מדריך מכירת דירת יוקרה

תכנוני מס במכירת דירת יוקרה

 

מאת: עורך דין שרון טל

 

נושאי המאמר:

1. דירת יוקרה
2. תקרת הפטור
3. האבסורד שנוצר
4. דירה יחידה חייבת
5. תאונות מס
6. מיסוי דירת יוקרה
7. היטל השבחה
8. הפחתת מס שבח
9. עו"ד מיסוי מקרקעין
10. ארגז כלים

 

מהי דירת יוקרה ?

מהי דירת יוקרה לעניין מיסוי מקרקעין ?

כשאנו חושבים על דירות יוקרה אנו נוטים לחשוב שדירות יוקרה הן בדרך כלל דירות של עשירים מופלגים, דירות מעוצבות על ידי אדריכלים, דירות הנמצאות במגדלי יוקרה, דירות גדולות לאורך קו החוף, פנטהאוזים ענקיים במרכז הארץ, וילות, קוטג'ים הממוקמים על אדמות ומגרשים יוקרתיים. המציאות מלמדת שלא רק דירות אלו ייחשבו דירות יוקרה לעניין מיסוי מקרקעין אלא כל דירה הנמכרת מעל תקרת הפטור שנקבעה ע"י המחוקק. בשנת 2018 תקרת הפטור נקבעה על סך  4,455,000 ₪ (להלן: "תקרת הפטור").  למעשה, כל דירה הנמכרת מעל תקרת הפטור חייבת במס, גם אם מדובר בדירה יחידה של המוכר. חבות זו במס מולידה את האפשרות והזכות לתכנון מס לצורך הקטנת החבות כפי שנאמר ע"י נשיא בית משפט העליון דאז, כבוד השופט שמגר בע"א 4639/91 "זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס".  בהמשך המאמר אבחן  מוקשים שיש לפרק בדרך. זכרו, כמעט כל עו"ד יכול לבצע עבורכם את עסקת המכר, אך רק עורך דין מיסוי מקרקעין יוכל להפחית את חבות המס למינימום האפשרי. דירת יוקרה דורשת מיומנויות מיוחדות ומקצועיות רבה בתחום מיסוי המקרקעין, לפיכך, כדי להימנע מתאונת מס מיותרת וכואבת בכיס, ראוי להיוועץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין טרם היציאה לדרך. עורך דין טוב העוסק בתחום יקטין לכם את חבות במס ושכרו יוכר בניכוי – מכאן הרווח למוכר הוא כפול – אם ממילא קיימת חובת תשלום מס – לפחות שהייעוץ, תכנון והייצוג יהיה בחלקו על חשבון המס שהמוכר יצטרך לשלם.

 

 

תקרת הפטור

תקרת הפטור לדירות יוקרה

תקרת הפטור לדירות יוקרה נקבעה תחילה בשנת 2014 כחלק מתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, אותו תיקון גדול ומהותי שהנני מייחס אותו לאווירת מהפכת "הצדק החברתי". אנשי האוצר ניצלו את המומנטום והצליח לשכנע את המחוקק שכל מי שברשותו דירת מגורים בעלת שווי של מעל 4,500,000 ₪ נחשב לאדם עשיר ויש למסות אותו הגם אם מדובר בדירת מגורים יחידה. עד לתיקון האמור לא הייתה תקרה וכל בעל נכס היה יכול למכור את דירתו היחידה ללא כל מס ובלבד שלא מכר דירה אחרת בפטור, 4 שנים קודם לכן. הפטור כאמור בוטל ובמקומו יצר המחוקק "קו וירטואלי" או "קו אדום" המפריד בין בעלי דירות רגילות לבעלי דירות יוקרה שיש למסות.

 

 

האבסורד שנוצר

אבסורד תקרת הפטור בדירות יוקרה

האבסורד הגדול של תקרת הפטור מבטא במספר אלמנטים:

1. תקרת הפטור מוצמדת למדד המחירים לצרכן ולא למדד מחירי הדירות. בשנים האחרונות המדד המחירים יורד ואילו מדד מחירי הדירות עולה, מכאן שיותר ויותר בעלי דירות נכנסים לחבות במס שבח בעת מכירת דירתם היחידה.
2. תקרת הפטור לדירה יחידה עולה (צמוד למדד מחירי הדירות) ואילו תקרת הפטור לדירת יוקרה יורדת.

