת ערבות בנקאית לפי "חוק המכר" (לרכישת דירה / בית מקבלן - כפי שהבנק ידרוש)

הוראת קבע לבנק מסחרי להסדרת גביית התשלום החודשי על חשבון ההלוואה

בקשה להצטרף לביטוח נכס לביטוח חיים כולל הצהרת בריאות (לגבי לווים כשירים לביטוח זה)

בהלוואות מוכוונות לפי תוכניות ממשלתיות מסוימות - אישורים מיוחדים בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון בהלוואה למימון בנייה - היתר בנייה ואישור מהנדס על שלב הבנייה (אם הבנק דורש זאת)

בהלוואה לרכישת דירה - מספר חשבון בנק של מוכר הדירה בצירוף מסמך לאימות פרטי החשבון (שיק, אישור מהבנק וכד' )

 

מסמכים ופעולות הדרושים לשעבוד הנכס לפי הפירוט דלהלן:

 

א. נכס שרשום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") על שם המשעבד

רישום משכנתא לטובת הבנק בטאבו

 

ב. נכס שהזכויות בו רשומות על שם המשעבד במינהל מקרקעי ישראל ("המינהל") ו/או ב"חברה משכנת"

(1)  שטר מישכון חתום בידי בעל הזכויות.
(2)  הודעת מישכון חתומה בידי בעל הזכויות ואישור על רישומה ברשם המשכונות.
(3)  יפוי כח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.
(4)  התחייבות לרישום משכנתא של המינהל או של החברה המשכנת

 

ג. נכס  שרשום בטאבו על שם המוכר ("יד שנייה")

(1)  שטר מישכון חתום בידי בעל הזכויות.
(2)  הודעת מישכון חתומה בידי בעל הזכויות ואישור על רישומה ברשם המשכונות.
(3)  יפוי כח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.
(4)  התחייבות לרישום משכנתא חתומה בידי המוכר.
(5)  רישום הערות אזהרה לגבי הנכס: לטובת הלקוח - בגין הסכם הרכישה; לטובת הבנק - בגין התחייבות לרישום משכנתא של המוכר.

 

ד. נכס שהזכויות בו רשומות במינהל או בחברה משכנת על שם המוכר ("יד שנייה")

(1)  שטר מישכון חתום בידי בעל הזכויות.
(2)  הודעת מישכון חתומה בידי בעל הזכויות ואישור על רישומה ברשם המשכונות.
(3)  יפוי כח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.
 (4) התחייבות לרישום משכנתא של החברה המשכנת ו/או של המוכר.
(5)  אישור על העברת זכויות ומישכונן (התחייבות עו"ד).

 

ה. ברכישת נכס "יד ראשונה" מחברה משכנת

(1)  שטר מישכון חתום בידי בעל הזכויות.
(2)  הודעת מישכון חתומה בידי בעל הזכויות ואישור על רישומה ברשם המשכונות.
(3)  יפוי כח בלתי חוזר מאושר ע"י נוטריון.
(4)  התחייבות לרישום משכנתא חתומה בידי הקבלן ובידי הבעלים הרשומים של המקרקעין
(5)  רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בגין ההתחייבויות הנ"ל

 

זהירות רישום משכנתא ללא הגבלת סכום

בעיות לדוגמא שיכולות להתעורר עקב רישום משכנתא ללא הגבלת סכום:

א. הלקוח תמיד יהיה במצב נחות כאשר ירצה למחזר משכנתא בתנאים טובים יותר מול בנק אחר.

ב. הבנק יכול לממש בקלות יותר נכסים מחשבונות אחרים.

ג. מגביל את חופש הפעולה בחוזה המכר והביטחון בעסקה - אין וודאות לסכום השיעבוד כלפי צד שלישי שרוצה לרכוש - מחייב להוציא מכתב כוונות טרם החתימה על חוזה ובהתאם מחייב סילוק רישום המשכנתא כבר בהתחלה לפני כל תשלום נוסף. אגב, רצוי לבקש מכתב כוונות לסילוק בכל עסקה טרם החתימה.

ד. לחוב יכולים להצטרף ריביות חריגות שמקשות על המעקב מול החוב המקורי.

ה. יכול לסמן את הלקוח - כבעל סיכון גבוה.

ו. במצבים בהם מתמנה כונס נכסים - עלול להישאר לבעל הנכס פחות (העניין נוטה להיות פחות מבוקר בפרט שלחייבים אין משאבים לשכור כלכלן שיבדוק את התנפחות החוב שהוגדר ללא הגבלה)..

ויכולות להיות בעיות נוספות..

רישום משכנתא בה הסכום נקוב בשטר, ללא רישומי הערות חריגות של בנק בנסח יוצר יותר וודאות בעסקת המכר.

