העברת דירה במתנה

מדריך העברת דירה ללא תמורה בין קרובים

 מאת: עורך דין שרון טל

נושאי המאמר:

1. דירה במתנה
2. שיקולים
3. מס שבח
4. מס רכישה
5. הבדל בין מס רכישה למס שבח
6. הענקה לקטין
7. תקופת צינון
8. מיסים נוספים
9. הסכם יחסי ממון
10. ייפוי כח
11. הפרוצדורה

 

מהי העברת דירה במתנה

העברת דירה ללא תמורה

העברת דירה במתנה הינה עסקת מכר דירה לכל דבר ועניין, אך במחיר אפס - מעניק המתנה לא מקבל תמורה, מקבל המתנה לא משלם דבר, במילים פשוטות הדירה מוענקת "בחינם" אין כסף!

מאחר שמדובר ב"עסקת מקרקעין" שיש לה שווי ונפח מהותי, כדי להכיר בה על פי הדין, נדרש מהצדדים לעמוד במספר כללים פרוצדורליים ממש כמו בעסקת מכר רגילה המצריכה דיווח לרשויות המס, לרשות המקומית, ללשכת רישום המקרקעין, עד שלב רישום הדירה בטאבו על שם מקבל המתנה.

 

שיקולים להעברת דירה במתנה

למה להעביר דירה במתנה ? שיקולי מס, אהבה, ירושה, קומבינציה, מניעת סכסוכים, ירושה בטוחה ועוד

קיימים מספר שיקולים שונים להעברת דירה במתנה, ביניהם ניתן למצוא את השיקולים הבאים:

1. דאגה הורית

לתת כל עוד אתה יכול - יש לא מעט הורים המעוניינים לספק לילידהם ביטחון כלכלי והתחלה טובה בחיים.

2. שיקולי מיסים - תכנון מס

תכנון מס א' - שידרוג דירת מגורים

הורים שיש בבעלותם שתי דירות (דירת מגורים ודירה להשקעה), מכירת דירת המגורים שלהם ורכישת דירה במקומה יכולה להכניס אותם למלכודת מס איומה. אתן דוגמא:
בשנת 2014 הורים רכשו דירה בשווי 2,000,000 שח, בנוסף יש להם דירה להשקעה השווה כ 1 מיליון שח. היום הם יכולים להרשות לעצמם להחליף את דירת המגורים שלהם בדירה יקרה יותר בשווי של 3,500,000 ש"ח. במצב זה הם ידרשו לשלם מס רכישה בגובה 8%, שהוא 280,000 ש"ח ומס שבח 25% , 200,000 שח על דירת המגורים שלהם ששוויה 2,800,000. יוצא איפא מיסים מטורפים בגובה של כחצי מליון ש"ח!!!
באמצעות העברת הדירה להשקעה ללא תמורה לבנם מחוסר הדיור הם יחסכו מאות אלפי ש"ח מיותרים שהיו משולמים ככספי מיסים.
תכנון מס מסוג זה דורש הערכות משלימה באמצעות עשיית צוואה הדדית ו"ניכוי" חלקו של מקבל הדירה במתנה משאר הנכסים - שלא יווצר מצב בו הוא מקבל יותר מאחיו.

תכנון מס ב' - ירושה

הורים קשישים שבבעלותם שתי דירות באם יעניקו אותם יחד בירושה (לאחר מותם) - היורשים יהיו חייבים במס. לעומת זאת באם בעודם בחיים הם מעבירים דירה אחת במתנה ואת דירת המגורים משאירים כדירה יחידה עד מותם - הילדים היורשים יהנו מפטור מס שבח (בהנחה שלא מדובר בדירת יוקרה ואין לדירה זכויות בניה שלא נוצלו).

תכנון מס ג' - קומבינציה

העברת דירות במתנה לילדים ולנכדים, דירות שהתקבלו מעסקת קומבינציה. תכנון מס נכון יכול ליצור חסכון עצום במס!

