×
איך להרוויח יותר במסגרת החוק
מאת: עורך דין שרון טל
בארץ קיימות עשרות אלפי דירות מגורים להשכרה - החייבות דיווח לרשויות המס, הן באופן שוטף כהכנסה פירותית לפי פקודת מס הכנסה והן ביום המכירה - כהכנסה הונית, מכוח חוק מיסוי מקרקעין.
בעניין מיסוי דירות מגורים להשכרה קיימות השלכות מהותיות בקבלת החלטות עבור בעלי דירות המשכירים דירות למגורים. השלכות היכולות להתבטא בחסכון כספי ניכר ( תכנון מס נכון יכול לחסוך לנישומים בעלי דירות קטנות אלפי ש"ח בשנה ולבעלי דירות יוקרה אף עשרות אלפי ש"ח בשנה ומאות אלפי ש"ח לכל אורך תקופת השכירות). זכות זו, תינתן לכל נישום שידע להשכיל לבחור את מסלול תכנון המס מתאים לו בהתאם לנסיבותיו האישיות. הכנסה מהשכרת נכס היא הכנסה פסיבית וזוכה לשיעורי מס שונים כהכנסה שלא מיגיעה אישית. הכנסה מהשכרת דירה למגורים זוכה לשיעורי מס מועדפים, עד כדי פטור מוחלט ממס , או לחליפין אפשרות להקטנת החבות במס באמצעות תכנון מס.
הנישום יכול לבחור באחד מבין המסלולים הבאים:
1. המסלול הרגיל
לפיו הכנסה משכירות תתוסף על כל הכנסה חייבת אחרת כגון הכנסה משכר והכל יחויב בשיעורי מס רגילים, מכח שיעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודה והידועים בשמם "מדרגות מס" לפי גובה ההכנסה. במסלול זה, מותר לנישום לנכות פחת והוצאות שוטפות.
2. מסלול מס מופחת
הבוחר במסלול זה יחויב בתשלום מס בשיעור מופחת בגובה 10% בלבד מסך דמי השכירות וזאת מכוח סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ( 15% באם הכנסותיו נובעות מדירת מגורים להשכרה בחו"ל). במסלול זה לא יותרו בניכוי הוצאות שונות לרבות ניכוי פחת.
3. מסלול הפטור ממס מלא או חלקי
קבלת פטור מלא על סך הכנסה מדמי שכירות עד לתקרה הקבועה. במסלול זה כאשר יתרת ההכנסה משכירות עולה על התקרה הקבועה בחוק ועד כפל תקרת הפטור - תחושב תקרה חדשה מתואמת. מעבר לכך יתרת ההכנסה תחויב במס לפי המסלול הרגיל ובהתאם לגיל הנישום (מתחת לגיל שישים, דרגת המס הנמוכה - גבוהה יותר מדרגת המס הנמוכה אצל נישום שהינו מעל גיל 60). כמו כן , במסלול זה דין דומה כמו במסלול מס מופחת לא יותרו הוצאות ופחת בניכוי.
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2024 - 5,654 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2023 - 5,471 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2022 - 5,196 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2021 - 5,070 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2020 - 5,100 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2019 - 5,090 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2018 - 5,030 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2017 - 5,010 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2016 - 5,030 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2015 - 5,070 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2014 - 5,080 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2013 - 4,980 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2012 - 4,910 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2011 - 4,790 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2010 - 4,680 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2009 - 4,510 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2008 - 4,320 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2007 - 4,200 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2006 - 3,830 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2005 - 5,595 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה חודשי בשנת 2004 - 7,340 ש"ח
שימו לב שבמסלול הפטור, אין שום קשר בין עליית מחירי הנדל"ן לשינוי בתקרת הפטור.
בין השנים 2008 לשנת 2022
מחירי הנדל"ן בישראל
עלו בממוצע מעל 120% ואילו שיעור השינוי בתקרת הפטור לשכר דירה (16%) לא הדביק את קצב עליית מחירי הנדל"ן.
