×
פטורים ממס שבח במכירת דירה מגורים מעודכן לשנת 2024
מאת: עורך דין שרון טל
נושאי המאמר:
מבוא - עידן חדש במיסוי דירות מגורים
החל מיום 1.1.2018 חל עידן חדש במכר דירות מגורים בישראל וזאת עקב בטלותו של סעיף 44 לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו–2014), התשע"ג-2013 (להלן: "סעיף 44"). סעיף 44 יחד עם תיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין, הטילו מגבלות רבות על מוכרי דירות מגורים בין השנים 2014 ועד סוף 2017 (להלן: "תקופת המעבר"), ועל מעבירי דירות מתנה מיום 1.8.2013. מכאן שבטלות סעיף 44 , יוצרת מציאות חדשה בתחום מיסוי המקרקעין, לכאורה "פטורים חדשים" ו/או "הקלות חדשות" שלא היו קיימים במשך 4 שנים וחשוב לתת עליהם את הדעת בעת תכנון מס לקראת עסקאות מקרקעין בכלל ולמרובי דירות בפרט בטרם כל עסקה ו/או ירושה ו/או חלוקת עיזבון ו/או העברה במתנה. במאמר זה אציין בתמצות את עיקרי ההטבות החדשות, ההטבות שממשיכות הטבות שחוזרות, מכר דירות עם זכויות בניה שלא נוצלו ובסיס תכנוני המס.
מכירת מספר דירות ללא מגבלת חוק מיסוי מקרקעין
הטבה חדשה! מכירת מספר דירות ללא הגבלת חוק מיסוי מקרקעין
החל מיום 1.1.2018 החוק מסיר את מגבלת ההטבה שניתנה למספר הדירות הנמכרות. בתקופת המעבר כאמור, הוגבלה ההטבה לשתי דירות בלבד. מעתה ניתן לכאורה למכור דירות ללא הגבלה ולקבל את הזכות לתחשיב מס שבח מוטב ללא הגבלה.
למותר לציין כי היתרון העצום הגלום בשימוש במס המוטב הוא בכך
שהמס המוטב "מוחק" את השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 ובכך מקטין באופן משמעותי את החבות במס.
המגבלה היחידה שיכולה לחול מעתה, היא מגבלת פקודת מס הכנסה!
רשות המיסים יכולה לראות אדם המוכר 10 דירות ומעלה, כפעולה עסקית ולמסות את הנישום במס הכנסה, מע"מ , ביטוח לאומי וזאת מכוח סיווג העסקה כעסקת אקראי.
הטבה חדשה! אין צורך יותר בהמתנה לצורך מכר הדירה האחרונה
אם ביום 1.1.2014 היו ברשות הנישום יותר מדירת מגורים אחת, הוא מכר דירות מגורים ונשאר רק עם אחת,
הוא לא יכל לקבל עליה פטור ממס שבח בתקופת המעבר!
החל מיום 1.1.2018 המצב השתנה,
המועד היחיד הקובע לעניין הבדיקה אם מדובר בדירה יחידה
(דירה יחידה זכאית לפטור)
הוא מועד המכירה בלבד!
אם למשל היה בעלים של 4 דירות (לפחות 18 חודשים), מיום 1.1.2018 הוא יכול למכור 4 דירות ביום אחד, על 3 הוא יקבל הטבה (מס לינארי מוטב) ועל הדירה הרביעית יקבל פטור מלא
בהנחה שמחיר המכירה של הדירה האחרונה , נמוך מ 4,603,000 ש"ח (תקרת הפטור לשנת המס 2022) ואין זכויות בניה שלא נוצלו.
דוגמת תכנון מס שבח, סדר המכירות הנכון לצורך הקטנת החבות במס שבח
באם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור את שתיהן ולרכוש במקומן דירה אחרת, מוטב קודם למכור את הדירה שתחשיב מס השבח בה נמוך, ורק לאחר מכן למכור את הדירה השניה בפטור מלא
(בלבד שהחזיק בה 18 חודשים, אין בה זכויות בניה שלא נוצלו ומחיר המכירה מתחת לתקרת שווי דירת יוקרה).