3. צוואה בחיים

רכוש לילדים אפשר להעניק "קר" לאחר פטירה ואפשר להעניק "חם" בעוד ההורים בחיים.

4. הורשה בטוחה

א. מניעת סכסוכי ירושה בין אחים

הורה החושש שתוגש התנגדות לצוואה - ומעוניין להעביר את הדירה בוודאות גמורה לאחד הילדים ולהדיר מהדירה את הבן האחר, יעדיף לעשות זאת באמצעות עסקת מתנה. העברת דירה ורישומה בלשכת רישום המקרקעין על שם מקבל המתנה מהווה מצב חלוט - חזק יותר מהורשה באמצעות צוואה.

ב. פרק ב' בחיים

הבטחת זכויות הילדים מנישואין קודמים והגנה מפני טענות אפשריות של בן/בת הזוג הנוכחי. מהלך זה חובה לשלב יחד עם הסכם יחסי ממון.

5. מתוך אהבה

רצון אמיתי וטהור שיהיה לבן / בת הזוג שאוהבים נחת-רוח. רבותינו ז"ל מלמדים: "אם חפץ אתה להדבק באהבת חברך, הוי נושא ונותן בטובתו" (מסכת דרך ארץ זוטא, פרק ב').

 

פטור מס שבח

למי אפשר להעביר את הדירה בפטור ממס שבח?

החוק קובע שאת הדירה אפשר להעביר במתנה כשהיא פטורה ממס שבח אך ורק לקרוב. קרוב לעניין מס שבח הוא: הורה , הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה; איגוד (חברה) בשליטתו. לעניין אח או אחות , המחוקק אינו מאמין בהעברת אמת ללא תמורה בין אחים ולכן מתנה את הפטור למצבים בהם הדירה הספציפית התקבלה מההורים במתנה או מירושה. העברת תמורה כלשהי בעד הדירה תשלול את הטבת מס השבח. כמו כן, מכירת הדירה טרם תקופת הצינון תגרום לחבות במס שבח.

 

מס רכישה

מס רכישה על דירת מתנה

מס רכישה על דירת מתנה הינו בגובה שליש מגובה מס הרכישה הרגיל למעט מצב בו דירת המגורים או חצי ממנה עוברים במתנה מבעל לאישה שאז לא יחול כלל מס רכישה. העברת תמורה כלשהי בעד הדירה תשלול את הטבת מס הרכישה

לצורך תשלום מס הרכישה, יש להעריך את שווי הדירה באופן ריאלי. ניתן להעריך את שווי הדירה על פי שווי עסקאות של דירות דומות וסמוכות, מתוך מאגר מידע נדל"ן של רשות המיסים. אם לא נעשו עסקאות בשנים האחרונות ניתן להעריך את שווי הדירה באמצעות מחשבון מדד מחירי הדירות בישראל או להיעזר בדו"ח שמאי.

 

הבדל בין מס רכישה למס שבח

קרוב לעניין מס שבח אינו בהכרח קרוב לעניין מס רכישה

שימו לב, אין סימטריה בהגדרת המונח "קרוב". הגדרת קרוב לעניין מס רכישה - אינה מוגדרת בחוק כמו הגדרת קרוב לעניין מס שבח, אלא בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974. לעיתים תקנות אלו אינן מוכרות גם לאלו שעוסקים במקרקעין ובשל כך הדבר יכול לגרום לתאונות מס ממש לא נעימות.

איך מוגדר קרוב לעניין מס רכישה ?
קרוב לעניין מס רכישה הינו - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

כלומר, בעוד שהעברת דירה מסבתא לנכד תהא פטורה ממס שבח ומס רכישה יהיה מופחת, העברת דירה בכיוון ההפוך מהנכד לסבתא תהיה פטורה רק ממס שבח, אך תהא חייבת במס רכישה מלא! במדינוית מיסוי אגרסיבית הנהוגה בימנו, הדבר יכול להוות תאונת מס ממש לא נעימה.