לכן חובה להתעקש מול הבנק ששטר המשכנתא יהיה מוגבל בסכום ההלוואה ולא שטר שאינו מוגבל בסכום!

 

המסמכים הדרושים לעסקת רישום משכנתא בטאבו

בעסקת רכישת דירה עם משכנתא - על פי רוב ידרשו רק המסמכים הבאים לצורך רישום המשכנתא אצל רשם המקרקעין

א. אישור על תשלום מס רכוש (בדירות ובתי עסק הרשומים בפנקס בתים משותפים אין צורך) בתוקף ליום ביצוע העסקה או ליום 31.12.1999.

ב. שטרי משכנתא ב-5 עותקים מודפסים (ללא תיקונים ומחיקות).

ג. אגרת משכנתא בהתאם לתקנות המקרקעין (אגרות) בבולי הכנסה.

במקרים מסוימים לצורך רישום המשכנתא ידרשו מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות ולפי דרישת הרשם:

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר אין מספרי זהות בצד השמות של בעלי הזכויות הרשומים בפנקס:

1. מסמכים שנמסרו בשעתם לידי הבעלים הרשום על ידי הלשכה.
2. תצהירים של הבעלים ושל צד ג' על הזהות שבין הבעלים הרשום לבין המבקשים, בציון מקור הידיעה.
3. מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות להנחת דעתו של הרשם.

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר המקרקעין נמצאים בהליכי הסדר: הסכמת פקיד ההסדר לרישום המשכנתה. (שים לב שהפעולה תבוצע תוך פרק הזמן שנקבע באישור).

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר הצדדים לעסקה או אחד מהם חתומים על הבקשה ו/או שטר העסקה.באמצעות שלוח - יש לצרף יפוי כח מאומת כדין.

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר הצדדים לעסקה או אחד מהם הוא תאגיד.

1. תעודת רישום התאגיד.
2. פרטיכל של אסיפת המנהלים המעיד על ההחלטה לבצע את העסקה ודרך ביצועה (או באמצעות המנהלים במישרין, או באמצעות אדם אחר כשלוחם).
3. אישור בכתב של עורך דין או רואה חשבון של התאגיד אשר יכלול את הפרטים הבאים:

א. שהחברה קיימת.

ב. שבהתאם לתזכיר ולתקנון של התאגיד כפי שהם כיום, רשאי התאגיד לבצע את העסקה המבוקשת.

ג. שהמשתתפים באסיפת המנהלים כמפורט בפרטיכל, הם מנהלי התאגיד והם מוסמכים כיום לפעול את פעולות התאגיד ולחתום בשמו על שטר העסקה המבוקש.

הערה: אם יפוי כח נחתם על ידי תאגיד ואושר על ידי נוטריון, כי החותם על יפוי הכח זכאי לחתום בשם התאגיד - אין צורך לצרף לבקשה את הפרטיכל.

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר קטין צד לעסקה.
אישור בית משפט או בית דין דתי לבצע את העסקה.

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר - מנהל/ת עזבון צד לעסקה.- אישור בית משפט או בית דין דתי לבצע את העסקה.

 מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר קיים הסכם שתוף השולל את מגביל את זכות השותף לעשות בחלקו עסקה - הסכמה בכתב של השותפים, לבצוע העסקה.

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר קיימת זכות קדימה:
הסכמה בכתב של בעל זכות הקדימה כאשר בעל המקרקעין מבקש להעבירם בתמורה.

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר המקרקעין כפופים להערת אזהרה - הסכמת הזכאי על פי הערת האזהרה או צו בית משפט.

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר המקרקעין כפופים להערה על הגבלת כשרות יש לצרף אישור בית המשפט לבצוע העסקה.

מסמכים נוספים שיש צורך לצרפם לעסקת רישום משכנתא כאשר בחוזה השכירות קיים תנאי המגביל את רישום המשכנתה - יש לצרף הסכמה בכתב של המשכיר, כאשר הנכס איננו דירה בבית משותף או דירה בחכירה על פי תשריט.

הערה: כל ההסכמות חייבות להיות בכתב, כשהחתימות מאומתות על ידי עורך דין.