דוגמא לתכנון מס:
רכש דירה א' בשנת 2014 במחיר 3,000,000 ש"ח
רכש דירה ב' בשנת 2015 במחיר 1,500,000 ש"ח
דירה א' שווה היום (שנת 2022) 5,500,000 ש"ח
דירה ב' שווה היום (שנת 2022) 2,300,000 ש"ח
אם ימכור קודם דירה ב' אומדן מס השבח יהיה 25% על 800,000 ש"ח,
אם ימכור קודם דירה א' אומדן מס השבח יהיה 25% על 2,500,000 ש"ח
לפיכך, כדאי לו למכור קודם את דירה ב' ולאחר מכן את דירה א' בפטור.
סדר מכירות נכון יחסוך למוכר לפחות 700,000 ש"ח!
כולל מיסוי דירת יוקרה, בפועל החסכון במס יכול להיות גדול יותר,
באמצעות הניכויים - מס רכישה, שכ"ט עורך דין, שכ"ט מתווך, שיפוצים וכד'
מס שבח בדירת יוקרה
כאשר מחיר מכירת דירת המגורים הינו מעל תקרת הפטור לדירת יוקרה, שווי הרכישה והמכירה יקבעו באופן מיוחד ויחסי.
קביעת שווי הרכישה נועדה להפחית באופן משמעותי את החבות במס שבח בעסקאות מכר דירות יוקרה.
כך למשל - אם דירת היוקרה היא דירתו היחידה של המוכר והיא נרכשה בעבר במחיר של 20,000,000 ש"ח והיום שווה 35,000,000 ש"ח,
מס השבח לא יחול על השבח המלא בגובה 15,000,000 אלא
על סכום נמוך יותר וזאת ע"י יצירת שווי רכישה חדש ושווי מכירה חדש בהתחשב בתקרת הפטור העדכנית בשנת המס.
תחשיב נכון, תמיד יחסוך למוכר דירת יוקרה סכומי מס שבח ניכרים.
ראו מחשבון שווי הרכישה והמכירה לצורך מס שבח בדירת יוקרה.
החזרת פטור 49ה - פטור של פעם בחיים - מכירת שתי דירות לצורך רכישה שלישית במקומן!
פטור חד פעמי למוכר שתי דירות בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה בא לסייע לזוגות צעירים המבקשים למכור לאחר נישואיהם, שתי דירות מגורים, שכל אחד מהם הביא עימו לתא המשפחתי מלפני הנישואין. במרבית המקרים לא היה ניתן להשתמש בפטור הנ"ל מכיוון שתא משפחתי לא היה יכול להינות משתי מכירות בתקופת המעבר בפטור. עתה משבוטלה המגבלה של סעיף 44, חזרה האפשרות לבחון את ההטבה היחודית הניתנת רק פעם אחת בחיים. ראו מחשבון פטור חד פעמי למוכר שתי דירות בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה
הטבה חדשה! ביטול המגבלה של מכירת דירה בין הורה לבנו
בתקופת המעבר, על מכירת דירה בין הורה לבנו חל מס שבח מלא שיכול להגיע לכ 42% משווי המכירה. במהלך שנת 2017 פורסמה בעתונות מכירת דירה של איש עסקים מוכר בינו לבין בתו. העסקה בוטלה מאחר שהבינו כי מתוך שווי דירת מגורים של כ 7 מיליון ש"ח, מס השבח יהיה כמה מיליונים. החל מיום 1.1.2018 מכירת דירה בין הורה לבנו תזכה למס מוטב מופחת בהרבה, מפני שכאמור בוטל סעיף 44, המאפשר גם בעסקה זו "למחוק" את השבח שנצבר עד לשנת 2014.