להלן תרשים המציג בפשטות את ההבדלים בהגדרת קרוב - בין מס שבח למס רכישה

בע"א 191/81 אבשלום לשם נ' מנהל מס שבח (פד"י לו(4)20, מיום 30/8/1982) נדחתה טענה הגיונית ביותר כי מחוקק המשנה באמצעות תקנות, אינו מוסמך לסתור הגדרות שבחוק. שם נקבע על ידי כב' הנשיא ברק כדלקמן: ”אין זה מתחייב כלל, כי "קרוב" לענין פטור מתשלום מס שבח, יהיה זהה ל"קרוב" לענין פטור מתשלום תוספת מס, ומחוקק המשנה הוסמך מפורשות לקבוע כללים משלו למתן פטור מתוספת המס”. מאז חלפו שנים רבות, ענייני מס רכישה זכו להקלות בהלכות מאוחרות יותר, מצד שני נראה ששיעורי מס הרכישה הפכו להיות במקרים מסוימים נטל כבד ובלתי סביר (יכולים להגיע אף ל 10%), כך שאם תתעורר שאלה זאת שוב - לדעתי, יתכן שיהיה מקום לשקול לחזור לבג"צ.

 

הענקת דירה לקטין

העברת דירה במתנה לקטין

בכל המצבים שתוארו לעיל מדובר בהעברת דירה במתנה לבגירים מעל גיל 18. כאשר מדובר בהעברת דירה במתנה לקטין - מתחת לגיל 18 נדרש אישור בית משפט. הנפקות המשפטית לכך נגזרת מסעיפים 4 ו 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962

סעיף 4 - פעולות של קטין
פעולה משפטית של קטין טעונה הסכמת נציגו; ההסכמה יכולה להינתן מראש או למפרע לפעולה מסויימת או לסוג מסויים של פעולות. יכול נציגו של קטין לבטל הסכמתו לפעולה כל עוד לא נעשתה הפעולה.

סעיף 20 - פעולות טעונות אישור בית המשפט
ואלה הפעולות שבהן אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישרן מראש:
(1) העברה, שעבוד, חלוקה או חיסול של יחידה משקית בחקלאות, בתעשיה, במלאכה או במסחר, או של דירה;
(2) פעולה שתקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק;
(3) נתינת מתנות, זולת מתנות ותרומות הניתנות לפי הנהוג בנסיבות הענין;
(4) נתינת ערבות;
(5) פעולה משפטית בין הקטין לבין הוריו או קרובי הוריו, זולת קבלת מתנות הניתנות לקטין.

אופן ביצוע העברת דירה לקטין (דירה שלא רשומה עליה משכנתא)
1. עריכת הסכם העברת דירה במתנה
2. הגשת בקשה לאישור הסכם המתנה לבית המשפט.
3. תשלום אגרה.
4. העברת הבקשה לאופוטרופוס הכללי - לקבל את עמדתו.
5. בחינת בית המשפט - טובתו של הקטין.
6. אישור ההסכם - מתן תוקף פס"ד.
7. דיווח לרשויות המס - מסמ"ק.
8. תשלום מס רכישה (במקרים בהם לא יחול הפטור).
9. קבלת אישורי מיסים.
11. דיווח לרשות המקומית.
12. תשלום אגרה לרשות + קבלת האישור.
13. הגשת בקשת רישום בלשכת רישום המקרקעין עם כל המסמכים הרלוונטיים לרבות פס"ד.

העברת דירה במתנה לקטין במסגרת הסכם גירושין

העברת דירה לקטין במסגרת גירושין לא מהווה אירוע מס, ולכן גם אין חיוב כל שהוא בתשלום מס שבח ו/או מס רכישה לפי סעיף 4א. לחוק.

עקרון התא המשפחתי בהעברה דירה לקטין

חשוב להבין כי עקרון התא המשפחתי קובע כי עסקת העברת דירה לקטין, לא תיגרע את הדירה ממניין מספר הדירות בבעלות ההורה נותן המתנה. המשמעות הינה שלא תהיה להורה הנותן מתנה הטבת מס או פטור ממס שבח אף אם ישאר עם דירה יחידה, אלא אם כן הקטין יעבור את גיל 18.