 

כללי החיים

1. טרם לקיחת המשכנתא, מוטב שתעשו סקר שוק בין הבנקים השונים ותתמקחו על התנאים מאחר שרק כך תוכלו לחסוך במצטבר עשרות אלפי שקלים לאורך זמן ע"י הפחתת גובה הריבית. ביום 15/8/2001 פרסם בנק ישראל חוזר בנושא צרכנות נבונה בעת קבלת משכנתא. כאשר מהפיקוח על הבנקים בבנק ישראל נמסר, כי קיימים הבדלים ניכרים בשיעורי הריבית על ההלוואות לדיור בין הבנקים למשכנתאות. המפקח על הבנקים קורא לציבור המבקש לקבל משכנתא, להשוות בין הריביות על המשכנתאות בבנקים השונים, דבר שיכול להביא לחסכון ניכר בעלות המשכנתא ללווה, בשל הפערים הגדולים בין שיעורי הריבית בבנקים השונים. המפקח על הבנקים מבקש להפנות את תשומת לבם של לווים המבקשים לקחת משכנתא בריבית משתנה, למחיר התוספת שקובע כל בנק מעבר לריבית הבסיסית שנקבעה בחוזה, שכן לתוספת זו השפעה ניכרת על העלות הכוללת של המשכנתא.

2. בעת כתיבת שורות אלו המשכנתא העדיפה הינה משכנתא המבוססת על ריבית הפריים - בה לא תדרשו לשלם "קנס" בגין פירעון מוקדם (ראו פרוט בפרק הבא)

3. השתחררה לכם קרן השתלמות ? קיבלתם מתנה יפה מהדוד באמריקה ? או אולי ירושה ? מומלץ בכל הזדמנות להקטין את החבות שלכם - אחרת גובה סה"כ ההחזר הנומינלי יכול להיות גם למעלה מפי שתיים ויותר ממה שלקחתם בפועל וע"י החזרים מואצים רק תרוויחו הן מתשלום מופחת והן מצמיחה מואצת של איכות החיים הכלכלית שלכם.

 

אז ... איזה סוג של משכנתא כדאי לקחת ?

הבנקים מציעים מספר סוגי משכנתאות. להלן פירוט המסלולים העיקריים השונים:

1. המסלול השמרני והמסורתי - מסלול צמוד מדד בריבית קבועה - לפי מסלול זה סכום ההלוואה צמוד לעליית המדד בתוספת ריבית קבועה ומוסכמת מראש לכל חיי ההלוואה.

היתרון של הלוואה במסלול השמרני - הריבית קבועה וידועה, משמע תנאי וודאות מסוימים אם כי לא ודאות מוחלטת מאחר שהמדד משחק תפקיד כאן.

החסרון במסלול השמרני - שהוא לא בהכרח המסלול האופטימלי. הווה נפרט - אם הריבית הקבועה הינה 5% ומחיר העגבניות והמלפפונים ושאר הירוקים עלו כך בשיעור שהביא את המדד לעליה שנתית של 5% - אזי סכום יתרת ההלוואה יעלה במשך השנה ב 10% (5% ריבית קבועה + 5% המדד). כך באם סכום ההלוואה שלכם בתחילת השנה הינו 400,000 ₪ אזי בסוף השנה יתווסף לו מן הסתם עוד 40,000 ₪ (בחישוב נאיבי).

חסרון חמור נוסף במסלול בבחירת מסלול זה היא עמלת פירעון המוקדם - אשר לטעמי יש בה אלמנטים של גזל אשר יכול להוציא את המסלול הזה מכלל כדאיות כלכלית ביחס למסלולים האחרים - הרי למה הלווה צריך לקבל עונש על כך שהוא מעוניין לפרוע ו/או להקטין את ההלוואה שלו לפני הזמן ?

 

2. מסלול כיפה אדומה - מסלול הפיתוי - מסלול צמוד מדד בריבית משתנה - מסלול שבו הריבית על ההלוואה משתנה מעת לעת, בשנה הראשונה מציעים לכם ריבית אטרקטיבית במיוחד וכבר שנה לאחר מכן - תשתוממו לדעת היכן הריבית הנמוכה לפתע נעלמה הרחק מהריבית הקבועה וכמובן כלפי מעלה.. וכל מה שנישאר לומר לכם "חייכו אכלתם אותה".. לא סתם מסלול זה כמעט נעלם מהמדפים של הבנקים.

 