באופן דומה בין השנים 2008 עד 2022 מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע ב 180%
ואילו שיעור השינוי בתקרת הפטור לשכר דירה עלה רק ב 20%.
ז"א מדובר בתקרת פטור שאינה עולה באופן ריאלי - לא ביחס לעליית מחירי הדירות ולא ביחס לעליית שכר הדירה.
מכאן ניתן להבין שהמחוקק אינו מעוניין לעודד רכישת דירות מגורים להשקעה או לצורך ביטחון סוציאלי.
4. מסלול פטור למשכיר בעל דירה יחידה עד 7500 ש"ח לחודש - ניכוי דמי שכירות למשכירים שוכרים
ב 31 במאי 2023 פורסם בספר החוקים,
(בחוק ההתייעלות הכלכלית תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024),
סימן ג' סעיף 12, תיקון מספר 264 לפקודת מס הכנסה לסעיף 122:
על אף האמור בסעיף קטן (ג), לעניין חישוב ההכנסה מדמי שכירות שהופקה
על ידי היחיד מהשכרת דירתו היחידה, רשאי היחיד לנכות מהכנסתו כאמור את
סכום דמי השכירות המוטבים ששילם באותה שנה, עד לסכום הכנסתו מדמי שכירות
באותה שנה או עד לסכום של 90 אלף שקלים חדשים בשנה, לפי הנמוך, ובלבד
שהתשלום ששילם, או חלקו, לא נדרש בניכוי בחישוב הכנסתו החייבת של היחיד
או אדם אחר; לעניין סעיף זה -
(1) "דמי שכירות מוטבים" - דמי שכירות בעד דירה בישראל ששכר
המשלם למגוריו, או תשלום שנתי ששולם בעד החזקת המשלם או בן זוגו
המתגורר עימו בבית אבות כהגדרתו בסעיף 49יג לחוק מיסוי מקרקעין או בבית
חולים גריאטרי כהגדרתו בסעיף 29ג לפקודת בריאות העם, ,1940 בשנת המס,
ובלבד שדמי השכירות או התשלום השנתי, לפי העניין, לא שולמו לקרובו
כהגדרתו בפסקאות (1) או (2) להגדרה "קרוב" בסעיף 88.
המשמעות היא
מי שיש לו דירה יחידה, והוא מעדיף לגור בדירת מגורים אחרת ובאותו זמן להשכיר את דירתו, יוכל לנכות מהכנסתו מהשכרת הדירה את דמי השכירות ששילם, עד לגובה של 90 אלף שקל בשנה - כלומר 7,500 שקל לחודש. במסגרת החוק נכלל גם אדם קשיש המתגורר בבית אבות ומשכיר את דירתו, ולבקשת הוועדה התווסף גם הגדרה של דייר הגר בדיור מוגן או במוסד סיעודי.
יצוין כי לצורך חישוב ההטבה ייכללו תשלומי שכר דירה או הכנסה בגין שכר דירה של אחד מבני המשפחה עד גיל 18. בוועדה מסבירים כי הדבר נועד "למנוע פיצולים מלאכותיים של ההכנסות בין חברי התא המשפחתי לצורך התגברות על הגבלות הסכומים המפו
5. דמי שכירות שקיבל קשיש
סעיף 9(25) לפקודה - הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה למגורים שקיבל קשיש המתגורר בבית אבות בשל הדירה שבה גר לפני כניסתו לבית האבות - עד לסכום מחצית התשלום השנתי ששילם בעד החזקתו בשנת המס בבית האבות; לענין זה, "בית אבות" - מקום מגורים קבוע לשלושים יחידים לפחות שגילם מעל 65 שנים, שניתן לו רשיון על פי חוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965;
6. פטור להכנסה מדמי שכירות מסוימים
סעיף 9(ד) לפקודה -
(א) 35% מהכנסת שכירות מוטבת שמקבל יחיד זכאי, פטורים ממס, אם התקיימו כל אלה:
(1) ליחיד או לבן זוגו לא היו הכנסות מקצבה, שחלות עליה הוראות סעיפים 9א או 9ב, או הכנסות מריבית, שחלות עליה הוראות סעיפים 125ד או 125ה;
(2) דמי השכירות אינם משולמים על ידי קרוב, כהגדרתו בסעיף 105יא, או על ידי חבר בני אדם שהיחיד הוא בעל שליטה בו.