      הבא נמחיש זאת בטבלה הבאה:

	תקרת פטור דירת יוקרה	תוספת לחבות מהתיקון לחוק מסוף 2013	מס אפס דירה ראשונה	הקלה במס רכישה משנת 2013
2014	4,500,000	0	1,517,210	46,650
2015	4,496,000	4,000	1,568,800	98,240
2016	4,456,000	46,000	1,600,175	129,615
2017	4,443,000	57,000	1,623,320	152,760
2018	4,455,000	45,000	1,672,385	201,825
2023	4,846,000		1,928,220	457,660
2024	5,008,000		1,978,745	508,185

*תקרת הפטור (מס אפס) למס רכישה בשנת 2013 עמדה על 1,470,560 ₪

עיננו רואות כי משנת 2013 ועד שנת 2023, מי שרכש דירה זולה נהנה מפטור מס על תוספת של 457,660 ₪ ואילו מי שמכר דירת מגורים יחידה, "הנחשבת לדירת יוקרה", נפגע מחבות מס שבח גבוהה במיוחד שיכולה לעבור את ה 2,000,000 ₪ אם רכש את דירתו לאחר 2014, כפי שנוכל להבין מהטבלה הבאה.

 

קריאה למחוקק לתקן את תקרת הפטור לשווי דירת יוקרה בהתאם לעליית מחירי הדירות במשק במהלך השנים

להלן טבלה הממחישה את בלוף משרד האוצר לגבות יותר מיסים באמצעות אי עדכון שווי תקרת דירת יוקרה למדד עליית מחירי הדירות בישראל. להלן גובה תקרת הפטור שהיה אמור להיות בפועל לדירת יוקרה:

	תקרת הפטור דירת יוקרה	שיעור עליית מחירי הדירות משנה קודמת	תקרת הפטור שהייתה אמורה להיות בפועל
2014	4,500,000	8.55%
2015	4,496,000	5.9%	4,765,500
2016	4,456,000	6.72%	5,085,741
2017	4,443,000	8.86%	5,536,337
2018	4,455,000	2.57%	5,678,620
2019	4,508,000	4.17%	5,915,418
2020	4,522,000	3.96%	6,149,668
2021	4,495,000	13.25%	6,964,499
2022	4,603,000	17.47%	8,181,197
2023	4,846,000	29.48%	10,593,014

* שיעור עליית מחירי הדירות משנה קודמת על סמך נתוני הכרמ"ן

(כרטסת מחירי נדל"ן) ראו מחשבון עזר עבור שמאי מקרקעין

 

מאחר שעד כה המחוקק לא תיקן את שווי דירת יוקרה לפי שווי עליית מחירי הנדל"ן - עם השנים סף התקרה של "תקרת שווי דירות היוקרה" ברמה הריאלית יכולה להמשיך לרדת ויותר בעלי דירות ימצאו עצמם חייבים במס שבח על דירתם היחידה ללא הצדקה ריאלית. דירת יוקרה לעניין מיסוי מקרקעין היא לא תהיה בהכרח דירה יוקרה כפי שהמחוקק כיוון אליה בתחילת הליך החקיקה (דירה הממוקמת במגדלים או בקומה האחרונה כדירת פנטהאוז, דופלקס או דירת גג, דירת קוטג' או בית פרטי הנהנה מעיצוב מרהיב ואלמנטים מפנקים) אלא גם דירת מגורים רגילה וסטנדרטית של מעמד הביניים. האם זאת הייתה באמת כוונתו של המחוקק ? אם כן, אז מדוע להפלות ? שימסו באופן שווה את כל מוכרי הדירות.

