×
מאת: עורך דין שרון טל
רכישה או מכירת דירת מגורים בישראל מהווה בדרך כלל את העסקה בנכס היקר ביותר של האדם. ועל כן יש חשיבות רבה לשים לב ולדקדק בפרטים הקטנים ביותר הקשורים לעסקת הרכישה או המכירה מהיבטים רבים. על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ולכן מומלץ מאוד שלא לחתום על כל סוג של מזכר או זיכרון דברים בכתב, מאחר שדינו של זיכרון דברים הוא כדין חוזה לכל דבר ועניין. כמו כן, החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה, ולעיתים אף פוגעת בזכויות מהותיות נוספות שמגיעות לכם, לרבות פגמים שונים שעשויים להיות נסתרים מעיניכם, כגון: שעבודים ועיקולים שונים הרובצים על הדירה וכדומה שעלולים למנוע ולגרום עיכובים מצד הרשויות בהעברת הזכויות על שם הרוכשים, ומצד שני למוכרים אי בדיקות מהותיות של זכויות הבנייה שלא נוצלו ואי ביצוע תכנוני מס יכולים לגרור לחבויות גבוהות מאוד - זכור אף מקרה שבו המוכר נאלץ לשלם מיסים בסכום גבוה יותר משווי המכירה.
בנוסף יום חתימת זיכרון הדברים הוא היום הקובע לעניין מס הרכישה ומס השבח גם אם נחתם חוזה מאוחר יותר - המשמעות היא חובת הדיווח לרשויות המס מתקצרת ובתוך כך גם הריבית הנובעת מאיחור תשלום מס הרכישה (יום הרכישה נחשב היום שבו נחתם הסכם / חוזה/זיכרון דברים או היום שבו ניתן תשלום כלשהו בגין הנכס - הראשון מביניהם).
מעצם תמציתו של זכרון הדברים הוא איננו יכול לכסות את מכלול התרחישים והאחריות שחלה על כל אחד מהצדדים. בחתימה על זכרון דברים הנזק הפוטנציאלי לכל אחד מהצדדים לעסקה, יכול בקלות לעלות על התועלת לה מצפים הצדדים כתוצאה מהחתימה על זכרון הדברים.
להלן בתמצית מספר דוגמאות למצבים בעייתיים:
חשוב שתדעו שבית המשפט רואה בזכרון הדברים חוזה מכר, לפיכך ביטולו של זיכרון דברים, על ידכם עלול לעורר קשיים רבים, כגון: החובה לשלם פיצויי הפרה מצדכם גם לצדדים חיצוניים להסכם שהסתמכו על ההסכמות שהובנו מתוך זיכרון הדברים. בעיה נוספת מבחינת רשויות המס - עסקה שבוטלה לא תוכל לשוב ולהתקיים בין אותם הצדדים!
המסקנה העולה מכל האמור הינה שיש להימנע ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים. המחיר וכלל העלויות הכרוכות של בביטול עסקה לא טובה, עולה עשרות מונים על הערך הכלכלי ועגמת הנפש הכרוכים באובדן עסקה טובה שנבדקה ע"י עורך דין העוסק במקרקעין. אין כל הצדקה לחתום על זכרון דברים ברכישה או מכירת נכס מקרקעין, הדבר לא שווה את הסיכון ואין לו כל צורך ממשי.
ולכן המלצתי החד משמעית ושלא משתמעת לשני פנים – לא לחתום על זיכרון דברים ו/או לא לחתום על מזכר הבנות ו/או לא לחתום על כל פיסת נייר שתהיה בנמצא ולא לשלם או לקבל שום סכום על החשבון. אם הנכם הרוכשים ומצאתם דירה שמוצאת חן בעינכם או אם אתם המוכרים שזו אינה דירתכם היחידה ו/או הנכם מוכרים צמוד קרקע ו/או עם זכויות בנייה שלא נוצלו ו/או במחיר מעל התקרה שהמחוקק הגדיר כדירת יוקרה, פנו מיד לעורך דין!
הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.
אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון
ולהתקשר:
054-8083378
