רכישת דירת מקבלן הבטחת השקעה

חלק ניכר במדריך תכליתי זה מיועד גם עבור עורכי דין המייצגים במו"מ לרכישת דירת מגורים מקבלן או יד שניה

הבטחת השקעה - ליווי פיננסי

עמדו על כך כי כל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974.  בהתאם לחוק,  כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, יחולו על הקבלן המוכר (סעיף 3א).

נאסר על הקבלן לקבל למעלה מ 7% (שבעה אחוז)  ממחיר הדירה (סעיף 2 - הבטחת כספי הקונה) אלא אם הבטיח את השקעתך באחת הדרכים האלה:

1. מסר לכם ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידכם.
2. ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות.
3. שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.
4. רשם הערת אזהרה לפי הוראות לפי סעיף 126 לחוק מקרקעין.
5. העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע.

מטרת הבטוחות הינן להבטיח את כספכם מכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לכם בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים - שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע.

בטוחה המקובלת דהיום - הינה רישום הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות על צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה. יש לשים לב, כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי אינה תלויה בתנאים נוספים, כמו לדוגמא התקדמות הבנייה וכדומה.

ערבות בנקאית היא הדרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה. יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויותיכם כרוכשי הדירה ושמירת ערך כספכם. במרבית הפרויקטים קבלנים לוקחים ליווי פיננסי מטעם הבנק אשר בתמורה הבנק דואג לרשום הערת אזהרה ומשעבד לטובתו את הנכס - לפיכך יש לוודא כי טרם החתימה על הסכם עם הקבלן לערוך עם הבנק הסכם מותנה או לכל הפחות לקבל התחייבות בכתב אשר לפיה הבנק יסלק את הערת האזהרה והשעבוד הנובעים מהתחייבויות הקבלן בשל הליווי הפיננסי אשר קיבל מהבנק לצורך הפרויקט  בסמוך לרכישת הדירה ותשלום התמורה בגינה.

לסיכום עניין הערבות: קבלן שלא נותן ערבויות על פי חוק המכר, ומנסה לפתות אתכם במחיר מיוחד, פשוט אל תקנו ממנו!  לשם כך רצוי מאוד להיעזר בטרם הרכישה בשירותיו של עורך דין שמתמחה במקרקעין.

תשלום עבור הבטוחה

החוק קובע כי כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה לפי חוק המכר ( הבטחת השקעות של רוכשי דירות ) יחולו על המוכר. במקרה של הבטחה נוספת מעבר לאמור בחוק, (כגון: שילוב בין בטוחות נוספות - מומלץ כאשר מדובר בקבלן קטן , או כאשר אין באפשרותכם להשיג דוחות כספיים של הקבלן לרבות דו"ח רווח והפסד , מאזן בוחן) החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה הנוספת. שאלת ההוצאות בגין הבטוחות הנוספות הינן נושא למשא ומתן חופשי ביניכם לבין הקבלן בטרם תחתמו על החוזה.

הבטחת השקעה - כתב החרגה - במקרים בהם יש לקבלן שעבודים

בהיעדר מכתב החרגה, קונה דירה מקבלן חשוף לסכנות לא מבוטלות. הסיבה לכך הינה שקבלן הזקוק להלוואות - הגוף המלווה (בדר"כ בנק) משעבד בשעבוד ראשון את הקרקע וכל אשר נבנה עליה, קרי הדירה שלכם. אם חס וחליל הקבלן יכנס למצב של חדלון פירעון (כינוס נכסים, פשיטת רגל, מוות וכו'), הדירה תחשב עדיין לנכסי הקבלן המשועבדים לטובת הבנק וזאת אף אם הקונה שילם את מלוא התמורה בגינה.

מה עושים כדי להימנע ממצב שהדירה לא תירשם על שמכם עקב שיעבוד לבנק ?

מכניסים סעיף מהותי ויסודי שנקרא "סעיף כתב החרגה" – האומר כי הדירה הנרכשת מפסיקה להיות כלולה בשעבוד נכסי הקבלן לטובת הבנק וזאת מרגע שהקונה שילם את מלוא התמורה המגיעה ממנו עבור דירה זו, קיבל חזקה בה והחזיר את הערבויות שקיבל על פי חוק המכר.

הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון ולהתקשר:
054-8083378

עורך דין מקרקעין