 

דירה יחידה גם חייבת במס

האבסורד של מיסוי דירת יוקרה יחידה

כמייצג מוכרי "דירות יוקרה", הנני עד לכך שלא פעם מי שמוכר "דירת יוקרה" יחידה, מעל תקרת הפטור, עושה זאת מסיבות שונות ומגוונות שאינן מצדיקות כלל את המיסוי הלא צודק הזה. דוגמאות למכירת דירה יחידה שאינן מצדיקות את המיסוי על דירת יוקרה יחידה:

1. מכירת דירה בשל קושי באחזקתה עקב פטירת אחד מבני הזוג או ירידה מהותית בהכנסות.
2. מכירת דירה בשל צורך להתקרב למקום העבודה או לנכדים.
3. מכירת דירה עקב מחלה של אחד מבני המשפחה וצורך בכספים למימון סיוע רפואי.
4. מכירת דירה לצורך מעבר לדירה גדולה יותר עקב הרחבת התא המשפחתי, הולדת ילדים נוספים וצורך בחדרים נוספים.
5. מכירת דירה אחרי ש"הגוזלים" עזבו את הקן ואין צורך יותר בדירה גדולה.
6. מכירת דירה לצורך רכישת דירה מתאימה יותר עקב נכות.
7. מכירת דירה עקב ירושה.

ועוד סיבות שונות... כל אלו, מדרבנים אותי יותר ויותר בייצוג מוכרי דירת יוקרה לסייע ככל האפשר להקטנת החבות במס על פי הדין!

 

 

מיסוי דירת יוקרה

מס שבח בדירת יוקרה

כאשר מחיר מכירת דירת המגורים הינו מעל תקרת הפטור לדירת יוקרה, שווי הרכישה והמכירה יקבעו באופן מיוחד ויחסי. קביעת שווי הרכישה נועדה להפחית באופן משמעותי את החבות במס שבח בעסקאות מכר דירות יוקרה. כך למשל - אם דירת היוקרה היא דירתו היחידה של המוכר והיא נרכשה בעבר במחיר של 20,000,000 ש"ח והיום שווה 35,000,000 ש"ח, מס השבח לא יחול על השבח המלא בגובה 15,000,000 אלא על סכום נמוך יותר וזאת ע"י יצירת שווי רכישה חדש ושווי מכירה חדש בהתחשב בתקרת הפטור העדכנית בשנת המס. תחשיב נכון, תמיד יחסוך למוכר דירת יוקרה סכומי מס שבח ניכרים.
ראו מחשבון שווי הרכישה והמכירה לצורך מס שבח בדירת יוקרה.

 

 

תאונות מס

תאונות מס שכיחות במכירת דירות יוקרה

להלן רשימה חלקית של טעויות אפשריות באם לא מיוצגים נכון במכירת דירת יוקרה:

1. החלת ניכויים שגוייה.
2. אי תיאום יחסי.
3. חישובי עזר לא נכונים.
4. אי מיצוי מלוא הזכויות על פי חקיקה משלימה.
5. אי מיצוי מלוא הזכויות על פי פסיקה.
6. אי מיצוי מלוא הזכויות על פי הוראות ביצוע.
7. אי מיצוי מלוא הזכויות על פי הוראות פנימיות ונהלי עבודה.
8. אי התחשבות במכירות קודמות.
9. אי התחשבותו בהעברות במתנה, ללא תמורה.
10. אי התחשבותו בדירות או חלקי דירות שהתקבלו בירושה.
11. אי התחשבות בסטטוס של הנישום מבחינת מקום מושבו.
12. אי התחשבות בסטטוס של הנישום מבחינת גילו.
13. אי התחשבות בהפסדי הון של המוכר.
14. אי התחשבות בהפסדים עסקיים של המוכר.
15. התעלמות מבדיקות מהותיות טרום מכירה.
16. דיווח שגויי לרשות המסים (טפסים לא נכונים).
17. התחייבות הרוכש לשלם היטל השבחה.
18. התחייבות הרוכש לשלם את מס השבח.
19. אי התחשבות במס הייסף על השבח הריאלי במצטרף על הכנסת המוכר.
20. אי התחשבות בהכנסת המוכר לעניין בדיקת הקטנת החבות באמצעות פריסה.
21. אי הערכות והכנת דירה או בית מפוצל טרם המכירה.
22. אי הערכות ותכנון מס - סוף מעשה במחשבה תחילה!

כל אחת מהטעויות שצוינה לעיל וטעויות רבות נוספות יכולות לעלות למוכר ביוקר, וחבל!

 

היטל השבחה

מוקש היטל השבחה

מעבר למס השבח המוטל על ידי המדינה קיים גם היטל השבה הנגבה על ידי הועדה המקומית. בדרך כלל אם קיים היטל השבחה, החיוב במס השבח עולה באופן ניכר, מאחר שעל זכויות הבניה בדירות יוקרה יחול גם מס שבח בנוסף למס השבח בלינאריות מיטיבה. מאופי טבען של דירות היוקרה כדירות צמודות קרקע ו/או דירות בקומה האחרונה, על מרביתן  חלה בדיקת החבות בהיטל השבחה.