3. מסלול הדוד סם - מסלול משכנתא צמודה לשער הדולר - מסלול שבדרך כלל טוב למי שיש לו הכנסה הצמודה לשער הדולר (כגון שכר דירה ו/ או פרילנסר שהכנסתו צמודה לדולר). אחרת יש כאן חשיפה לשינויים בשערי מטבעות שקל - דולר. ניסיון העבר שכל מי שלקח הלוואה דולרית ב 20 שנה האחרונות - שילם פחות מכל מסלול אחר.מה גם הריבית מבוססת על ריבית הלייבור + תוספת שבין 1.75% ל 2.5% .. עדיין ריבית נמוכה יותר מהמסלול השמרני מדד + ריבית. יתרונות - העבר מלמד כאמור שהלוואה זאת הייתה המשתלמת ביותר, מה גם שהחשיפה לשינויים בשערי המטבעות אינה כל כך גדולה מאחר שמחיר הדירה אף הוא צמוד לשער הדולר ובנוסף גם המדד מושפע לא מעט מעליית שער הדולר - משמע שהדולר עולה המדד עולה ובכך גם מי שלקח הלוואה צמודת מדד משלם יותר. חסרונות - הפחד שיום אחד שער הדולר יקפוץ בעשרות אחוזים ו/או מדינת ישראל תיכנס לקשיים שיביאו לפיחות חד בשער המטבע. להערכתי שער הדולר לא הולך לזנק למעלה בעתיד הקרוב ( עם כל הגירעונות העצומים של ארה"ב יש להם אינטרס סמוי לדולר חלש, אנו רואים זאת יום יום בין שערי המטבעות דולר יורו - וזאת כדי להקטין את החוב החיצוני של ארה"ב. בדיוק מה שקרה אחרי מלחמת העולם השניה בין הדולר ליין, רק שהפעם המלחמה בעירק היא זאת שגבתה את המחיר -  אני מזכיר כי מדובר בהערכה בלבד ולכן להערכתי משכנתא זאת מומלצת במיוחד ללווים לתקופה קצרה ).

 

4. מסלול שקלי צמוד לריבית הפריים - הריבית במסלול זה היא בטווח ריבית הבסיסית של הבנקים - ריבית הפריים פחות או ועוד אחוז מסויים. חסרון: אומרים שריבית הפריים במגמת עלייה. יתרון: בשוק מוכה אבטלה יש לחץ מתמיד להורדת הריבית מצד הממשלה.

 

לסיכום: אם יש לכם הכנסה דולרית משכר דירה ו/או ממכירת דירה מוטב שתיקחו הלוואה במסלול הדוד סם - הלוואה צמודה לדולר. אם יש לכם ציפיות לקבל סכום כסף גדול (ירושה, קרן השתלמות, חסכון, קופת גמל, מתנה נדיבה מהדוד) מוטב שתיקחו משכנתא במסלול שקלי צמוד לריבית הפריים/ריבית משתנה - כך גם לא תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם. אפשרי גם לפזר את הסיכון בין מסלולים שונים. רק החשוב מכל הוא לא לשכוח לעשות שופינג בין הבנקים.

תהה אשר תהה בחירתכם - בסופו של דבר בחירת סוג המשכנתא בין החלופות שהבנקים מציעים תמיד תראה ותהה לכאורה עניין של הימור כלכלי - אף אחד לא יודע בוודאות לנבא איזה מהן תהיה המשכנתא הכי טובה.

 

שירות מיחזור משכנתא חכם - השכל שלנו הרווח שלכם

על פי החוק כל מי שקיבל מתאגיד בנקאי הלוואה לשם רכישת דירה - רשאי לפרוע אותה לפני המועד שנקבע תוך תשלום שקבע הנגיד בצו (מכוח סעיף 13 לפקודת הבנקאות 1941). תהליך שבו הלווה מחזיר את ההלוואה ובמקומה לוקח הלוואה אחרת נקרא מיחזור הלוואה / מיחזור משכנתא.

ליתר דיוק - מיחזור המשכנתא הנו תהליך בו מחליפים את המשכנתא הקיימת הנושאת ריבית גבוהה במשכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר. מכאן שמחזור משכנתא כדאי בעיקר כאשר הריבית במשק יורדת ומתאפשרת לקיחת הלוואה חדשה בריבית נמוכה במקום ההלוואה הישנה עם הריבית הגבוהה יותר. המחזור יכול לחסוך סכומי כסף ניכרים במיוחד כאשר מתקיימים תנאים מסוימים, כגון, יתרת המשכנתא מספיק גבוהה, גובה הריבית של המשכנתא הישנה גבוה יותר מהמשכנתא החדשה ויתרת תקופת ההחזר לצורך סילוק כל המשכנתא הינה מספר שנים רב. על כל אלו  צריך להוסיף את ההתחשבות בגובה עמלת פירעון מוקדם ועמלות נוספות.

עמלת פירעון מוקדם הינה סוג של קושי אשר הבנק מערים ומגלגל על הלקוח בחסות בנק ישראל - זוכרים את האמור לעיל? הבנק שלך לעולם לא יפסיד עליך! כך שהבנקים יצרו לובי חזק מאוד במשרד האוצר ובבנק ישראל (מעניין איך לא?! ומעניין מאוד מערכת קשרי הגומלין ביניהם לבין בנק ישראל ובכלל האימפוטנציה של בנק ישראל בכל הקשור לפיקוח הגרוע על הקרטל הבנקאי שנוהג במידה מסוימת בשררה בכוחו ומנגנוני ההשתק .. כמו כן גם בשנת 2005 שני הבנקים הגדולים מחזיקים בשני שלישים בפעילות הפיננסית בישראל - אך זה לא הנושא שלנו כאן למרות חומרתו הרבה שדורשת טיפול שורש יסודי הן בבנק ישראל והן במערכת הבנקאית הישראלית ). וכך הולידו הבנקים עמלות מעלות שונות.. המרכיבות את עמלת הפרעון המוקדם והם: עמלה תפעולית, עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלת היוון בגין הפרשי ריבית, עמלת מדד ממוצע, עמלת "הפרשי שער" וכל זאת במכוון כדי להקשות עליך האזרח הקטן.. שחס וחלילה הם הבנקים לא יצטרכו לשאת ולו בשקל אחד את עלות המיחזור (וגם לאחר שעשו עליך רווחים נאים עם ריבית שמנה).