(ב) פטור לפי סעיף קטן (א) יינתן לאחד מבני הזוג בלבד.
(ג) בסעיף זה –
"בעל שליטה" – כהגדרתו בסעיף 32(9);
"הכנסת שכירות מוטבת" – הכנסה חייבת מדמי שכירות לפי סעיף 2(6) או (7) שמקבל יחיד מהשכרת נכס שהיה בבעלותו, ששימש בידיו במישרין להפקת הכנסתו מיגיעה אישית מעסק או ממשלח יד בישראל, עד לתקרת ההכנסה, כשהיא מוכפלת בשיעור הזכאות;
"יחיד זכאי" – כל אחד מאלה:
(1) יחיד שהגיע לגיל הפרישה;
(2) יחיד, אם הוא או בן זוגו הגיעו לגיל הפרישה;
והכל אם הוא תושב ישראל ומלאו לו במועד הקובע, כהגדרתו בסעיף 88, 55 שנים;
"שיעור הזכאות" – שיעור של 2% לכל שנת מס שבה שימש הנכס, במישרין, בידי היחיד להפקת הכנסה מיגיעה אישית מעסק או ממשלח יד בישראל, אך לא יותר מ-70%;
"תקרת ההכנסה" – הסכום הנקוב בהגדרה "קצבה מזכה" שבסעיף 9א, כשהוא מוכפל
ב-12.
7. ניכויי דמי שכירות שמשלם יחיד שעבר זמנית
סעיף 9(12) לפקודה - דמי שכירות ששילם יחיד בעד דירה ששכר בישראל ושאליה עבר לגור לרגל עבודתו או עיסוקו, במשך חמש שנים מיום שעבר לגור בדירה האמורה; דמי שכירות אלה יותרו לניכוי מדמי השכירות שהוא מקבל בשל השכרת דירת הקבע שלו באותה תקופה;
8. ניכויי דמי שכירות באזור פיתוח
סעיף 9(13) לפקודה - סכומים ששילם נישום בעד לינה או שכירת דירה באזור שנקבע כשטח פיתוח על פי סעיף 11, אשר בו עובד הנישום דרך קבע אך אינו גר בו עם משפחתו שעמה היה גר אילולא עבד שם;
9. קיזוז הפסד מהשכרת בנין
סעיף 28(ח) לפקודה - הפסד שהיה לאדם מהשכרת בנין ניתן לקזזו כנגד הכנסתו מאותו בנין בשנים הבאות.
10. פטור מס מוגדל לנכים עבור הכנסות מדמי שכירות
סעיף 9(5) לפקודה מקנה הטבות מס לנכים או עיוורים (עד גובה התקרה) עבור הכנסות שאינן הכנסות שהתקבלו מעבודה ובמצבים מסויימים ניתן להשתמש בו כפטור מדמי שכירות. למשל, תקרת הפטור להכנסות שאינן מיגיעה אישית לשנת 2018 עומדת על 72,960 ש"ח לשנה, בממוצע חודשי 6,080 ש"ח. סכום זה הינו גבוה מתקרת הפטור הרגיל להשכרת דירה, בשנת המס 2018 עמד על 5,030 ש"ח. יוצא איפא שנישום נכה יכול לקבל הטבה פטורה נוספת ממס בסך 12,600 ש"ח מעבר לפטור הרגיל. בשנת 2019 עודכנה תקרת הפטור ל 73,800 ש"ח , ממוצע חודשי 6,150 ש"ח לעומת פטור משכר דירה ע"ס 5,090 ש"ח, קרי מדובר בהטבה שנתית נוספת בסך 12,720 ש"ח לנכה שיבחר במסלול זה.