 

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה , אישור שימוש חורג.

 

עצות מעשיות לעורך דין בעניין היטל השבחה

א. בכל עסקה יש לברר מראש את דבר קיומו של חוב היטל השבחה קיים או צפוי, ולקבוע בחוזה הוראות ברורות ומפורשות לעניין הנשיאה בנטל חוב היטל השבחה ומנגנון בטחונות ראוי.

ב. תיקון שומה - הלקוח שלך זכאי לבדוק אפשרות לתיקון השומה. הועדה המקומית רשאית, כל עוד לא שולם ההיטל, לתקן שומה על פי חוות דעת שמאי, אם היא סבורה שהשומה הקודמת יסודה בטעות.

 

יחסי הגומלין בין היטל השבחה למס שבח מקרקעין

באם הקונה לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה שהמוכר היה חייב בו - רשות המס תחשב את ההיטל כחלק משווי המכירה של המוכר, דהיינו יתווסף למחיר המכירה שסוכם בין הצדדים - דבר שיביא להגדלת החבות של המוכר במס השבח. מאידך, במכירה עתידית יתווסף ההיטל לשווי הרכישה.

היטל השבחה והפרשי הצמדה בגין ההיטל מותרים בניכוי לצורך חישוב השבח במימוש מקרקעין - גם אם שולמו לאחר יום המכירה.

 

יחסי הגומלין בין היטל השבחה למס רכישה

קונה המתחייב כלפי המוכר לשלם במקומו את היטל ההשבחה יצורף סכום ההיטל לשווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה. (פס"ד ללצ'וק). מכאן שיוטל עליו מס רכישה גבוה יותר.

 

שומת ההשבחה

היטל ההשבחה בפועל נקבע על ידי שמאי הועדה ומוטל מכוח הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ונושא הצמדה מאותו מועד ועד לתשלום בפועל. על שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה:

ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן - דחיית השומה עד למימוש הזכויות);

החליטה הועדה המקומית על דחיית שומה עד למימוש הזכויות, לגבי מקרקעין שאינם כלולים בתכנית, תודיע הועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל;

 

בקשה לתשלום מידי

החליטה הועדה המקומית על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את ההיטל החל עליו; משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה;

במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שווי המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שווים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה;

 

עריכת השומה לפי שווי שוק במועד ההשבחה

השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי.

 

לוח שומה

אושרה תכנית ולא החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תערוך הועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם

 

הצגת לוח שומה והודעת השומה

לוח שומה יוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית.

הועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב בהיטל, עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות, את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב בהיטל ואת זכותו להגיש שומה מטעמו או לערער על החיוב בהיטל.

שר הפנים, בהסכמת שר המשפטים, יקבע בתקנות את דרכי מתן ההודעה ורשאי הוא לקבוע גם דרכים לתחליף מסירה.

הוצג לוח שומה, רשאית הועדה המקומית להורות על רישום הערות אזהרה בפנקסי המקרקעין לגבי חובת בעלי מקרקעין הכלולים בלוח לשלם את ההיטל.

לא הוצא לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, ייחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.

 

המועד הקובע להשבחה

המועד הקובע לעניין ההשבחה עקב אישור תכנית נקבע בסעיף 119 לחוק התכנון והבניה הקובע כי תחילתה של תכנית שאושרה היא בתום 15 ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה.

 

שיעור ההיטל

מחצית מגובה ההשבחה.

 

מקדם שווי - מקדמי שומה היטל השבחה

המקדמים נועדו לסייע בחישוב אומדן ההשבחה תוך גילום עלויות התאמה למבנה, דחיה ופיתוח, מכאן שיתכנו מקדמים שונים לאותה תכנית לנכסים שונים והכל בהתאם לטיב הנכס, עלויות התאמה והפיתוח.

