האם מותר להתקין מצלמת אבטחה בבית משותף?

מתי מותר ומתי אסור להתקין מצלמות אבטחה בבית משותף

 מאת: עורך דין שרון טל

מטרת התקנת מצלמת אבטחה

מדוע מתקינים מצלמות אבטחה בבניין משותף?

דיירי בניין משותף יבקשו לתקין מצלמות אבטחה, לרוב מתוך דאגה ורצון להגן על רכוש הבית המשותף, להגן על רכושם הפרטי, מניעת ונדליזם, מניעת לכלוך, מניעת מטרדי רעש בלתי סבירים ושמירה על הסדר.

"תופעת הצבתן של מצלמות אבטחה ברכוש המשותף הפכה לאחרונה לחזון נפרץ, והיא מעסיקה את המפקחים על רישום המקרקעין הנדרשים להכריע בתביעות פרטניות המוגשות לפתחם. סוגיה זו, מצריכה הכרעה בשאלות לא פשוטות של זכויות יסוד, הן מתחום ההגנה על הקניין, והן מתחום ההגנה על הפרטיות. מטבע הדברים, לעיתים, זכויות אלו מתנגשות זו בזו, ויש למצוא את נקודת האיזון המדויקת ביניהן. מובן, כי נקודת איזון זו שונה ממקרה אחד למשנהו, ויש לבחון כל מקרה לגופו וכל מאורע בהתאם לנסיבותיו" (תיק ב"ש 55/10 מנשה וישראלה בלולו נ' אברהם וקלודין אזרזר, ניתן ביום 2.12.2010, להלן הלכת בלולו).

חקיקה רלוונטית

חוקים רלוונטיים למצלמות אבטחה בבניין משותף

החוקים הרלוונטיים להתקנת מצלמת אבטחה ברכוש המשותף הם:

סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - הגבלת זכויות:
"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר."

סעיף 64 חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - התקנון המצוי:
"מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."

סעיף 2א לתקנון המצוי על בתים משותפים
"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה".

סעיף 2 לחוק הגנת הפרטיות,תשמ"א-1981
"פגיעה בפרטיות היא אחת מאלה:

(1) בילוש או התחקות אחרי אדם, העלולים להטרידו, או הטרדה אחרת;

(3) צילום אדם כשהוא ברשות היחיד;

מתי מותר להתקין מצלמות אבטחה בבית משותף?

מתי מותר להתקין מצלמות אבטחה ומתי אסור?

בפסק דין המפקחת על רישום המקרקעין - נצרת תיק מס' 63/05 אמיליה פרידמן נ' אלימלך רם (מיום 22.10.2006 להלן: הלכת אימליה) נקבע כי יתכנו מקרים, בהם תתקבל החלטה, על דעת רוב בעלי הדירות בבית משותף, להתקין מצלמות בכניסה לבית לצורך הגנה על רכושם, והחלטה זו תהיה בת תוקף, אף כלפי מיעוט בעלי הדירות שהתנגד לה, ובלבד שלא יהא במצלמות לפגוע פגיעה מהותית בזכויות המיעוט.

כלומר, במקרה שבו ישנה פגיעה מהותית בפרטיות במי מהדיירים, תתאפשר התקנת המצלמה רק באישורו והסכמתו של כל דייר ודייר המוצא עצמו נפגע מעצם התקנת המצלמה ולא די ברוב הדיירים.

אם למשל המצלמה מכוונת באופן כללי לכניסה לחניון או לכניסה לבניין המשותף ולא נצפית בה כניסה לדירה ספציפית ונראה שאין פגיעה מהותית בפרטיות דייר ספציפי, התקנת המצלמה תותר ותאושר אף ברוב רגיל (51%) של דיירי הבניין באסיפה הכללית.

וכאמור ברע"א 7112/93 צודלר בתיה ואח' נ' יוסף שרה ואח', פ"ד מח(5) 550 השיתוף ברכוש המשותף, מצמצם ומצר הוא את תוכנה של הבעלות הקלאסית, להתאימה לאותן תכונות מיוחדות המאפיינות את הבית המשותף.

קרי, חובת תום הלב חלה בין דיירי בניין משותף אחד למשנהו, ע"א 2896/90 טרוצקי יוסף נ' אלפונסו דיין, פ"די מו (5) 454.

מניעת פגיעה בפרטיות

איך ניתן למנוע את הפגיעה בפרטיות?

כדי להקטין את הפגיעה בפרטיות של דיירי הבניין ושל אורחי דייר הבניין, יש לתלות שלטים עליהם כתוב באופן בולט שבמקום זה מותקנות מצלמות אבטחה. אין לכוון את מצלמת הבית המשותף לפתח הכניסה לדירה של מי מהדיירים. אין לכוון מצלמת הבית המשותף רק לרכב של אחד הדיירים. על המצלמות להיות מכוונות לרכוש המשותף זאת כל עוד לא נפגעת פרטיות דייר מסוים ו/או אורח בצורה לא מידתית.

