איחור במסירה

פיצויים בגין איחור במסירת דירה מקבלן ואופן מימושם

מאת: עורך דין שרון טל

לקבלנים קיימת נטייה בד"כ לאחר במסירת המפתחות, לכן חובה לוודא שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה. החוק מתיר לקבלן לעכב את מסירת הדירה ב 60 יום מהמועד הקבוע בחוזה . עליכם לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הינו סעיף מקפח. שימו לב האם בחוזה ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, לוודא שבחוזה יקבע פיצוי נאות לרוכש. הפיצוי מתחיל מהתאריך המקורי שמוגדר כיום המסירה (באם הקבלן מוסר לאחר ה-60 הימים הראשונים) ומסתיים במועד מסירת הדירה בפועל. גובה הפיצוי נקבע בחוק. רצוי להוסיף בחוזה שהפיצוי יהיה בנוסף ובלי לפגוע בזכויות הקונה לדרוש ולקבל כל סעד על פי דין ו/או על פי הסכם המכר ובלי להכיר בצידוק כלשהו לאיחור.

פיצוי בשל איחור במסירה לעסקאות שנחתמו עד ליום 7/7/2022

בשנת 2011 חל תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות), בו הוסדר נושא פיצוי בשל איחור במסירת הדירה.

באם הקבלן לא העמיד לרשות הקונה את דירת מגורים לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה, כמפורט להלן:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב 1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב 1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הפיצוי הנ"ל לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

רצוי לסכם מראש ובכתב את שווי דמי השכירות החודשית וחשוב לציין בהסכם כי הפיצוי בגין איחור במסירה ישולם מידי חודש בחודשו עבור כל חודש איחור במסירה (בסוף כל חודש איחור) ולא בסוף התקופה.

פיצוי בשל איחור במסירה לעסקאות שנחתמו החל מיום 8/7/2022

החל מיום 8/7/2022, תחילת תיקון 9 לחוק המכר, שונה החוק - במקום שחלפו שישים ימים יבוא שחלף חודש ובמקום מהמועד החוזי יבוא מתום חודש מהמועד החוזי.
הפיצוי נקבע על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה מתום חודש מהמועד החוזי ועד ארבעה חודשים מהמועד החוזי. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה 5 חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. הפיצוי באיחור לא ינתן אם הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד או כתוצאה מנסיבות המפורטות בסעיף 18א לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה.

רצוי לסכם מראש ובכתב את שווי דמי השכירות החודשית וחשוב לציין בהסכם כי הפיצוי בגין איחור במסירה ישולם מידי חודש בחודשו עבור כל חודש איחור במסירה (בסוף כל חודש איחור) ולא בסוף התקופה.

מועד חובת תחילת התשלום למי שרכש לפני תיקון 9 לחוק המכר

חובת תשלום הפיצויים הינה החל מהיום ה- 61 יהיה ישולם פיצוי החל מהיום הראשון. כלומר, האם הקבלן מאחר בחודש נוסף מעבר לחודשיים, חלה עליו חובת תשלום בגין שלושה חודשים. פרשנות זו נקבעה ביום 21/2/2016 בבית המשפט העליון רע"א אילנה שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ בפני השופט ברק ארז (להלן: "פס"ד שמש"")

"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור. דברי ההסבר להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006 כוללים התייחסות מפורשת לכך ש"תקופת הזמן האמורה אושרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים כמשך זמן סביר לאיחור במסירה. הפיצוי ישולם מדי חודש החל במועד תחילת הפיצויים". דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."

לעיתים בחוזה המכר מול הקבלן לא מפורט תאריך מסירה מדוייק, אלא כמספר חודשים מיום מאירוע עתידי שממנו יספרו החודשים למסירה (כמו בפרויקטי תמ"א 38 עד להוצאת היתר). בהליך ע"א 449/85‏ ‎היועץ המשפטי לממשלה‎ ‎נ' גד חברה לבניין בע"מ נקבע כי העדר ציון של מועד המסירה או קביעת מועד מסירת לא סביר פוגע בהסתמכותו של הרוכש ואינו מאפשר לו לכלכל את צעדיו מראש.

להוכחת גובה הפיצוי נדרשת חוות דעת שמאית

באין הסכמה על גובה הפיצויי נדרשת חוות דעת של שמאי. ראו פסק דין המנחה בעניין גובה הפיצוי - ת"א (ירושלים) 55025-01-15 גילה צירל שם טוב נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ (שאושר גם בערעור ע"א (ירושלים) 57221-12-16)
"על-פי הוראת סעיף 5א בחוק המכר (דירות), במקום שבו קמה זכאות לפיצוי בשל איחור במסירת דירה, נקבע סכום הפיצוי על בסיס "סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה". סכום זה טעון הוכחה באמצעות חוות דעה של שמאי או באמצעות ראיה קבילה אחרת, אולם בהיעדר ראיה כלשהי המבססת את שווי דמי השכירות של דירה דומה לזו שנרכשה, לא ניתן לקבוע את הסכום שעל-פיו יחושב הפיצוי. הנטל להוכחת סכום זה מוטל על התובע, מכוח הכלל אשר על-פיו "המוציא מחברו, עליו הראיה". לכן, אם לא הוכיח התובע סכום זה, ממילא שלא ניתן לפסוק לו פיצוי, אפילו נקבעה זכאותו." עוד יש להוסיף, כי שווי דמי שכירות של דירה דומה לזו שרכשו התובעים, אינו בגדר העניינים המצויים בידיעתו השיפוטית של בית המשפט ואף אין מדובר בסכום שניתן לקבוע אותו על דרך האומדנה. שכן, הלכה היא, כי במקום שנקבעה זכאות לפיצוי, ייקבע סכום הפיצוי על דרך האומדנה רק אם הוכחו הנתונים העובדתיים שעליהם ניתן לבסס את סכום הפיצוי הראוי "משלא הוכח סכום דמי השכירות של דירה דומה לזו שרכשו התובעים, ממילא שלא ניתן לקבל את תביעתם, אפילו נמצאה זכאותם לפיצוי."

דחיית המסירה עקב שינויים

בפסק דין שמש לעיל, נקבע כי אין די בקביעת תקופת דחייה (אוטומטי) ללא הגבלה שתבוצע ביחס לכל שינוי, אלא שיש לקבוע מועד חדש וברור לכל שינוי.

סיכום ומסקנות

• רצוי לפרט בהסכם המכר תאריך מדוייק למסירה.
• באם הקונה עורך שינויים לקבוע תוספת ימים לכל שינוי.
• לנסות להגיע להסכמה בקביעת שווי דמי שכירות דירה דומה בהסכם המכר.
• לאפשר לאיש מקצוע מטעם הקונה לבדוק את הדירה במועד המסירה.
• הדירה תימסר רק באם היא ראויה למגורים וללא נזילות או רטיבויות מהקומה מעליה.
• הדירה תימסר לאחר טופס 4 וטופס איכלוס.
• הדירה תימסר לאחר שלפחות מעלית אחת עובדת בבניין.

קבלת דירה

הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למפרט ואם בכל זאת מתנים לכם את קבלת המפתח - יש להוסיף את המילים תחת מחאה בפרוטוקול העברה - לא פעם קורה שהנזילות ומפגעים שאינם נראים לעין ואף לא יתגלו לאיש מקצוע (אינסטלטור, מהנדס מטעמכם) מתגלים מספר חודשים לאחר המעבר לדירה.

הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון ולהתקשר:
054-8083378

עורך דין מקרקעין