תמ"א 38

ייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38 - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

מאת: עורך דין שרון טל

תמ"א 38

תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית מספר 38

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן:"תמ"א 38"). התוכנית אושרה ע"י ממשלת ישראל ביום 14/5/2005 ותפקידה העיקרי הוא טיפול ומניעת סיכונים הנובעים מרעידות אדמה באמצעות מתן תמריצים וזכויות בנייה נוספות לבניינים ישנים לצורך מימון החיזוק.

זכאים לתמ"א 38

מי זכאי לתמ"א 38

הזכות לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א ניתנה לבניינים שנבנו לפי היתר בנייה אשר הוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. גם מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לאחר 1/1/1981 יהיו זכאים ובלבד שנקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי תקן ישראלי מספר 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם. תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.

אפשרויות הבנייה

אפשרויות הבנייה במסגרת תמ"א 38

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

• חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה או הריסה ובניה מחדש של הבניין ("פינוי בינוי") משנת 2010.
• סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
• הקמת עד 2.5 קומות (תיקון 3 משנת 2013 גפ בפרויקט של פינוי בינוי) בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.
• תיקון 3א החל מנובמבר 2016 - נקבעה נוסחה חדשה לסל זכויות הבנייה (בהריסה ובניה מחדש של הבניין): 1.5 קומות נוספות עבור בניין בן קומה אחת, 2.5 קומות נוספות עבור בניינים בני 2 קומות, 3 קומות עבור בניינים בני 3 קומות ו 3.5 קומות עבור בניינים בני 4 קומות ומעלה.
• הרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נט).
• בבניינים שאינם בנייני מגורים, הוועדה המקומית רשאית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.
• הוספת חדר ביטחון לדירות הקיימות (מרחב מוגן דירתי) והן בצורת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).
• תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.
• התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית
• הוספת מרפסות שמש.
• שיפוץ לובי הכניסה לבניין.
• שיפוץ חדר המדרגות וחדר האשפה.
• שיפוץ חזית הבניין והחצר.

שלבי הביצוע

שלבי הביצוע תמ"א 38

• אסיפת דיירים ומינוי נציגות מוסכמת.
• מינוי עו"ד מטעם הדיירים.
• פנייה לשניים שלושה יזמים לקבלת הצעות ביצוע הפרויקט.
• קבלה ובדיקת ההצעות מהיזמים.
• שאלוני מיסוי והערכות היתכנות ראשוניות.
• בחירת קבלן/יזם מבצע.
• עריכת הסכם בין הקבלן לדיירים.
• הגשת תוכניות מפורטות לוועדה המקומית.
• הגשת בקשה להיתרי בניה.
• פרסום בקשה להתנגדויות מטעם הוועדה.
• דיון בהתנגדויות.
• קבלת היתר בניה בתנאים.
• השלמת דרישות הוועדה, תשלום אגרות והיטלים.
• חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי.
• הסדרת ערבויות וביטוח טרם התחלת הבניה.
• קבלת היתר בניה.
• הפקדת הערבויות בידי הבעלים או באי כוחם והמצאת פוליסת ביטוח.
• בפרויקטים של פינוי בינוי - הפקדת ערבויות השכירות, כתבי החרגה מותנית, ערבויות בשווי הדירה החדשה.
• המצאת מסמכי הליווי הבנקאי.
• גידור השטח.
• ביצוע עבודות החיזוק והבניה כ 24 חודשים.
• פיקוח ועמידה בלוחות הזמנים שבחוזה.
• מכירת הדירות החדשות מלבד דירה אחרונה (או יותר לפי גודל הפרויקט) כבטוחה לתשלומי המסים וגמר הפרויקט.
• סיום עבודות - קבלת טופס 4 ואישור איכלוס לדירות החדשות.
• עריכת פרוטוקול ליקויים וביצוע תיקונים בהתאם לזמן המוגדר בחוזה.
• תיקון רישום צו הבית המשותף.
• תקופת בדק - אחריות הקבלן לביצוע תיקונים.

מיסוי תמ"א 38

מיסוי תמ"א 38 - עניין מורכב

מיסוי תמ"א 38 הוא עניין מורכב מאוד ממספר אלמנטים שונים: מיסוי הקבלן במס רכישה בגין זכויות הבניה, מע"מ, מיסוי הדיירים במס שבח בגין אותן זכויות בניה - אך היזם נושא בהן ומיסוי הרוכשים החדשים במס רכישה. לעיתים לכל אלו מתווספים זכויות בניה מכח תוכנית בניין עיר (תב"ע) ואז יחולו מיסים נוספים באופן שיהיה צורך לחשב את היחס בין הזכויות התב"ע לזכויות התמ"א. הדבר עובד בשני מישורים שמתקדמים במקביל, עבור הדיירים מסלול מיסוי מקרקעין (מסמ"ק) ועבור היזם מסלול מס הכנסה - באמצעות פקיד שומה (פ"ש). כדי להבטיח רישום הדירות על שם הקונים על היזם להציג פטור לפי סעיף 50, אישור כללי או אישור ספציפי לפרויקט.

ארגז כלים

כלים לתכנון מס בפרויקט תמ"א 38

מצורפים מחשבונים מקצועיים בנושא תמ"א 38 שיכולים לסייע רבות בתכנון המס הצפוי בגין פרויקט תמ"א 38.

• מחשבון שווי זכויות בניה - תמ"א 38
• חילוץ בין זכויות תב"ע לתמ"א 38

עו"ד תמ"א 38

פניה לעורך דין בייצוג בגין פרויקט תמ"א 38

ייצוג דיירים
ערכתם אסיפת דיירים וקיבלתם החלטה משותפת בין אם מדובר בחיזוק או פינוי בינוי - תבחרו ביניכם את הנציגות שתייצג את כל יתר הדיירים ותקבעו פגישה עם עורך דין שייצג את האינטרסים שלכם, לוודא שיכלל בתוכנית המוגשת כל מה שהובטח (ממ"ד, מרפסת שמש, לובי חדש, חניות מסודרות, מחסנים, גינה וכו'), ביטוחים וביטחנות מתאימים לאורך הפרויקט.

משרדי עוסק בתחום המיסוי ונותן לעו"ד המייצגים דיירים שירותי בדיקת תכנוני המס של היזם כדי שהדירות יוכלו להירשם כדין. דיירים המלווים בעו"ד שמייצג אותם יכולים לבקש בדיקה נוספת ע"י עורך דין בלתי תלוי - השירות אמור להיות ממומן ע"י היזם.

ייצוג יזמים
ייצוג יזמים החל מבדיקת דו"ח אפס, עריכת הסכמי תמ"א 38, ייעוץ משפטי, ייצוג בהתנגדויות בועדה המקומית, בחינת מסלולי מיסוי, שאלונים לדיירים לצורך תכונוני מס והפחתת החבות במס השבח, ייצוג בגין מס רכישה - רכישת הזכויות, ייצוג מול קבלני ביצוע, קבלני שלד, ספקים, תיקון צו בית משותף - יצירת יחידה רישומית, תיקון צו בית משותף - רישום הדירות על שם הדיירים. ליווי בוועדה המקומית לצורך קבלת טופס 4 וטופס איכלוס.

הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון ולהתקשר:
054-8083378

עורך דין מקרקעין