לגבי הלוואות שניתנו בתקופה שבין 11.11.1981 לבין 10.7.1989 נחקק אף חוק מיוחד - חוק הבנקאות (עמלת פרעון מוקדם) (הוראת שעה) התשנ"ג 1993. חוק המסדיר את אופן חישוב העמלה.

בקיצור ולעניין - נושא מיחזור המשכנתא במדינת ישראל דורש הן בקיאות משפטית והן בקיאות בתחום הכלכלי וכדי לממש את זכותך החוקית למיחזור משכנתא בצורה האופטימלית - ניתן לפנות למשרדנו לצורך בדיקה והערכה - יש לזכור כי מרבית הלקוחות מקבלים "מתנה" בכך שהם מרווחים בפעולה זאת סכומים ניכרים. משרדנו מעמיד שירות מידע והערכה עבור לקוחותינו.

 

משכנתא - תמצית פסיקה - בית משפט

רקע כללי

במרבית המקרים בהם הלקוחות מפגרים בתשלום משכנתא הבנקים מגישים תביעות בסדר דין מקוצר, אשר בהן הנתבעים צריכים להגיש בקשת רשות להתגונן. הבנקים מצדם מבקשים מבית המשפט שלא לאפשר לנתבעים להתגונן - ובית המשפט בדרך כלל נעתר לבקשתם ומשמש למעשה חותמת גומי לבקשת הבנק - המשמעות כי ההליכים מועברים ישירות להוצאה לפועל. מיותר לציין כי כל ההוצאות המשפטיות בכל ההליכים חלות על הלקוחות. עד ש... ממש לאחרונה.. בתחילת חודש אפריל 2005 שופט בית משפט השלום מנחם קליין, בצעד מאוד לא שיגרתי וצפוי מטעם בית משפט מתח ביקורת חריפה על התנהגות  הבנקים ללקוחות שפיגרו בסך 9000 ₪  בתשלום המשכנתא. לדבריו בית המשפט אינו חותמת גומי ולנוכח שיטת עבודת הבנק וריבוי התביעות המוגשות ע"י הבנקים אמר "הבנקים אוטמים את אוזניהם לזעקות הלקוחות הקטנים וגם בתי המשפט עדיין נצמדים לפורמליזם של החוק והפסיקה... האם בית משפט זה הוא חותמת גומי, ותפקידו לאטום אוזניו ולנעול ליבו לזעקות הנתבעים?  לדידי, מטרתה של לשכת ההוצאה לפועל לגבות כספים מחייבים שאינם מוכנים לשלם, ובמקרה זה לא מדובר בסרבני תשלום. האם יהיה צודק שיעקלו לנתבעים את המטלטלין שבבעלותם או שימונה כונס נכסים לדירתם?". השופט התרשם במקרה האמור מדובר בזוג קשה יום שאינו מיוצג, וכל חטאו שאינו מתכחש לחובו אלא רוצה לשלמו במלואו ובצעד חריג מסוגו (תביעת משכנתא) נתן לבני הזוג רשות להתגונן בתביעת סדר דין מקוצר שהגיש הבנק - ובכך דחה  את דרישת הבנק לעקל את רכוש בני הזוג באמצעות ההוצאה לפועל.

 

מהות המשכנתא

א. משכנתא לכשעצמה אינה מגבילה את המלווה להיפרע רק מהנכס המשועבד - ואינה מפקיעה את הבעלות מידי הלווה הממשכן. ע"א 65 / 442 נהרי נ' מנהלי עיזבון נהרי ואח' כ (4) 453

 

ב. מהותה כמכר חוזה. נושה מובטח - דינו כבפשיטת רגל מבחינת מימוש הבטוחה. הבעלות במשכון נשארת בידי הממשכן. ע"א 59 / 213 סלומון נ' מקבל הנכסים הרשמי בתור מפרק "אורלוגין" בע"מ (בפירוק) ואח' יג 1228

 

רישומה

הוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, לא נועדה ליצור מחסום רישומי  גרידא. כי אם להכריע בתחרות שבין הזכאי על פי ההערה לבי נושי הבעלים הרשום, תוך העדפת זכותו של הראשון.