מגבלת מכירת דירה בין אחים
בוטלו המגבלות במכירה לקרוב בין בתמורה ובין שלא בתמורה (תיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין). יצויין כי הפטור ממס שבח יחול רק בדירות שהתקבלו מההורים ו/או באם הוכח שהכסף לרכישת הדירה הגיע מההורים. ניתן יהיה ליהנות מחישוב לינארי מוטב במכירה בין יורשים גם אם מדובר בקרובים, ככל שמדובר בחלוקת עזבון בין יורשים כמשמעותה בסעיף 5(ג)(4) לחוק ושולמה תמורה מחוץ לנכסי העיזבון, וזאת מן הטעם שבמקרים אלו לא מתקיים החשש שהמכירה לקרוב מנוצלת לרעה ובפרט שעסקאות מסוג אלו הן בדרך כלל הן עסקאות כפויות ובלתי נמענות לצורך חלוקה הוגנת בין יורשים. קרי, בכל מקרה אחר במכר דירת מגורים בין אחים יחול מס שבח.
מצב מיוחד לדירות שהועברו במתנה
מקבל דירה במתנה יהיה זכאי לפטור אם גר בה 3 שנים וזאת דירתו היחידה, אם לא גר בדירה, יצטרך להמתין 4 שנים ובלבד שביום המכירה זו דירתו היחידה והוא עומד בתנאי סעיף 49ב2. אך שימו לב למצב הבא - אם הדירה נרכשה לאחר 1.1.2014 ומקבל הדירה לחוץ למכור אותה בטרם תקופת הצינון, מס השבח שיחול הוא כמו מס מוטב על עליית שווי הדירה מיום רכישתה. למידע נוסף בעניין העברת דירה במתנה - לחצו כאן
הטבה ממשיכה! מכירת דירת ירושה בפטור ממס שבח
אם המוריש היה עדיין בחיים ומכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה, גם היורש יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה וזאת גם אם יש ליורש דירת מגורים נוספת! המשמעות הינה שלא חל שינוי בסעיף פטור זה. יש לשים לב למגבלה מיוחדת שחלה על תושבי חוץ, אשר מונעת מהם להנות מהפטור במס שבח.
תכנוני מס - ריבוי מסלולי מיסוי במכירת דירות
התרשים הנ"ל שערכתי מציג דוגמא לסיווגים שונים בגין חבויות או פטורים בעת מכירת דירת מגורים מזכה.
בפועל קיימות אפשרויות רבות נוספות
למכר דירת מגורים מזכה.
הזכות לבחור את מסלול תכנון המס היא של הנישום.
שימו לב! מיסוי מקרקעין בגין מכר דירה יכול להיות מנותב לאחד משלושת הבלוקים הבאים:
בלוק ראשון - מס שבח מלא, מיסוי לינארי רגיל.
בלוק שני - מיסוי לינארי מוטב עם אפשרות למיסוי לינארי רגיל.
בלוק שלישי - פטור עם אפשרות ללינארי מוטב ועם אפשרות ללינאירי רגיל
(למשל מכר בית צמוד קרקע עם זכויות בניה מעל התקרה,
ראו מאמר בעניין מכר
דירת יוקרה).
בכל אחד מהבלוקים גלומה האפשרות של מיסוי מקרקעין מלא ללא כל הטבה או הקלה.
מכאן, ניתן להבין שהקלות המס במכר דירה הן החריג
(הכוונה לפטור מס שבח או לינארי מיטיב).
סעיף 1 לחוק מגדיר מהי דירת מגורים וסעיף 49(א) משלים את ההגדרה לדירת מגורים מזכה: (א) דירה או חלק מדירה (ב) שבנייתה נסתיימה (ג) בבעלותו או בחכירתו של יחיד (ד) משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה (ה) אינה מהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה (ו) הדירה שימשה בעיקרה למגורים לפחות בארבע השנים שקדמו למכירתה או לחילופין ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב מס השבח.
* קיימים תרחישים רבים לחישובים שונים בזכויות בניה בלתי מנוצלות.
** ישנם מצבים שבהם ניתן למכור שתי דירות בפטור ממס שבח.
*** תקופת צינון לדירות מתנה - 3 שנים אם המוכר גר בדירה, 4 שנים אם לא גר בדירה.
תכנוני מס - במצבים שכיחים של זכויות בניה שלא נוצלו
תקרת הפטור המקסימלי לדירה עם זכויות בניה שלא נוצלו לשנת במס 2024 היא 2,428,100 ש"ח.
רצפת הפטור לדירה עם זכויות בניה שלא נוצלו לשנת במס 2024 היא 607,000 ש"ח.