בפרשת אימליה נקבע: "התקנת מצלמות ברחבי הרכוש המשותף, בנסיבות דנן, באופן שהן מתחקות באופן מתמיד אחר תנועותיו של בעל דירה בבית, בדרכו אל דירתו ומחוצה לה, אינה עולה בקנה אחד עם הגדרת השימוש המותר ברכוש המשותף, ללא הסכמת כל בעלי הדירות." "בעל דירה בבית משותף, זכאי להתהלך בתחומי הרכוש המשותף בבית – שאינו כרשות הרבים - מבלי שתיפגע זכותו לפרטיות, ומבלי שירגיש כי שלוות חייו או חירותו מאוימים על ידי בעל דירה אחר בבית, האורב לו ומתחקה אחר תנועותיו ומעשיו בכל רגע נתון."

התקנת מצלמת אבטחה בשטח המשותף בהחלטת רוב הדיירים – "ניתן להניח, כי ייתכנו מקרים בהם תתקבל החלטה על דעת רוב בעלי הדירות בבית המשותף, להתקין מצלמות בכניסה לבית לצורך הגנה על רכושם, והחלטה זו תהיה בת תוקף אף כלפי מיעוט בעלי הדירות שיתנגד לה, ובלבד שלא יהיה במצלמות לפגוע פגיעה מהותית בזכויות המיעוט".

בהלכת בלולו, המפקח על רישום המקרקעין אישר מקום חליפי למצלמת אבטחה ובלבד שלא יהיה ניתן לצלם את דירת התובעים לרבות חיוב התובעים להמציא אישור מבעל מקצוע מוסמך שיעיד על כך שהמצלמה אינה מצלמת את דירת התובעים.

מימון מצלמות אבטחה בבניין

האם על כל הדיירים לשלם ולשאת בעלויות התקנה ותחזוקה מצלמות אבטחה?

במקרה ואין הסכמה כללית, אך יש רוב להתקנת המצלמות - הדיירים המעוניינים בכך יכלו לעשות זאת במימון עצמי ובלבד שלא תהיה פגיעה בפרטיות של הדיירים שהתנגדו להתקנת מצלמות אבטחה.

רכישה מקבלן

ברכישת דירה מקבלן פירוט מצלמות האבטחה יופיעו במפרט הכללי

בתים חדשים, לרוב במגדלי דירות, החברה הקבלנית מחתימה את רוכשי הדירות על מפרט טכני בו כתוב שהמפרט כולל מצלמות אבטחה ומיקומן. חתימת הרוכשים על המפרט מהווה הסכמה מפורשת למצלמות אבטחה כחלק אינטגרלי מהרכוש המשותף ולא יהיה ניתן להסיר אותן ברוב רגיל, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

התקנה מצלמת אבטחה פרטית על ידי דייר

אם דייר רשאי להתקין על דעת עצמו מצלמה ברכוש המשותף?

דייר אינו רשאי להחליט על דעת עצמו להתקין מצלמה ברכוש המשותף, אלא אם כן קיבל את הסכמת יתר בעלי הדירות לכך. מצלמה אבטחה פרטית המותקנת על קיר הבניין המשותף איננה שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף. קיבל הדייר הסכמת הדיירים, יוכל להתקין מצלמה פרטית ובלבד שתהיה מכוונת לכיוון פנים הדירה שלו ולא מכוונת לדירות אחרות. באופן דומה, התקנת מצלמת אבטחה פרטית בחניון שתקלוט רק את הרכב שלו.

ר' תא (בית משפט השלום חיפה) 39332-09-10‏ ‏ מירה אלגרסי נ' קרים ערטול (16.11.2010), הנתבע טען כי התקין מצלמת אבטחה כדי להגן על רכבו היקר אך ורק במטרה לעקוב אחר הב.מ.ו מאחר ומדובר ברכב יקר ולא פעם ניסו עבריינים לחבל לו ברכב ולגנוב אותו. לאחרונה הוא גם נשרט. כב' השופט אהרון ורבנר פסק: "המשיב לא רשאי להתקין מצלמה על קיר הבית המשותף.. המשיב רשאי להציב מצלמה בשטחו הפרטי לצורך מעקב אחר שתי מכוניותיו ובלבד שהן חונות במקום הקבוע שלהן ובלבד שהמצלמה מכוונת אך ורק לכיוון זה ולא מוסטת למקומות אחרים במשטח החניה. אם בדרך פעולת התיעוד הנ"ל – נקלטים הבאים לדירת המבקשים אין בכך כדי לפגוע בפרטיות." המצלמה תותקן ותכוון אך ורק באופן המפורט בתצהיר טכנאי המחשבים והמצלמות.

דרכי התמודדות

נפגעתם ? מה ניתן לעשות?

פגיעה בפרטיות היא עוולה אזרחית, והוראות פקודת הנזיקין יחולו עליה כאמור בחוק הגנת הפרטיות. ניתן לפעול בשלושה מישורים:

1. תביעה אזרחית להורדת המצלמה ודרישה לפיצויים מכוח סעיף 4 לחוק הגנת הפרטיות, ומכוח סעיף 2(1) - מניעת הטרדה מאיימת.

2. הגשת תביעה להורדת המצלמה למפקח על רישום המקרקעין - במקרים בהם לא ניתנה הסכמת הדיירים ו/או שהשימוש אינו סביר ו/או בניגוד לתקנון הבית המשותף.

3. הגשת תלונה במשטרה כאשר הצילום ברשות היחיד נעשה במזיד, מכוח סעיף 5 לחוק הגנת הפרטיות - דין הפוגע 5 שנות מאסר.

הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון ולהתקשר:
054-8083378

עורך דין מקרקעין