נראה לכאורה פשוט ? במבט אינטואיטיבי ראשוני דומה כי בעל נכס המשכיר דירה למגורים בפחות מגובה התקרה יבחר במסלול הפטור ממס ( מלא או חלקי ) - בעל נכס הנמצא בדרגת מס שולי מקסימלי יבחר במסלול מס מופחת - ואילו בעל נכס המשכיר דירת מגורים מעל תקרת הפטור ונמצא בדרגת מס שולי גבוה יבחר במסלול מס מופחת, האומנם ? מסתבר שכאן קל ליפול במלכודת - מכיוון שהבחירה לעיתים אינה טריוויאלית כלל , ומומלץ שכל בעל נכס יתייעץ עם מומחה בתחום על מנת למקסם את רווחיו , ולמה ?!
א. מכלול שיקולים מיידים בתכנון מס על השכרת דירה למגורים
השיקול בבחירת המסלול אינו נסמך אך ורק על גובה דמי השכירות החודשיים ותקרת הפטור. אלא על מכלול נתוני הנישום והדירה בכל הקשור להשכרת דירת מגורים - נתונים הכוללים:
גיל הנישום (מעל או מתחת לגיל 60), הוצאות מימון בגין תשלום הריבית על המשכנתא באם קיימת , דמי תיווך , העלות השוטפת לאחזקת הדירה , שיפוץ , תיקונים , פחת (יחס שווי המבנה לקרקע) , עלויות פרסום הדירה להשכרה, עלות שכ"ד, עלות שכ"ט עו"ד עורך הסכם שכירות ו/או הפעלת סנקציות משפטיות נגד שוכרי דירות שמסרבים להתפנות לצורך פינוי השוכרים במידת הצורך ולרבות עלות עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין ותחשיב וייעוץ בתכנון מס - בחירת המסלול המועדף לנישום וכדומה.
ב. שיקולים לטווח ארוך - תכנון מס ליום מכירת הדירה המושכרת
חז"ל אמרו: איזהו חכם - "הרואה את הנולד". גם כאן יש לבצע תכנון מתוך ראייה לטווח ארוך - תכנון חכם ומתוך ראייה לטווח ארוך - עשוי לחסוך לנישום סכומי כסף ניכרים. מניסיוני בענייני מקרקעין, סכומים אלו מגיעים בקלות למאות אלפי ₪. חשוב לדעת שיום הדין לבעלי הנכסים הוא יום המכירה - טפסי הדיווח החדשים לרשויות המס שונו בהתאם - גם אם בעל הנכס לא תבע פחת בין אם היה יכול במסלול הרגיל ובין אם לאו, בעת חישוב השבח - יש להוסיף פחת לאורך התקופה בה הדירה הייתה מושכרת למגורים , דבר שבפועל יגדיל את השבח ועשוי להגדיל בצורה מהותית את החיוב בתשלום מס השבח.
תפקיד הפחת הינו גורם מהותי בעת קבלת ההחלטה ולמה ?! מכיוון שבעת מכירת הנכס החייב במס שבח, לא משנה באיזה מסלול הנישום בחר - בכל מסלולי השכרת דירה להשקעה יתווסף הפחת לשווי המכירה. במסלול מס מופחת - נקבע באופן מפורש בחוק כי לא ניתן לדרוש את ההוצאות השוטפות בניכוי השבח למרות שלא היה ניתן לתבוע אותן אצל פקיד השומה במסלול זה. וזאת מכיוון ששיעור המס המיוחד שקבע המחוקק להכנסה משכר דירה מגלם בתוכו הכרה בהוצאות השוטפות ובתוכם הפחת. מסיבה זו יתווסף הפחת לשווי המכירה. בעניין זה גם במסלול פטור מלא יחול דין זהה במהותו.