 

דוגמא לטבלת שווי מקדמים מקובלים בשומת הועדה

תיאור מקדם השבחה	שווי מקדם
מקדם עבור תוספת בניה בשטח עיקרי קרקע	100%
מקדם עבור זכויות בניית ממד	100%
מקדם עבור זכויות בנייה בקומה א	90%
מקדם עבור זכויות בניה בחלל הגג	70%
מקדם עבור זכויות בניית ברכה	70%
מקדם עבור זכויות בניית מרתף	50%
מקדם עבור זכויות בניית מחסן	50%
מקדם עבור זכויות בניית מרפסת גג	35%
מקדם עבור זכויות חניה	10%

 

שטח במ"ר

גודל השטח במטרים רבועים בעל הזכויות נשוא היטל ההשבחה לפי תכנית שאושרה כדין.

 

השבחה למ"ר בש"ח

שווי ההשבחה למטר רבוע אחד מבונה - נשוא היטל ההשבחה לפי הערכת השמאי. הערכת השמאי נגזרת מעלות בניה ריאלית בגין נושא ההשבחה.

 

מועד תשלום היטל ההשבחה

עפ"י סעיף 9 לתוספת השלישית, יש לשלם את ההיטל לא יאוחר ממועד מימוש הזכות בנכס. לסכום היטל ההשבחה בגין מכירת נכס יתווספו הפרשי ריבית והצמדה כחוק מתאריך חוזה המכירה ועד ליום התשלום. ראה מחשבון ריבית היטל השבחה בגין פיגור בתשלום היטל ההשבחה.

במימוש חלקי התשלום הוא בשיעור יחסי, לפי מידת המימוש החייבת בהיטל ההשבחה.

"מימוש זכויות" במקרקעין הוא אחד מהשלושה הבאים: א) קבלת היתר לבניה או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה.

ב) התחלת השימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

ג) העברת המקרקעין או החכירה לדורות, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה. הוראה זו נתונה לפרשנויות שונות.

לא יחשב מימוש זכויות: א) העברה מכוח דין (ירושה וכד') ב) העברה ללא תמורה מאדם לקרובו. "קרוב" – כולל בהגדרתו בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם. ג) רישום זכויות בפנקסי המקרקעין בידי מי שהיה בעל הקרקע לפי 1.7.81. ד) פעולה באיגוד מקרקעין (בהיעדר הוראת חיוב).

 

הצמדה

עלה מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסמוך לפני המועד לתשלום ההיטל או כל חלק ממנו, לעומת מדד כאמור שפורסם בסמוך לפני תחילת התכנית, או אישור ההקלה או השימוש החורג, שבעקבותיהם חל ההיטל, יוגדל הסכום שהחייב בהיטל חייב בו, לפי שיעור העליה הנמוך ביותר של שני המדדים האמורים.

 

היטל השבחה עקב זכויות בניה שלא מומשו

קיימים מצבים שבהם לא מומשו כל זכויות הבניה. למשל היה ניתן לבנות מטרים נוספים ואו במהלך השנים היו החלטות ועדה שנתנו הקלות ואפשרו בנייה נוספת בחלל הגג, בריכה, מרפסת וכדומה כל אלו הגם שלא מומשו יחייבו את המוכר בהיטל השבחה בעת המכירה בבואו לבקש אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין.

היטל השבחה עקב שינוי תכנית בניין עיר (תב"ע)

היטל השבחה עקב שינוי תכנית בניין מטעם הועדה יכול להיות עניין כואב אם לא בודקים היטב בוועדה המקומית. לא מזמן זכורה לנו מכירה של בית פרטי שעל המגרש בו בנוי הבית היה שינוי ת"בע אשר אפשר בניית בית רב קומות. החבות היטל השבחה היה פי כמה וכמה משווי מכירת הבית והמוכר לא הצליח לבטל את המכירה באף הליך משפטי!

זכויות צפויות

מושג חדש יחסית שנכנס לתוקף החל משנת 2014 אשר נותן לאיש המיסוי - המפקח מרשות המיסים למסות על פי זכויות צפויות. זכויות צפויות יכולות לנבוע מתוכנית חדשה שהופקדה ואף טרם אושרה. תכנית המאפשרת למוכר זכויות נוספות המשביחות את ערך הנכס ובשל כך ניתן למסות את בעל הזכויות בנכס בגינן.