מחשבוני עזר בתחום זכויות בניה
חישוב הסכום החייב במכירת דירה עם זכויות בנייה
קביעת שווי זכויות הבנייה במקום שלא ניתן לבצע פיצול פיזי - שיטת החילוץ
חישוב אומדן החלק הפטור ממס בעיסקת קומבינציה
שווי הרכישה בדירות יוקרה
מצבים שונים כאשר קיימות זכויות בניה:
מרבית האנשים שמוכרים דופלקס, דירת גג, פנטהאוז, קוטג' או בית צמוד קרקע לאחר מגורים בו במשך שנים רבות, אינם מודעים לכך שהם יחוייבו במס שבח בגין זכויות בניה שהם מעולם לא ניצלו.
לצערנו, בשנים האחרונות הרשויות המקומיות מנסות להשית זכויות בניה "חדשות" גם על דירות מגורים רגילות בבניה רוויה
(הן מחייבות בהיטל השבחה, ורשות מיסוי מקרקעין במס שבח).
להלן מספר דוגמאות של פטורים שכיחים להפחתת החבות במס שבח על זכויות בניה שלא נוצלו ע"י המוכרים:
א. שווי ללא זכויות בניה נמוך מרצפת הפטור
תינתן הקלה עד תיקרת הפטור, מס שבח מלא יחול מרצפת הפטור עד שווי הדירה הכולל את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.
ב. שווי ללא זכויות מעל ריצפת הפטור ומתחת לתקרה
כאן נבחין בשלושה מצבים:
1. שווי הדירה כולה מתחת תקרת הפטור - תינתן הקלת מס עד כפל הריצפה ואם קיים חלק עודף הוא יחוייב במס שבח מלא.
2. שווי הדירה כולה מתחת תקרת הפטור - תינתן הקלת מס עד כפל הריצפה ואם לא קיים חלק עודף לא יחול מס שבח מלא.
3. שווי הדירה כולה מעל תקרת הפטור - החלק העודף מעל תקרת הפטור יחוייב במס שבח מלא.
ג. שווי ללא זכויות מעל תקרת הפטור
כאן נבחין בשני מצבים:
1. שווי הדירה כולה מתחת לשווי דירת יוקרה - החלק המלא של זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב במס שבח מלא.
2. שווי הדירה כולה מעל לשווי דירת יוקרה - החלק המלא של זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב במס שבח מלא, החלק מעל שווי דירת יוקרה ועד תחילת שווי זכויות הבניה שלא נוצלו יחוייב לפי מס שבח מיטיב.
תכנוני מס וחישובי מיסוי מקרקעין
החישובים הופכים להיות מורכבים יותר כאשר מדובר במכר דירה שאינה זכאית לפטור (למשל דירת מגורים שאיננה דירה יחידה) ואז מבוצעים חישובים נוספים של לינאריות מיטיבה על בסיס דו שלבי - עד לחלק החייב במס שבח מלא.
אם מדובר בדירה מושכרת, חובה להתחשב במרכיב הפחת לפי הכללים של רשות המיסים - ראו מחשבון פחת על דירת מגורים
ואם מדובר בדירת יוקרה מתבצע תחשיב נוסף לצורך הפחתת החבות הכוללת במס השבח - ראו מחשבון קביעת שווי בדירת יוקרה.
החישובים מתחילים להיות מאתגרים יותר כאשר מדובר במכר דירת ירושה, או מספר דירות ירושה ואחד מהיורשים הוא תושב חוץ,
לעיתים גם המורישים הם תושבי חוץ ומי מהיורשים נפטר בדרך ולו צאצאים
בעלי זכויות - מעבר לטיפול המשפטי המורכב (טיפול בענייני הירושה ו/או הצוואה, הסכם חלוקת העיזבון וכו'), יש לערוך שומה עצמית לכל נישום ונישום.
חייב לשתף ולגלות את הסוד... לעשות את מה שאתה אוהב בסופר מקצועיות!