חישוב הפחת - יחס בין שווי קרקע לשווי מבנה
עקב מהותיות הפחת במרכיב החישוב אציין באופן כללי את היסודות והעקרונות הבסיסים המרכיבים את נוסחת הפחת על נכס מקרקעין - כיצד הוא מחושב:
הפחת יחושב כדלהלן: שיעור אחוז הפחת (לפי החוק והגדרת הנישום בספרי הרשויות) * יחס שווי המבנה ביחס לשווי הקרקע ( לרוב ייוחס 2/3 לקרקע ו 1/3 למבנה - חזקה זו ניתן לסתירה לפי מיקום גיאוגרפי ושווי הקרקע בצרוף הערכת שמאי ) * שווי הרכישה * תקופת השכירות * תיאום אינפלציוני. אין מקום במאמר זה להיכנס בדקדקנות לחישוב הפחת , מאחר שיש היום מחשבונים ספציפיים - בתחום מיסוי מקרקעין שפותחו באופן מיוחד לחישובי פחת מקרקעין, ראו:
א. מחשבון פחת על זכות בנכס מקרקעין - מחשבון לחישוב פחת על כל סוגי נכסי המקרקעין בישראל.
ב. מחשבון פחת במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים - מחשבון פחת ספציפי לדירות מושכרות למגורים. הפחת יחושב באופן שונה בהתאם למסלול שבחר הנישום.
ולמי שמעוניין לראות את התמונה מזווית ראיה רחבה יותר, פותח המחשבון הבא:
ג. בדיקת מסלולי השכרת דירה להשקעה לרבות חישוב הפחת על דירה שהושכרה למגורים
מנוסחת החישוב קל להבין שהפחת הינו בעל משקל מהותי במשוואת הפחת על נכס במקרקעין ובעל תפקיד מהותי בשיקול בחירת המסלול מכיוון שהוא נגזר מעלות שווי הרכישה - וכידוע סכום שווי הרכישה במקרקעין בישראל מתחיל בדרך כלל מ 1,000,000 ₪ ויותר..
ניכוי הפחת הינו כאמור מכוח סעיף 21 לפקודת מס הכנסה - מאפשר לנישום להכיר בהוצאה תיאורטית אשר מחקה את קצב הבלייה של הנכס בר הפחת. רואים את הפחת כאילו היה בלאי שנוצר עקב סיוע בצמיחת ההכנסה.
המשמעות הינה - פחת דירה שהושכרה למגורים במסלול הרגיל נתפס כ"הוצאה תיאורטית" המוכרת ברשויות המס. לעיתים, שימוש מושכל ב"הוצאה תיאורטית" זו תקטין את הכנסתו התאורטית של הנישום, בפועל תגדיל ממשית באופן ראלי את הכנסתו הנקייה.
במילים פשוטות, ניצול הפחת במסלול הרגיל עשוי להעשיר את הנישום שבחר במסלול זה. הכל תחת מעטה תכנון מס לגיטימי, שקיבל הכשר רשות המיסים בישראל.
חוסר שוויון בין נישומים וחשיבות יעוץ מקצועי
מנגנון מסלולי השכרת דירה להשקעה על כל משמעויותיו יוצר מצב לא שוויוני בין נישומים שונים. אלו שידם משגת קבלת יעוץ מקצועי בתכנון מס ספציפי ביחס למצבם - בסופו של דבר ירווחו הרבה יותר ולא יאלצו לשלם יותר מס למדינה. לעומתם, אלו שלא יעזרו בשירות מקצועי - עלולים להיות מופתעים ומופלים לרעה. גם אם לא יראו זאת במהלך תקופת השכירות, אזי בעת המכירה - ודי בכך שהפחת שלא נוכה במהלך תקופת השכירות יתווסף לשבח ולהגדלת החבות במס בעת המימוש.