 

תקופת צינון

תקופת צינון בעקבות קבלת דירה במתנה

כדי להנות מאפשרות לפטור מס שבח מדירה שהועברה במתנה, נדרשת תקופת צינון. באם מקבל המתנה מעל גיל 18 גר בדירה 3 שנים וזו דירתו היחידה יהיה פטור ממס שבח, אם לא גר בדירה נדרש להחזיק אותה 4 שנים ובלבד שאין לדירה זכויות נוספות שלא נוצלו ו/או מדובר בדירת יוקרה. באם מקבל המתנה מתחת לגיל 18 , מניין השנים ייספר מהגיעו לגיל 18.

 

מיסים נוספים

מיסים נוספים שיחולו על דירת מתנה

מיסים נוספים על דירה שהועברה במתנה מעבר לאמור לעיל, יבואו ליידי ביטוי בעת מכירתה. כגון: היטל השבחה באם קיימות זכויות נוספות שלא נוצלו, באם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל ואינה מהוונת ידרשו דמי הסכמה, דמי חכירה, או לחליפין דמי היוון. מס שבח על זכויות בנייה שלא נוצלו ובכל מקרה מס שבח באם מדובר בדירת יוקרה על החלק היחסי שעובר את התקרה, מס ייסף באם שווי הדירה מעל התקרה הקבועה בחוק ונוצר שבח ריאלי יחד עם סך ההכנסות שנתיות שעובר את התיקרה שמתעדכנת אחת לשנה.

 

הסכם יחסי ממון

הסכם יחסי ממון לדירה שהוענקה במתנה

העברתם את הדירה במתנה לבן או לבת ויש להם זוגיות, הקפידו על הסכם יחסי ממון ובמידת האפשר הפרדה רכושית. הדבר יכול לחסוך להם כספים רבים בבואם לרכוש דירת מגורים ו/או במס שבח במכירת הדירה במצבים בהם לבן/בת זוג שלהם יש דירה משלהם.

 

ייפוי כח בלתי חוזר

ייפוי כח בלתי חוזר עם הרשאות לעסקת המתנה

חייב להיות מצויין בייפוי הכוח מטעם המוכר - כי ניתנת הרשאה להעביר את הנכס ללא תמורה - אחרת לא יהיה ניתן לעשות שימוש בייפוי הכוח לצורך העברה ללא תמורה. לגבי הרוכש הדבר לא נידרש יותר. לזכור שמתנה במקרקעין הינה עסקה לכל דבר - יש לפעול נכון ולתמחר בהתאם את העבודה מול מיסוי מקרקעין לצורך קבלת אישורי המיסים בגין הרישום (לעיתים נדרשת שמאות), הטיפול בלשכת המקרקעין (שטרות, תצהירים, אישור עירייה, ייפוי כוח, הערות וכו') עד הסדרה מלאה של הרישום על שם מקבל המתנה.

 

הפרוצדורה

פרוצדורת העברת הדירה במתנה, לבגיר - מעל גיל 18

בעסקת העברה ללא תמורה נדרשים כל המהלכים והמסמכים כמו בעסקת מכר רגילה ובנוסף לכך תצהירי נותן ומקבל המתנה.

1. תצהיר נותן מתנה.

2. תצהיר מקבל מתנה.

3. הסכם - במקרים מהם מדובר במתנה מותנית, או בזכות מגורים להורים וכו'.

4. דיווח לרשות המיסים תוך 30 יום.

5. תשלום מס רכישה וקבלת אישור לרישום.

6. קבלת אישורי מיסים.

7. שטרי מכר חתומים ומאומתים כדין.

8. אישור עירייה המופנה לרשם המקרקעין התקף ליום הרישום.

9. ייפוי כוח בלתי חוזר מיוחד.

10. תצלום ת.ז. נותן המתנה.

11. תצלום ת.ז. מקבל המתנה.

12. אגרת רישום.

הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון ולהתקשר:
054-8083378

עורך דין מקרקעין