 

הפחתת היטל השבחה - בדיקת נפקותו המשפטית של היטל ההשבחה

קיימים מקרים בהן הרשות מנסה לחייב בהיטל השבחה שבכלל הוחל לפני תחילת הבנייה וקבלת כל ההיתרים. במקרים אלו אחוזי הנוספים הבנייה כלולים בתוכנית המתאר ואין לחייב בהיטל השבחה. הסבר: תשלום היטל השבחה בגין בנייה חייב להיות בהתאמה לתוכנית מתאר אם אחוזי הבנייה הנוספים היו כלולים באחוזי הבנייה המותרים על פי תכנית המתאר, אזי לא ישולם היטל השבחה, אולם אם התוספת האמורה הייתה על פי תכנית מתאר א' בלתי ניתנת לביצוע, ובאה לאחר מכן תכנית מתאר ב' [שינוי לתוכנית מתאר א'] וקבעה כי אחוזי הבנייה יגדלו כך שיהיה מותר לבנות עוד מ"ר , וטרם שולם היטל השבחה בגין הטבה זו, אזי בעת מימוש הזכות וביצוע הבנייה – ייגבה היטל ההשבחה. כל זאת ניתן לבדוק במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ע"י בחינת תכניות המתאר הרלוונטיות והתקנונים שלהן שם רשומים אחוזי הבנייה והשינויים בהם, אם נעשו.

 

אופן חישוב ההשבחה ברצף תכניות

מתקבל פער עצום בין שיטות חישוב שונות - לעניין זה ראה

מחשבון חישוב ההשבחה ברצף תכניות לפי החלטת בית משפט עליון

 

הגבלות קווי הבניין למרות ההיתר

כאשר קיים קושי אובייקטיבי בשטח לצורך מימוש ההיתר במסגרת קווי הבניין, יש מקום להפחית את השטח (שטח שולי) ואת מקדם השווי - דבר שיביא להפחתת ההשבחה.

 

דחייה עד תום חייו הכלכליים של הנכס או החלק שעליו חלה ההשבחה

במקרה שהתוכנית מאפשרת בניית חדר נוסף בחלל הגג - ובבית קיים גג רעפים יש להביא בחשבון דחייה עד לתום חייו הכלכליים של גג הרעפים.

 

הגבלות פיזיות בנייה ועלויות התאמה

כאשר עלויות ההתאמה גבוהות ואינן כלכליות - והדבר אינו אפשרי בתכנון הבית הקיים, שכאמור לא נהרס אלא משופץ, יש מקום להפחתה משמעותית בהיטל השבחה ובמקרים מסוימים אף לביטולו.

 

מצבים בהם שומת שמאי הועדה אינה מבוססת

במצבים בהם השומה אינה מבוססת על נתונים ראייתיים או על עסקות השוואה שאינן מעודכנות וקיימות סתירות לוגיות יש מקום לבחינה נוספת ע"י שמאי מכריע.

 

דוגמאות להפחתת היטל השבחה עקב חוסר סבירות

בריכת שחיה - הטלת היטל השבחה על אפשרות להקמת בריכת שחייה בשטח גינה קטן במיוחד הינו חסר סבירות, בפרט שיש להתחשב בטעמי מגבלות התאמה (בנייה מחדש של תשתיות הביוב המרכזי, היתר לבריכה בעורף הבית ללא יכולת גישה ובנייה) מגבלות קווי בניין וגריעת שטח מהגינה שהינה בשטח קטן ממילא. כמו כן, בריכה מהווה מטרד לא קטן לשכנים ולפיכך - האישור להקמת בריכות שחייה הוא בנוהל של קבלת הקלה כולל התייחסות השכנים.

חניה נוספת - מצבים שבהם בנכס כבר קיימת חניות, התוספת המותרת מאפשרת חנייה נוספת, אך הגינה שתירגע שווה יותר, במיוחד שמדובר בגינה עם שטח קטן יחסית ולכל אלו ידרשו הוצאות התאמה.