החלק האהוב עליי ביותר הוא תכנוני מיסוי מקרקעין - עריכת תחשיבים רבים, עריכת שומה העצמית לכל נישום ונישום -
בחלק זה יש מקום להפעלת "קסמים משפטיים" באמצעות: שימוש בחקיקה ראשית, חקיקה נלווית, חקיקה משנית, הוראות ביצוע,
פסיקה בעליון, פסיקה של ועדות ערר, הנחיות פנימיות של הרשות,
החלטות מקדמיות (פרה רולינג) - ולקבל תוצאות מפתיעות ביותר לטובת המוכרים! היו מקרים שקיבלתי תיקים בהם הייתה חבות מס שבח של מיליוני ש"ח והצלחתי להוריד את החבות במס שבח לאפס!
במקרים רבים אחרים מדובר בהפחתה ניכרת של חבות מס השבח.
שימוש מושכל בתכנוני מס יכול לחסוך לנישום סכומי מס ניכרים!
הכלים הבסיסיים - בחינת שילוב בין אפשרויות לפני כל תכנון מס
שימוש בפטור ו"פטורים" (10 מצבים שכיחים). לינאריות רגילה. לינאריות מיטיבה. לינאריות מיטיבה + לינאריות רגילה. חלק בפטור + לינאריות מיטיבה (דירת יוקרה). חלק בפטור + לינאריות רגילה. חלק בפטור + לינאריות מיטיבה + לינאריות מיטיבה. דחיית מס.
בדיקת זכאות להחזר מס בגין עסקת מכר שבוצעה בעבר
מכרתם דירת מגורים או נחלה ב 4 שנים האחרונות וחוייבתם בתשלום מס שבח גבוה ?
הבשורה הטובה היא שניתן להפחית את חבות מס השבח ובלבד שמבצעים תחשיבים נכונים ומגישים את הבקשה להחזר מס תוך 4 שנים מיום שאושרה השומה העצמית או נקבעה שומה לפי מיטב השפיטה בגין המכירה.
עומדים לפני מכירה או חלוקת ירושה?
לא סתם חכמינו זכרונם לברכה אמרו
"סוף מעשה במחשבה תחילה!",
ייצוג לא נכון במכירה יכול להוליד תאונת מס קשה שלא תמיד ניתן לתקן.
פגישת ייעוץ עם עורך דין שעוסק במיסוי מקרקעין יכולה
לחסוך כסף רב!
כלל הברזל בתכנוני מס
"זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס" , דברי כבוד הנשיא שמגר בע"א 4639/91.
משרדי מעניק שירות אישי,
מתן ייעוץ בתכנון מס טרום מכירה, ייצוג בחוזה מכר, ייצוג מול רשויות המס עד סיום העסקה ומיצוי כל ההטבות.
לתיאום פגישה אישית לייצוג במכירת דירה או רכישת דירה, ייעוץ ותכנון מס, עורך דין שרון טל, נייד 054-8083378 או 09-7742268
השירות ניתן גם לעורכי דין הזקוקים לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין, תכנון מיסוי לעסקאות מכר, טיפים משפטיים מהותיים בחוזי מכר דירת מגורים עם זכויות בנייה (בתים פרטיים + קרקעות), סיוע בייצוג בעסקאות מכר מול רשויות המס, סיוע במילוי מש"ח וטפסי דיווח נלווים לרשויות, ייצוג בדיוני השגות מס שבח. לרבות תחשיבים בעניין איזון חלוקת הדירות בין בני זוג בהליך גירושין, איזון בין יורשים המגלם את מרכיב המיסים לצורך מכירה עתידית, וזאת טרם עריכת הסכמי חלוקת עיזבון.
מחשבונים משפטיים מקצועיים עבור עורכי דין
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
עדכון תקרות זכויות בניה ותקרת שווי דירת יוקרה 16/01/2024
הבהרה משפטית: האמור באתר זה הינו למטרת אינפורמציה כללית בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו. כמו כן, אתר זה אינו מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, קרי עורך דין ו/או יועץ מוסמך לגופו של כל עניין ועניין.
אני כאן תמיד בשבילכם, ובאם הנכם לפני ביצוע עסקת מקרקעין, מכר או רכישה - זה הזמן לעשות את הצעד הראשון
ולהתקשר:
054-8083378