במתן אפשרות הבחירה בין המסלולים - המחוקק לא הקל על הנישומים. חישובי המיסוי הספציפיים לכל נישום ונישום הם די מורכבים, כך שגם נישום העוסק בתחום המיסוי לא תמיד יכול לדעת מה באמת המסלול הטוב לו ביותר ללא כלים מקצועיים. מכאן להערכתי, רק שעת ייעוץ, עם כלים מקצועיים ובדיקה מפורטת לנישום - עשויה לחסוך סכומי כסף ניכרים, שאלו יכולים להגיע אף למאות אלפי שקלים.
נקודות מהותיות נוספות בעניין מיסוי השכרת דירות מגורים:
א. מרבה דירות (נכסים) מרבה דאגות
לא תמיד לנישום תהיה האפשרות לבחור בין המסלולים. הקריטריון העיקרי לפיו תוגדר הכנסה הנובעת מ"עסק" או לא הוא מספר הנכסים המושכרים (הלכה מנחה עמ"ה 143/81 מרדכי דן).
במקרה זה כדאי מאוד לנישום להיערך מבעוד מאוד לניכוי הוצאות, קיזוז הפסדים מאחר שיחולו עליו שיעורי מס רגילים.
ב. תכנון תקבולי דמי שכירות
סעיף 8ב בפקודת מס הכנסה קובע כי הכנסה מדמי שכירות תחויב במס על בסיס התקבול בפועל. המשמעות הינה כי ההכנסה תיכלל בשנה שבה נתקבלה, גם אם מדובר בהכנסה מראש, וההוצאות בגינה יותרו לניכוי מכל מקור הכנסה שהוא בשנת המס שבה הוצאו.
ג. לא ניתן לשלב
נישום שיש לו שתי דירות מגורים שמושכרות למגורים, אינו יכול לבחור לשלם מס על דירה אחת לפי המסלול הפטור, ועל הכנסות מדירה אחרת לשלם מס לפי מסלול מיסוי אחר, בלי שהדבר יפגע בתקרת הפטור.
ד. דמי שכירות מדירת מגורים מחוץ לישראל
החל משנת 2003 חייבות במס גם הכנסות מהשכרת נכסי מקרקעין הנמצאים מחוץ לישראל. סעיף 122א לפקודה מחייב הכנסות מהשכרת נכסי מקרקעין, הן הכנסות מדירות מגורים והן הכנסות מנכסי מקרקעין עסקי מחו"ל בשיעור מס של 15% ובלבד שאין מדובר בהכנסה מעסק.
שיעור הפחת על השכרת נכסים מחוץ לארץ יחול לפי הוראות שיעורי הפחת החלות בארץ בה נמצא הנכס. יצוין כי אין זכאות לקבלת זיכוי בגין מס ששולם בארץ בה נמצא הנכס אך ניתן לבחור בתשלום מס רגיל ובמקביל לנכות הוצאות ולקבל במקביל זיכוי ממיסי החוץ ששולמו.
גם כאן, הכדאיות הספציפית בבחירת מסלול זה או אחר נבחנת ספציפית לפי שיעורי המס, סכומי ההוצאות, שיעורי ניכוי במקור והוראות אחרות החלות בארץ בה נמצאים הנכסים ויש לבחנה מעת לעת לאור שינויים בהוראות החוק ושיעורי המס המשתנים מעת לעת.
ה. חבות בדמי ביטוח לאומי על הכנסות מהשכרה למגורים
סעיף 350(א) (7) לחוק ביטוח לאומי קובע כי דמי שכירות למגורים, בארץ ובחו"ל, שחל עליהם שיעור מס מוגבל (פטור, 10% בארץ ו - 15% בחו"ל) פטורים מתשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות. על אף שבחוזר ביטוח לאומי נקבע כי הכנסות מדמי שכירות למגורים בישראל יהיו פטורות ממס ללא תקרת סכום, גם באותם מקרים בהם יחול תשלום מס רגיל יש לשים לב ולהיזהר כי במקרים כפי שיפורטו בהמשך בהם ההכנסה תחשב כהכנסה מעסק יחול עליהם דמי ביטוח לאומי. ככלל הכנסות מהשכרת נכס לעסק, כולל השכרת דירת מגורים לעסק אינן פטורות מדמי ביטוח לאומי.