מרתף -  הקמת מרתף כשהנכס בנוי טוב, מתוחזק היטב וראוי למגורים. על מנת לבנות מרתף יש להרוס ולבנות מחדש את הבית, במקרים אלו על פי רוב לא תהיה השבחה למרתפים כשקיים מבנה

לדוגמא: תכניות המתירות בניית מרתפים בתל אביב אושרו בשנים 1985 ו- 2003. באותן שנים היה בנוי על הנכס מבנה ראוי למגורים. לגישת שמאי הוועדה, אין מקום להתייחס לשווי המבנה, שכן התוכנית שהתירה מרתפים השביחה הקרקע. אולם, בשל היות הנכס בנוי ובגין העובדה שלא קיימת כדאיות כלכלית להריסתו באותו מועד, יש להתחשב בדחיית ההשבחה עד שהמבנה יסיים את חייו הכלכליים. באופן זה חישב השמאי ההשבחה בדחייה של 20 שנה. שמאית הבעלים טענה כי ההשבחה מהווה את הפער שבין שווי הקרקע למרתף פחות שווי המבנה הקיים, אותו צריך להרוס על מנת שניתן יהיה לממש הבנייה. לטענתה, שווי המבנה גבוה מתרומת הקרקע הנובעת מתוכנית המרתפים. בעניין זה הסכים השמאי עם שמאית הבעלים, וקבע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין תכניות המרתפים. ההשבחה איננה תיאורטית ועליה לקבל ביטוי מוכח בעליית שווי המקרקעין מכאן ניתן להסיק שההשבחה איננה תיאורטית ועליה לקבל ביטוי מוכח בעליית שווי המקרקעין.

 

חריגות בנייה

במרבית דירות היוקרה, ניתן לראות כי בעלי הדירות ביצעו שינויים אסטטיים, הרחבות, סגירת מרפסות. הרחבות שבוצעו ללא היתר ניתן לגלות בקלות יחסית, הרחבות שבוצעו בהתאם להיתר - מומלץ לבדוק היטב עם חברת בדק הנדסית באם הרחבות אלו בוצעו במדויק לפי היתר. נכסים שרשומים ברשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") – נדרש אישור מתאים של הרשות בנוסף לאישור הועדה המקומית - יש לבדוק בתיק הנכס ברמ"י. אין להקל ראש בכך - חריגת בניה מהווה עבירה פלילית אשר גוררת עמה חבויות והוצאות משפטיות לא קטנות לרבות צווי הריסה וצווי מאסר למי שלא מכבד את צווי בית המשפט. לפיכך, חובה לקבוע בהסכם המכר מנגנון המטפל בחריגות הבנייה.

 

בדיקת זכאות להחזר מס בגין עסקת מכר שבוצעה בעבר

מכרתם דירה ב 4 שנים האחרונות וחוייבתם בתשלום מס שבח גבוה ?
הבשורה הטובה היא שניתן להפחית את חבות מס השבח ובלבד שמבצעים תחשיבים נכונים ומגישים את הבקשה להחזר מס תוך 4 שנים מיום שאושרה השומה העצמית או נקבעה שומה לפי מיטב השפיטה בגין המכירה.

 

הפחתת מס שבח

דרכים להקטנת החבות במס עקב מכירת דירת יוקרה

כמי שעוסק בתחום שנים רבות אוכל לאמור כי הפחתת החבות היא סוג של אומנות. המון עבודה יצירתית מאומצת. קיימות דרכים רבות מאוד להקטנת החבות במס במכירת דירת יוקרה ולעיתים יש להיערך בהתאם טרם המכירה בין היתר ברמה התכנונית או על ידי הכוונת המוכרים ומציאת העיתוי המתאים למכירה שגם הוא יכול להביא לחיסכון ניכר בחבות המס. בכל ייצוג מוכרי דירת יוקרה, כדי להגיע לתכנון האופטימלי יש לבדוק עשרות רבות של נתונים ולתפור את החליפה המתאימה לכל מוכר בנפרד.

 

ההסדר הכללי של המיסוי במכירת דירות יוקרה

בעקבות תיקון 76 נוסף סעיף 49(א1) לחוק, נקבע כאמור סכום תקרה לפטור בגובה 4,500,000 ₪ (סכום זה כאמור מתעדכן בכל שנת מס) ,כך שהמוכר יהא זכאי לפטור עד גובה התקרה וכל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין שהיא דירת מגורים מזכה. יודגש כי, התקרה הינה לדירה, כלומר במכירת חלק מדירה תינתן תקרה יחסית על פי החלק הנמכר בדירה. מובהר כי בתקופת המעבר (עד סוף שנת 2017) הזכאות להחלת החישוב הליניארי החדש על חלק זה יהא בכפוף לעמידה בהוראות המעבר הרלוונטיות.