המ 90 / 443 אריה חברה לביטוח בע"מ נ' עוד ש' סלפוי הנאמן על נכסי מיכאלה ואפרים זיו נב (2) 3

 

משכנתא שלא נרשמה אצל רשם החברות היא בטלה כלפי מפרק -  קל וחומר שהערת אזהרה שאינה מגעת כדי המשכנתא הסופית אלא היא רק עדות ואזהרה ראשוניים על זכות למשכנתא - שאף היא תהיה בטלה כלפי נושים ומפרקים של חברה בפירוק. תא 87 / 2232 עוד רוזובסקי ומונרוב כמפרקים זמניים של חברת לוי ובניו בע"מ(בפרוק זמני) נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ מט (1) 166

 

עיקול

לאור צו עיקול ורישומו בפנקס המקרקעין ולאור סעיף 3(ב) לחוק המשכון, תשכ"ז-1967, משהוטל עיקול אין עוד בידי בעל הנכס המעוקל - על-אף זכות הבעלות שיש לו בנכס - לעשות בו עיסקה, שאינה מתיישבת עם מהותו של סעד העיקול ושתסכל את מטרתו, לרבות שיעבודו של הנכס המעוקל במשכנתא.

עא 81 / 743 בנק ברקליס דיסקונט בעמ נ' אהרון יהודה רוזנבוים לט (1) 12

 

שטר משכנתא

א. הוראות חוק ההוצאה לפועל אינן מכירות בדרך של התנגדות לבצוע שטר משכנתא, להבדיל מהתנגדות לבצוע שטר חוב.

ב. תרופתו של חייב שנגדו הוחל במימוש שטר משכנתא אינה מצויה בחוק ההוצאה לפועל. על כן, עליו לפנות מיוזמתו ובעוד מועד (ורצוי לפני תחילת הליכי הבצוע) אל בית המשפט המוסמך על מנת שיקבע במפורש מה דינו של החיוב שעליו הוא משיג או קובל, אפילו הוא קבוע בשטר משכנתא.

ג. גם אם יש מחלוקת לגבי גובה החוב, אין למנוע את הליכי המימוש.

המ 86 / 18 ראשון עלית בע"מ נ' צור חברה לבטוח בע"מ מז (3) 408

 

חוק דיני ממונות

פרק חמישי: משכנתה

 

משכנתה

משכנתה היא מישכון של מקרקעין.

 

תחולת פרק המשכנתה

אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתה.

 

זכות הממשכן במקרקעין הממושכנים

משכנתה אינה גורעת מזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה.

 

משכנתאות מדרגות שונות

מושכנו מקרקעין במשכנתאות מדרגות שונות ונפדתה אחת מהן, רשאי בעל המקרקעין להמציא במקומה משכנתה אחרת מאותה דרגה, אם נקבעה זכות כזאת בתנאי המשכנתה שלאחריה.

 

העברת המשכנתה

(א) בעל המשכנתה רשאי להעביר את המשכנתה, או חלק ממנה, לאדם אחר, יחד עם החוב המובטח על ידה, כולו או חלקו, ללא הסכמת בעל המקרקעין.

(ב) הועברה המשכנתה ולא נודע לחייב על ההעברה, מופטר הוא על ידי תשלום החוב לבעל המשכנתה הקודם.

 

פדיון המשכנתה לפני המועד לקיום החוב

תנאי המשכנתה אינם גורעים מהזכות לפדות את המקרקעין הממושכנים לפני המועד לקיום החוב בהתאם להוראות סעיף [13 (ב) לחוק המשכון].

 

הפקדת הפירעון בלשכה

רצה בעל המקרקעין לפרוע את מה שמגיע ממנו על פי המשכנתה ובעל המשכנתה לא קיבל את הפירעון, רשאי בעל המקרקעין להפקיד את המגיע ממנו, כולו או חלקו, בידי הרשם ולבקש שהרשם יפקיע את המשכנתה במידה שנפדתה; שר המשפטים רשאי להתקין תקנות לענין סעיף זה.

 

מימוש המשכנתה

מימוש המשכנתה יהיה על פי פסק דין של בית משפט או על פי צו ראש ההוצאה לפועל ובדרך האמורה בסעיף [18 לחוק המשכון].