ו. חבות במס ערך מוסף - בהשכרת דירת מגורים – נושא מורכב!
סעיף 31(1) לחוק מע"מ קובע כי "השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון" תהא פטורה ממס ערך מוסף. יחד עם זאת הפסיקה הרחיבה את נושא החבות מע"מ בהשכרת דירות מגורים. להלן מקרים שבהם יחול חיוב מע"מ בהשכרת דירות מגורים:
כך יוצא שהמצב היחיד בו השכרת דירת מגורים לא תחויב במע"מ הוא המצב שבו אדם פרטי או עוסק משכיר דירת מגורים לשימוש פרטי.
ז. זהירות משוכר שמנהל עסק בדירת מגורים
אם השוכר הינו בעל עסק המבקש לנכות את דמי השכירות כהוצאה בעסק אתה עלול למצוא את עצמך בבעיה!
דיני המס לא מאפשרים למשכרים להיות טובי לב לשוכרים, לא מאפשרים הטבות או הקלות מס בהשכרת דירת המגורים למטרת עסק מהבית (למשל השכרת דירת מגורים לרופא שעובד מהבית, עו"ד, יועץ מס, מנהל חשבונות, מתווך דירות, גרפיקאי וכל שאר המקצועות החופשיים שאפשר לעבוד בהם מהבית) מבלי לשלם "קנסות" מיסים גבוהים (מע"מ, מס הכנסה, ביטוח לאומי וכדומה).
בעמ"ה 538/03 - יוסף גרעין, נקבע כי עצימת עין של משכיר כמוה כידיעה על קיום העסק והפטור ממס בגין הכנסה נשלל.
לפיכך, דיני המס מחייבים משכיר דירה למגורים שאינו מעוניין בתאונות מס מיותרות לנקוט במשנה זהירות בבחירת השוכר ובמספר פעולות במצטרף שיש לנקוט בהן לי מיטב הבנתי, כדלהלן:
יצוין שסעיף זה אינו סעיף עונשי, אלא כל מטרתו להחזיר את סכום הנטו מדמי השכירות לבעל הנכס (המשכיר). ההסבר לכך נמצא בדוגמא להלן: אם השוכר מגיש את דמי השכירות כהוצאה, יראו את ההכנסה מעסק ואז המשכיר יהיה מחויב במע"מ , בדמי ביטוח לאומי ואם מס הכנסה הינו 50%, אזי מכל 1000 ₪ דמי שכירות נוריד מע"מ , נוריד ביטוח לאומי , נוריד מס הכנסה . מכאן שבמקרה זה בידי המשכיר יישאר מכל 1000 ₪ כ 300 ₪ מבלי היכולת להיערך לתכנן מס מבעוד מאוד, לקזז הפסדים וניכויים! לפיכך, פיצוי של 361% יחזיר בקירוב את ההפסד שיגרם לו!
מומלץ לשוכר להיערך לכך בהתאם גם מצד הביטחונות לרבות החתמת ערבים טובים.
ח. השכרת דירת מגורים לחברה
ישנם מצבים שחברה מעוניינת לשכור דירת מגורים עבור עובדיה ,
במקרים אלו אם החברה תגיש את דמי השכירות כהוצאה לצורך ניכוי מס
(וסביר מאוד שתפעל כך),
הרשויות יראו את ההכנסה מעסק ואז המשכיר יהיה מחוייב בכל המרכיבים של "עסקה"
, קרי: מס הכנסה, מע"מ , ביטוח לאומי... זאת תאונת מס ממש לא נעימה!