הפרקטיקה בפועל היא שעורך דין מיסוי מקרקעין יכול להפחית באופן ניכר את החבות במס במכירת דירת יוקרה וזאת בין היתר ע"י יצירת שווי רכישה וירטואלי חדש ביחס לשווי הרכישה שבוצע בפועל. הפער בין שווי הרכישה החדש להפרש בין התקרה למחיר המכירה תמיד יהיה נמוך יותר מהפער בין מחיר המכירה לתקרת הפטור. בכך ניתן למעשה להפחית את חבות מס השבח באופן ניכר על כל מכירת דירת יוקרה (בדירות יקרות מאוד - החסכון במס יכול להתבטא במליוני שקלים).

העניינים מסתבכים כאשר לדירות יוקרה אלו קיימות זכויות בנייה שטרם נוצלו. הגם שהמוכר לא היה מודע לזכויות הבנייה הנוספות, הוא יהיה חייב לשאת בתשלום מס שבח בגין זכויות אלו. אך אל דאגה, למרות המורכבות הרבה ואינסוף תחשיבים גם בעניין זה קיימים "טריקים" משפטיים ומיסויים רבים בדין המאפשרים להפחית את חבות המס.

ראו מחשבון קביעת שווי הרכישה בדירות יוקרה ויחס הניכוי כאשר קיימות זכויות בנייה אשר טרם נוצלו

 

עו"ד מיסוי מקרקעין

שכר טרחת עו"ד מיסוי מקרקעין במכירת דירת יוקרה

מכירת דירת יוקרה דורשת משאבים מיוחדים , ידע והתמקצעות. תאונת מס יכולה להיות כואבת במיוחד כי מדובר בנכסים המצרכים בדיקות מיוחדות, לעיתים גם עבודה עם אנשי מקצוע נוספים (שמאים, מהנדסים) שכרם יהיה מוכר בהוצאה לצורך הפחתת החבות במס. שכר הטרחה תלוי רבות בסוג נכס היוקרה, האם נבנה בבניה עצמית, האם נבנה עד רמת מעטפת והושלם מאוחר יותר ולפיכך דורש מאמץ מיוחד ויכול לנוע בין 0.6% ל 2% משווי העסקה בתוספת מע"מ, ליווי מקצועי אשר שווה כל שקל! שירות שאינו מקצועי יגרום למוכרים לשלם סכומי מס ניכרים ומיותרים לעיתים גם מאות אלפי שקלים או מיליוני שקלים מתוך שווי המכירה. זכרו! שכר טרחת עורך הדין יוכר לצורך הקטנת החבות במס!

 

נשמע מסובך ?! מורכב ?! זקוקים לייעוץ מקצועי מתקדם?

אשמח להיפגש אתכם לערוך עבורכם תכנון מס מתאים, לייצג במכירה והן מול רשויות המס, להגן על זכויותיכם, להעניק שירות מקצועי מלא, שירות הוגן הכולל ייעוץ משפטי מקיף.

 

זכרו תמיד את מה שבית המשפט העליון אומר על תכנון מס "זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס"  כבוד הנשיא שמגר בפרשת חזון ע"א 4639/91.

 

ארגז כלים משפטי

מחשבונים משפטיים - מחשבוני מיסויי מקרקעין לתכנון מס

1. הפטורים החדשים בעניין מכר דירות מגורים, החל משנת 2018 עד שנת 2023
2. מחשבון שמאים - מחשבון אומדן שומת היטל השבחה מפורט
3. קביעת יום הרכישה בבניה עצמית
4. מחשבון מס שבח לדירת מגורים - מס שבח מופחת לינאריות מטיבה
5. מחשבון מס שבח על שווי זכויות הבנייה - מס שבח מופחת לינאריות רגילה
6. מחשבון עזר עבור שמאות מקרקעין - מדד מחירי הדירות בישראל משנת 1995
7. מחשבון קביעת שווי הרכישה בדירות יוקרה

ביום 16/01/2024 - עודכנה תקרת הפטור לדירת יוקרה לשנת המס הנוכחית

הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.

אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון ולהתקשר:
054-8083378

עורך דין מקרקעין