 

זכויות חייבים בהליכי מימוש משכנתא

על פי רוב, חייבים שאין להם כסף לשלם את תשלומי המשכנתא השוטפים, חייבים אלו לא ממהרים לשכור שרותי עורך דין ובכך הם מפסידים את זכויותיהם. באם נקלעתם לבעיות ואי יכולת תשלום, אפילו בחודש הראשון - פנו מייד למשרדי על מנת לקבל סיוע משפטי שיציל אתכם מהליך ארוך ומייגע וחובות מיותרים לבנקים, לבעלי תפקיד מטעם הבנק כגון: כונס נכסים. אם לא תפעלו מיידית אף אחד לא יחוס עליכם בהמשך הדרך ואתם עלולים למצוא עצמכם ללא דירה ועם חובות נוספים הן לבנק והן לכונס הנכסים מטעם הבנק. כל עלויות הפינוי, כל ההוצאות המשפטיות המנופחות, כל הוצאות דיור חליפי בשכירות לאחר הפינוי ימומנו מתוך יתרת הכספים לאחר מכירת הדירה והחזר חוב המשכנתא לבנק + שכ"ט כונס הנכסים.

באמצעות ייצוג משפטי נכון בתחילת הדרך, תשארו עם הרבה יותר כספים ברשותכם - רק אל תתמהמהו ! זכרו מחלוקת בעניין גובה החוב היא לא סיבה לעיכוב הליכים נגדכם - אך יש אפשרות אחרת שיכולה לעבוד לטובתכם - באם תוציאו את הדירה למכירה בכוחות עצמכם עוד בטרם ההליכים - ישאר בידכם יותר מכל הליך אחר.

במצב בו אדם נכנס למצב כלכלי קשה, למשל עקב פיטורין או גירושין וכדומה, ניתן במקרים מסויימים להגיע להסדר בו משלמים את חוב הפיגורים תוך 90 יום ולהתחייב לפרוע את המשכנתא תוך 6 חודשים יחד עם מכר הדירה.

אם נפתחו נגדכם הליכים יש לכם אפשרות להודיע תוך 20 יום ממועד מסירת האזהרה שאתם מוכרים את הדירה בכוחות עצמכם - תקבלו 90 יום למכור את הדירה בכוחות עצמכם ובלבד שתבטיחו להחזיר את החוב לבנק - במקרה זה המכר דרוש אישור הוצל"פ.

זכרו ! הדרך היחידה להימנע מהוצאות מיותרות - היא מכירת הדירה בכוחות עצמכם לפני פניה של הבנק או של עו"ד מטעם הבנק אליכם.

 

ומה התורה אומרת על משכנתא / הלוואה בריבית ?

התורה ככלל אוסרת על הלוואה בריבית. הפירוש המקובל הוא, שהמושג "נשך" מתייחס להפסד של הלווה (הוא צריך לשלם יותר ממה שקיבל בהלוואה - כאילו שמישהו "נשך" את ממונו),  דהיינו "נשך" = ריבית, והמושג " תרבית " מתייחס לרווח של המלווה (הוא מקבל יותר ממה שנתן בהלוואה - ממונו "מתרבה") היינו תרבית = הצמדה.  לפי הלכות מלווה ולווה משנה תורה להרמב"ם ספר משפטים פרק ד עוסק בנושא זה בהרחבה:

א נשך ותרבית אחד הוא- שנאמר "את כספך- לא תיתן לו, בנשך; ובמרבית, לא תיתן אוכלך" ( ויקרא כה לז ). ולהלן הוא אומר "נשך כסף נשך אוכל:  נשך, כל דבר אשר יישך" (דברים כג,כ).  ולמה נקרא שמו נשך מפני שהוא כנושך, שמצער חברו ואוכל בשרו.  ולמה חלקן הכתוב, לעבור עליו בשני לאוין.

ב  כדרך שאסור לנותן להלוות בריבית, כך אסור ללוקח ללוות בריבית:  שנאמר "לא תשיך לאחיך" (דברים כג,כ) מפי השמועה למדו שזו אזהרה ללווה, כלומר לא תינשך לאחיך.

ג  וכן אסור להתעסק בין לווה ומלווה בריבית.  וכל מי שהיה ערב, או סופר, או עד ביניהן- הרי זה עובר בלא תעשה:  שנאמר "לא תשימון עליו, נשך" (שמות כב,כד), זו אזהרה אף לעדים ולערב.

ד  המלווה בריבית עובר על שישה לאוין-
1. "לא תהיה לו, כנושה" (שמות כב,כד)
2. "את כספך- לא תיתן לו, בנשך"
3. "ובמרבית, לא תיתן אוכלך" (ויקרא כה,לז)
4. "אל תיקח מאיתו נשך ותרבית" (ויקרא כה,לו)
5. "לא תשימון עליו, נשך" (שמות כב,כד)
6. "לפני עיוור, לא תיתן מכשול" (ויקרא יט,יד).  והלווה עובר על האמור דברים כג,כ. "לא תשיך לאחיך".