מה שנכון יותר לעשות כדי להימנע מכך (מתאונת המס) הוא - שהחברה תעביר לאחד מעובדיה את שכ"ד והוא ישלם לבעל הנכס... כך שבפועל, החתימה על חוזה השכירות לא תהיה מול החברה!
(במקרים כאלו יחול גילום מס מלא על אותו עובד, החברה תפעל בהתאם לעלות את שכרו - הרי שכר הוא הוצאה מוכרת).
בנוסף, בעל הנכס חייב להגן על עצמו ולא די בכך שיכתוב שהשכרה היא למטרת מגורים (ראו בעמ"ה 538/03 הנ"ל, מישהו כבר נפל לתאונת המס הזאת...).
מאז או יותר נכון מפרסום אותו פס"ד הנ"ל - בכל הסכם שכירות אני מקפיד להכניס להסכם מנגנונים נוספים אשר ימנעו משוכר לתבוע את דמי השכירות כהוצאה .. אחרת התוצאה הידועה של תאונת המס תהיה כאמור כואבת מאוד לבעל הנכס.
ט. חשש מחידוש מס ריבוי דירות
ראו -
יש לכם דירה שהנכם משכירים וקיבלתם במהלך השנה מכתב דרישה למילוי טופס 5329 ?
בתקופה האחרונה נשלחו על ידי מחלקת המודיעין ברשות המסים אלפי דרישות למילוי טופס 5329 (דו"ח פרטים אישים והצהרה על מקורות הכנסה בארץ ובחו"ל), (להלן: הדרישות").
דרישות אלו נשלחו לאזרחים שלא הגישו דוחות למס הכנסה או דיווח מקוצר בגין הכנסות משכ"ד , אך לאור נתונים שונים ובדיקות שנערכו, התעורר הצורך בבדיקה האם אזרחים אלו חייבים בדיווח על הכנסותיהם והגשת דוח למס הכנסה. משרדי נותן יעוץ וסיוע משפטי בעניין.
נשמע מסובך ?! מורכב ?! זקוקים לייעוץ מקצועי מתקדם?
אשמח להיפגש אתכם לערוך עבורכם את כל התחשיבים, לבדוק עבורכם את המסלול העדיף שבו חבות המס תהייה הנמוכה ביותר, במידת הצורך להכין לכם הסכם שכירות או לשפר את הסכם השכירות הקיים, להגן על זכויותיכם וחששותיכם, להעניק לכם שירות מקצועי מלא, שירות הוגן הכולל ייעוץ משפטי מקיף בכל הקשור להשכרת דירת מגורים ולאו דווקא מהיבט המיסוי, אלא גם מניסיון השוטף שיבטיח לכם מניעת הפסדים מיותרים.
שכר טרחת הייעוץ המקצועי יכול להוות הוצאה מוכרת - מקטין את החבות במס
שכר הייעוץ המקצועי ניתן בניכוי במסלול הרגיל ובכל מקרה שבו הדירה תהיה חייבת בתשלום מס שבח בעת המכירה. לשם כך, יש לשמור את חשבונית מס הקבלה, לפחות עד יום מכירת הדירה ולצרפה למש"ח בעת הדיווח לרשויות המס (אין התיישנות על קבלות במקרקעין לצורך מס שבח). המשמעות היא, שהקבלה בגין שכ"ט מהווה מעין זיכוי המפחית מחבות המס. מכאן, מי שנעזר בייעוץ מקצועי יכול להנות פעמיים: פעם אחת מהקטנת החבות במס ע"י בחירת המסלול שלפיו ישלם פחות מס בגין השכרת הדירה ופעם נוספת בעת המימוש באם הדירה תהייה חייבת במס שבח.
פרסום ראשון מרץ 2004
עדכון אחרון - נתוני מיסים לשנת 2024
הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.
אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון
ולהתקשר:
054-8083378