ה  ערב, ועדים, וכיוצא בהן-אין עוברין אלא משום "לא תשימון עליו, נשך" (שמות כב,כד).  וכל מי שהיה סרסור בין שניהם, או שסייע אחד מהן, או הורהו-עובר משום "ולפני עיוור, לא תיתן מכשול" (ויקרא יט,יד).

 

איזכורים נוספים בספר התורה:

"בנשך לא יתן ותרבית לא יקח, מעול ישיב ידו, משפט אמת יעשה בין איש לאיש"  (יחזקאל יח ח ). "בנשך נתן ותרבית לקח וחי?! לא יחיה! את כל התועבות האלה עשה מות יומת דמיו בו יהיה" (יחזקאל יח יג). "מעני השיב ידו, נשך ותרבית לא לקח, משפטי עשה, בחקותי הלך; הוא לא ימות בעון אביו, חיה יחיה "  (יחזקאל יח יז) . " שחד לקחו בך למען שפך דם, נשך ותרבית לקחת ותבצעי רעיך בעשק, ואתי שכחת נאם ד' ה'" (יחזקאל כב יב). "כספו לא נתן בנשך, ושחד על נקי לא לקח; עשה אלה לא ימוט לעולם" ( תהילים טו ה)  "מרבה הונו בנשך ובתרבית, לחונן דלים יקבצנו " (משלי כח ח).

 

בדיקת משכנתא טרם הרכישה וסיכום - אם כן איזהו החכם ?  האדם הרואה את הנולד  ! ( חז"ל)

זהירות משכנתא !  בשנים האחרונות בישראל,  נוצר מצב עגום ומצער אצל אלפי משפחות  נתגלו בעיות בהחזרי משכנתאות וכמו שעיניכם הרואות, לא בכדי - כבר למעלה מ 2000 שנה גדולי חכמי התורה אסרו על הלוואות בריבית, קרי לקיחת "משכנתא". האיסור הוא כמובן גורף מידי ובא להגן בעיקר על "פשוטי העם" בזמנו. היום אין כמעט משק בית שלא נזקק ללקיחת הלוואה לצורך מימון עסקת רכישת דירה, אך  משק בית שיפעל לפי הכללים הבסיסים המוזכרים לעיל במצטבר ( משכנתא עד גובה ממחצית שווי הדירה  ושסכום ההחזר החודשי יהיה עד רבע מגובה ההכנסה הפנויה ושתקופת ההחזר לא תעלה על 13 שנה וכדומה..  ( סביר להניח שאף יוכל להתקדם עם השנים לבית טוב יותר .משק בית שייקח משכנתא גבוהה ממחצית שווי הדירה ולטווח של למעלה מ 13 שנים והחזר חודשי לא סביר ביחס להכנסה הפנויה.. עלול למצוא את עצמו בקבוצת סיכון - או לכל הפחות תיפגע איכות ורמת החיים השוטפת לאורך זמן - אם השכר הריאלי שלו לא יעלה ביותר מקצב עליית המשכנתא ( דבר שלא קרה לרבים מאתנו בשנים האחרונות ). ולכן, אם יש ספק, מוטב וחכם יהיה - להשהות את נושא רכישת דירה ! - כפי שחכמינו אומרים החיפזון הוא אסון - המהירות מהשטן ובכלל כל עכבה לטובה.. באמת לטובה !

לכן, לפני כל נטילת משכנתא יש לבדוק בדיקה מעמיקה ויסודית הן משפטית והן כלכלית מקיפה - זאת אחת ההתחייבויות הכלכליות והמשמעותיות ביותר בחיי האדם - שירות בדיקת משכנתא טרם ההתחייבות וטרם רכישת הדירה/ הנכס יכול למנוע הרבה מאוד בעיות עתידיות וכן לחסוך סכומי כסף ניכרים - סוג או תמהיל של משכנתא אחד יכול ויהיה מצוין למשק בית אחד או לעסק אחד אך למשק בית אחר / עסק אחר לא יתאים כלל.

משרדנו ישמח לשרת אתכם נאמנה וללוות אתכם משפטית על מנת להבטיח הן את הזכויות החוזיות שלכם והן את הזכויות הקנייניות שלכם בדירה והן בכל נכס שתרצו לרכוש - בשעה טובה ומוצלחת !

 

השירות שמשרדנו נותן אינו תלוי באף גורם אינטרסנטי שאמור לספק לכם את המשכנתא ואינו נגוע בסוג של ניגוד אינטרסים  כפי שהשירות מוצג כיום ע"י בנקים שונים. לנו אין העדפה לסוג בנק ספציפי אלא לתנאי המשכנתא בלבד במסגרת המגבלות האישיות ובשל כך הוא ניתן כל כולו מתוך שמירה על האינטרסים שלכם כערך עליון.

 

הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון ולהתקשר:
054-8083378

עורך דין מקרקעין